上半年东莞二手房卖得不咋的

　　业主惜售提高挂牌价致使二手房成交量下滑上半年二手房成交量创近7年同期最低水平

　　今年上半年，东莞二手房市场的成交主力是东南临深片区和城区片区。 广州日报全媒体记者卢政摄

　　文/广州日报全媒体记者蒋幸端

　　今年3月起，东莞二手房交易个税进行调整，旨在推动自住刚性需求的释放。然而，不少业主却萌生惜售心态，提高挂牌价，使得东莞二手房市场成交量大幅下滑。今年上半年，东莞二手房成交量创下最近7年的同期最低水平。

　　成交量创近7年同期新低

　　2019年3月，东莞调整二手房交易个税后，房产证满2年房源个税大幅减少，利好二手房市场。与此同时，受到新的发展规划落地、土地拍卖市场升温及一手住宅供应量减少等影响，业主惜售心态加重，提高报价，致使购房者的观望情绪进一步加重，成交下滑。

　　据东莞中原战略研究中心的统计数据，今年上半年，东莞二手住宅价格上涨，其中，3月~6月二手住宅价格累计涨了18%。从各个区域来看，截至6月底，东莞近九成镇街的二手住宅价格上涨，上涨明显区域主要集中在中心城区和泛临深片区。从镇街来看，莞城和虎门涨幅最大。

　　业主反价，挂牌价格跳跃式上涨，造成二手房客户换房受阻，成交量下滑，一二手市场流通受阻，从而也造成一手房成交低位放量。数据显示，今年上半年，东莞二手住宅成交同比大幅下降近12%，成交量甚至达到近7年来的同期新低。

　　乐有家研究中心也表示，自2018年上半年东莞二手商品房(含非住宅)成交量跌破2万套后，跌势延续至今。2019年上半年，东莞二手商品房成交量仅为15055套，环比下跌11.74%，同比下跌13.23%。与此同时，成交均价持续上扬至16146元/平方米，环比上涨2.72%，同比上涨4.29%。

　　超五成镇街成交萎缩

　　受到业主惜售、价格上升的影响，东莞二手住宅成交低迷。记者走访时了解到，不少二手中介门店冷清，极少有人上门看房；不少中介人士转而销售一手房产品。

　　“去年‘三价合一’后税费提高，市场十分冷清，今年个税改革后市场好转一点。但是很快，业主提价，市场变得更差了。”一名中介人士告诉记者，他现在主要销售一手房产品，相比二手房而言，销售一手房手续更简单，同时由于业主提价后，二手房的价格优势并不明显，购房者也更愿意选择一手房。“不少同行也将业务重心转到一手房市场了”。该人士说。

　　东莞中原战略研究中心的统计数据显示，今年上半年，有超过五成镇街的二手住宅成交量同比出现明显萎缩，萎缩较为严重的有南城、东城、万江、塘厦、洪梅、沙田、石排、东坑。在销售量排名TOP10的镇街中，只有樟木头、黄江和莞城的成交是增长的，主要原因是当地一手住宅普遍供应不足。此外，以二手住宅成交为主的还有东城、南城、万江、横沥、松山湖等镇街。

　　区域 临深和城区片区为成交主力

　　在一手房市场，城区、滨海片区是成交主力。而在二手房市场，东南临深片区则是市场成交主角，其次为城区片区。

　　乐有家研究中心的数据显示，2019年上半年，东南临深片区二手商品房成交4775套，同比下跌0.79%；成交均价20097元/平方米，同比上涨6.54%，是全市二手商品房成交价格最高的片区。

　　成交价格排名第二的城区片区共成交4527套，同比下跌14%；成交均价16944元/平方米，同比上涨1.21%。城区片区的主流客户以城区本地白领为主，受到一手房供应量少的影响，二手房市场活跃。而东南临深片区则是受到一手房市场限购的影响，不少深圳购房者受到该区域价格洼地的吸引，购买二手房自住。

　　从购房者年龄来看，80后仍是购房主流。乐有家研究中心的数据显示，2019年上半年，购买东莞二手商品房的客户群体主要集中在80后，占比达56.68%；其次为90后，占比23.79%。值得注意的是，00后也开始加入买房大军，占比0.20%。记者了解到，一些家长会为子女提前购买房产，或者因限购而将房产买至00后子女名下。

　　价格 一两百万元的房子成交量最高

　　东莞中原战略研究中心的监测数据显示，2019上半年，东莞刚需持续发力，刚需产品在二手房市场上也是主角。

　　据乐有家研究中心的数据，2019年上半年，东莞二手商品房成交面积中占主流的依然是90~120平方米的房源，占比41.18%；此外，60~90平方米的房源成交占比相对2018年上半年有显著提高，此前为23.32%，今年上半年占比达到37.86%。

　　从成交总价来看，成交总价占比中最多的依然是100万~200万元的房源，比例超过六成，达62.05%。成交总价在百万元以内的房源主要集中在东部产业园片区，占比达27.72%；其次为滨海片区，占比为22.77%；第三则是集中在松山湖片区，占比达21.90%。

　　上半年房租水平

　　也创下同期新高

　　与二手房市场“呼应”的是，今年上半年，东莞的房租水平也上升，同时成交量同比下跌。

　　来自东莞乐有家各门店的数据显示，上半年东莞租赁成交量虽环比有所增加，但仍不及2018年上半年的成交势头。2019年上半年，全市租赁成交量环比上涨43.7%，同比则微跌5.2%。

　　不过，与2017年上半年相比，如今东莞租赁成交的火热度有了显著提高，成交量同比2017年同期上涨了62.1%。

　　租金方面，2019年上半年，东莞租赁市场租金创下同期新高，约为27.65元/平方米，环比上涨4.1%，同比上涨2.3%。不过涨幅很小，与2017年上半年相比，东莞每平方米租金增加了1.26元，涨幅甚微。

　　乐有家研究中心表示，租房量和租金出现波动属于正常现象，2019年上半年，东莞租房成交量最低谷为2月，租金最低谷为1月。春季后，随着毕业生及工作一族的到来，东莞的房租水平在2月涨至27.88元/平方米，并且成交量在3月旺季到来时达到高峰。不过，在3月之后，成交量和租金均出现缓慢下滑。