常州住宅物业管理条例7月1日起施行

　　记者昨日从常州市住房和城乡建设局了解到，7月1日起，《常州市住宅物业管理条例》（以下简称《市条例》）将正式施行。在国务院《物业管理条例》和《江苏省物业管理条例》（以下简称《省条例》）的基础上，《市条例》又作了进一步的细化和补充，十章七十九条突出了地方特色，针对常州主要矛盾进行立法，在不破坏条例结构的同时做到条款简洁精练。同时注重实效，做到立法条款能够解决实际问题，如设立住宅物业保修金、建立物业管理信用系统、增设相关法律责任等等。

　　设立住宅物业保修金制度 强化开发商保修责任

　　据了解，目前发生的物业矛盾纠纷中，不少都是由于开发商不积极履行物业保修责任造成的，业主在物业质量问题得不到解决的情况下，往往以拒交物业费等行为应对，而本来是业主和开发商之间的矛盾，也就转变为业主和物业服务公司之间的矛盾，形成恶性循环。

　　为了进一步保障广大业主的合法权益，督促开发商履行其应尽的保修责任，《市条例》在第五十二条设立了住宅物业保修金制度，进一步强化了开发商保修责任，为保修期内物业质量问题的解决提供了途径。《市条例》规定，开发商在办理房屋所有权首次登记前，按照建筑安装工程总造价百分之一的标准交存物业保修金，用于物业保修期内建设单位不履行保修责任，或者因歇业、破产等原因无法履行保修责任的维修费用列支。物业保修金实行统一交存、权属不变、专款专用、政府监管的原则，交存期限为五年。在物业保修期内，如果物业保修金不足以支付维修费用，由开发商补足，保修期满后，保修金有余额的，则返还给开发商。

　　据悉，目前《常州市住宅物业保修金管理暂行办法》正在制定，办法将明确交存、使用和退还、监督管理、法律责任等有关具体规定和要求，有望在今年出台。

　　为首次业主大会召开创造条件

　　解决业主大会成立难

　　据了解，目前常州成立业主大会的住宅小区不到总数的四分之一，而业主大会成立难，原因之一是首次业主大会会议召开难。在实践中，普遍存在开发商、物业服务企业阻碍业主大会成立等问题。《省条例》中，对首次业主大会筹备组人数、组成人员、公示等方面进行了规定，但规定的还不具体，在实际运作中不顺畅。为此，《市条例》进行了完善，从而推进首次业主大会会议的筹备，继而推进业主大会成立，提倡业主自治。

　　《市条例》规定，新建住宅小区符合召开首次业主大会会议条件的，开发商应当在30天内，向相关部门提出书面申请，并报送相关文件资料。如果开发商不按规定提出书面申请，将会受到一万元以上五万元以下的罚款。条例还落实了首次业主大会会议的筹备经费，由开发商在办理房屋所有权首次登记前，将筹备经费交至街道办事处（镇人民政府）设立的专用账户。如果未按照要求交纳，将处五万元以上十万元以下罚款。此外，条例还放宽了筹备组成员的限制，规定了如果开发商不派员参加的，不影响筹备组的成立。

　　可选择异议表决方式

　　缓解维修资金使用签字难

　　住宅专项维修资金使用难一直是困扰各个城市的难题之一。目前制约住宅专项维修资金使用的主要问题是“表决难”，“两个三分之二”难以突破。原先，业主需要使用公共维修资金，需要得到三分之二以上业主的同意，难度比较大。

　　为此，《市条例》第五十五条规定“业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中约定住宅专项维修资金的使用采取异议表决方式。使用异议表决方式的，应当以书面形式将告知书送达住宅专项维修资金列支范围内的业主，并在告知书中载明未按规定时间和方式反馈意见的，视为同意”。

　　常州市物管中心相关负责人表示，希望通过小区的约定，有效解决维修资金使用签字难的情况。此外，《市条例》第五十七条明确，维修资金管理部门可以建立统筹资金，解决目前沉淀资金的合法使用。统筹资金优先用于物业管理区域内房屋共用部位和共用设施设备无法正常使用的项目，以及受益人为全体业主或者无法界定受益人的项目维修、更新和改造。

　　建立物业管理信用系统

　　增设相关法律责任

　　随着物业管理相关资质规定的取消，信用管理是物业管理行政主管部门的重要管理方式之一，也符合国务院最新修改的《物业管理条例》第三十二条中关于建立守信联合激励和失信联合惩戒机制，加强行业诚信管理的要求。

　　《市条例》设置“信用管理”一章，其中第五十九条明确了物业管理主管部门在信用管理建设中的职责；第六十条至第六十五条建立了覆盖物业管理参与各方，包括建设单位、物业服务企业、物业服务企业负责人、物业服务项目负责人、业主委员会和物业管理委员会委员、业主、第三方机构的失信行为清单；第六十六条明确了物业管理信用信息的采集主体，失信惩戒措施等。目前，我局正会同市信用信息主管部门制定物业管理信用信息管理具体办法。同时，常州市住房和建设局正在开发新的物业管理信用信息系统。

　　除了开发物业信息信用系统加强管理之外，这次《市条例》增设了相关法律责任。第七十五条对物业服务企业未按规定公示相关信息、未按规定及时退出物业管理区域、未劝阻制止物业管理区域的违法行为和未对公共收益单独列账及挪用公共收益的行为设置了罚则；第七十六条对第三方机构在物业项目承接查验、物业服务标准和费用测算、物业服务质量评估活动中，出具有虚假内容、误导性陈述、重大遗漏的评估报告的行为设置了罚则。

　　通讯员 杨皓

　　扬子晚报/扬眼记者 马奔