固守河南 建业千亿梦想存难度

　　在房地产企业尽量将布局版图做到平衡以防范风险之时，建业地产（以下简称“建业”）却想走出不一样的路径——扎根河南。在近期举行的建业2017年业绩发布会上，董事会主席胡葆森强调了深耕河南市场的战略不变，且给出了未来三年将占到河南市场10%的目标，这个战略也在一定程度上决定着建业三年千亿目标能否达成。

　　目标增幅50%以上

　　不论是三年千亿还是三年河南市场占有率达到10%，在业内人士看来，2017年亮眼的业绩，为建业的雄心壮志增添了底气。

　　建业日前发布的财报显示，2017年建业实现合同销售金额约304.15亿元，同比增长51%；归属上市公司股东应占溢利约8.11亿元，同比增长101.3%。建业首席执行官袁旭俊在业绩发布会上表示，未来2-3年，建业仍会保持50%左右的增长速度。

　　实际上，作为曾经的河南房企老大，建业2012年销售额破百亿元，也是河南首家销售额突破百亿大关的房企，但之后几年建业销售额增长一直较为缓慢。数据显示，2013-2016年建业销售额分别为140亿元、155.6亿元、157.4亿元、201.5亿元，年销售增幅分别为11%、1%、28%，直至2017年销售额才破300亿元，也是近几年来建业销售增幅最大的一年。

　　和众多房地产企业一样，2017年建业在加快销售的同时，拿地的步伐也未停止。截至2017年末，建业的土地储备总建筑面积为3188万平方米，较上一年末增长明显，增幅达到52%。2017年建业新增47个项目，新增土地建筑面积达1467万平米，同比增长238%，其中新增土地权益建筑981万平方米，新增土地储备总价159亿元，同比增长404%。土地储备量的增加为建业实现千亿目标提供支撑。

　　固守河南市场

　　在业绩发布会上，胡葆森推演了千亿目标达成的可能性：建业2018年全年开工的面积预计会突破1000万平方米，这部分项目将在未来三年推向市场，以均价7000元/平方米计算，货值在700亿元。此外，这还不包括建业目前在建的800万平方米以及轻资产的销售。

　　值得一提的是，轻资产是建业自2015年开始推进的业务模式，三年来该公司已完成75个轻资产项目的签约，涉及总建筑面积约1246万平方米。据一年前胡葆森接受媒体采访时披露，轻资产代建项目以河南县级市为主、地级市为辅，郑州（楼盘）以重资产项目为主。

　　实际上，说到郑州，土地市场一直很火热，截至3月21日，郑州的土地出让金额就超过了100亿元，这也间接说明了郑州房地产市场被多数开发商所看好。大本营在河南的建业更是这么认为。

　　从2017年建业销售业绩城市比重来看，建业销售额全部来自河南市场。其中，郑州销售金额80.3亿元，占比达26%，其余销售额来自于河南省内的其他市县，销售金额223.8亿元，占比74%。

　　从2017年建业新增土地储备来看，2017年建业新增土地储备主要集中在河南省境内，2017年建业新增47个项目，其中7个项目位于郑州，三亚（楼盘）有1个项目，其余的则来自河南省境内的其他市县。从城市占比来看，建业在郑州的新增土地建面占比为22%，河南省其他市县则为72%，在河南省外城市主要是在三亚拿了一个项目，占比达6%。根据胡葆森提出的目标，自2018年开始，用三年时间，建业在河南市场占有率达到10%的份额，具体到2018年则是7%-8%。为此，建业覆盖了河南省、市、县、镇、村各个层级市场。

　　内忧外患

　　不过，建业的策略并非都能得到行业人士的认可：“当许多房企纷纷开启多区域、多城市布局，走上规模化扩张道路之时，建业地产却坚决不出河南，在行业中独树一帜的同时，也基本错过了全国化发展的机会。”易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受北京（楼盘）商报记者采访时表示，固守河南市场也是建业前几年销售额增长缓慢的原因之一。

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　　在严跃进看来，近几年，河南本土房企正商、康桥等发展势头迅猛，全国性大型房企万科、绿地、碧桂园等纷纷进驻河南市场，固守河南的建业地产正在自己家门口遭遇到前所未有的激烈竞争。

　　河南省统计局的数据显示，河南省2017年商品房销售额为7129.4亿元，按照建业2017年合同销售金额计算，2017年建业在河南省市场的占有率约为4.27%。值得注意的是，本次建业年报所列出的集团重大风险中，出现了“大型房企入驻河南省内，市场竞争激烈”。而在此前的年报风险管理中，并未出现这一项。

　　同时，作为建业大本营的郑州，在2016年城市业绩贡献中占据半壁江山。但是，随着正商地产、康桥地产等本地房企不断发力，万科、融创等全国化布局的大型房企也进驻郑州市场分一杯羹时，建业的生存空间已然被压缩。

　　克而瑞数据显示，在2017年郑州房地产企业权益销售金额排行中，建业排名第六，金额不及第一名正商地产的1/3。此外，万科、融创、碧桂园、保利、绿地、恒大等头部房企均在榜上占据一席，大房企下沉过程中正在与建业开展正面碰撞。

　　“目前，许多中型房企都会提出千亿目标，不过，这类房企如果不主动解放自己，一直拘泥于自己的战略路线，在实现千亿规模的路上会存在一定难度，这需要房企主动去探索新的区域布局和战略思路。”严跃进如是说。