寻找那些不被关注的县（市）镇 发掘新的楼市投资洼地！

　　到哪里去投资，这是地产开发从业者和房产投资人普遍关心的问题。对于这个问题，现在网络上随便都能搜出一些关于去哪些城市投资的文章来，说来说去，还是那些被重复提及的热点大城市，比如一线的北上广深杭，二线副省级南京（楼盘）、武汉（楼盘）等，它们是被大家公认的好地方。

　　然而资本市场的规律是公认的好东西大家都来抢，不出一个够高的价格抢不到，而出价高了最后得到的收益未必让人很满意，当然有的投资人也可能关注稳健性而不要求较高的升值。职业的投资人往往更关注未被发觉的好机会，谁能先知先觉早做布局，谁就能得到更丰厚的回报。从这一点来看，去那些公认的好地方投资，可能只是寻常而稳妥的选择，而新发现出具有潜力的价值洼地进行投资，可能是高明而冒险的方案。

　　

　　我们研究院长期以来也关注那些开始并不被关注的价值洼地，主要是县级和镇级区域，并且试着总结出使这些区域发力的一些共通因素和一般规律。到目前为止，还算不上完整成熟的见解，仅发现有一些因素和规律可以拿来交流。

　　1、发达都市的外溢效应和虹吸效应

　　值得一提的是，由于北京（楼盘）、上海（楼盘）制定了严格的人口控制政策，这两座超级都市近年来的人口增长放慢了，由于生活成本过高，形象的说是用高房（租）价赶人和挡人，加上由于限制中心城区的住宅总量及平均容积率等措施影响，可能形成人口外溢效应，这将利好其郊区和周边市镇的房地产开发。而其他没有人口控制目标的热点城市如广州（楼盘）、天津（楼盘）、南京等，对其周边远郊区及县域区划的人口仍将是虹吸效应大于外溢效应，这些城市的主要增量开发空间仍然集中在其核心市辖区，城乡接合部的增量开发空间可能明显大于周边县域。中西部的地级市主要是以单中心城区扩张为发展方式的，因此附近的县域单位发展较慢，很难找到能独立快速发展出来的县（市），而东部大都市的则主要以一城多镇式扩张为发展方式的，其附近的县域单位基于交通动线的完善和产业进一步分化而获得了较多的发展机会。

　　

　　2、一些县（市）镇的地理位置特殊

　　有一些县（市）镇的地理位置特殊，单凭这一点就是具备很大的投资潜力。比如北京附近被称为“北三县”的三河、香河和大厂，尤其是三河市的燕郊镇，位置卡入北京主城边缘，距离北京就业中心甚至比北京不少郊区地域还要近，自然形成了一批住在燕郊而工作在北京的外来务工家庭。这里还要注意，平原地带的距离因素优于有江河、山脉抯隔的地带，就拿北京北部的张家口（楼盘）市怀来县，由于山脉抯隔，并不是北京城区扩张的方向，因此和以北京中心相同半径的保定（楼盘）市高碑店市比起来就相差较大。当然，燕郊镇早已是公认的好地方，自然已经形成了较高的房价，本文是想以这一个例子再引出更多类似并未被发掘出来的投资洼地来，高明的投资者如果发现了机会可是不愿意四处张扬的，这样才能在低价的时候介入，等投资布局好之后，大肆宣传助推投资升温也无妨。上述可以总结出一个规律，就是一个县（市）镇卡入发达地区的腹地，并没有江河、山脉抯隔，基于城市扩张或外溢，自然会获得更多的发展机会，符合条件的县（市）还有河北保定的涿州市和安徽滁州（楼盘）的天长市。如果只是找靠近发达都市的县（市）镇，那还有很多，比如上海附近的昆山（楼盘）市、平湖市、启东（楼盘）市等，不过这些在老道的投资人看来早已是旧闻了，如果能进一步挖掘出其中的镇区投资机会，这个信息才有价值，比如说平湖市的新仓镇和新埭镇，太仓（楼盘）市的浏河镇和科教新城等。[page]分页标题[/page]

　　

　　3、用相关统计指标进行验证

　　用量化指标来评价县（市）的投资潜力往往事半功倍，然而会忽视那些非量化但重要的因素，量化指标评价是对所有比较单位一视同仁，而现实就是大家并非在同一起跑线上，因此量化指标评价用来验证某个区域的投资潜力仍有参考意义，而不能用量化指标计算出的指数视为衡量其投资潜力大小的唯一依据。对于发掘县（市）的投资潜力，应该先寻找那些非量化的重要因素，再用量化指标来验证，比如用非农产出、非农从业者、财政收支、居民存贷款四项指标的离差标准化值加总计算出的指数来比较，以1500个县（市）划线，排名在前20%即300位以内则算是通过验证，验证结果如下：江苏省（苏州（楼盘））昆山市排名第1位，河北省（廊坊）三河市排名42位，浙江省（嘉兴（楼盘））平湖市排名第62位，安徽省（滁州）天长市排名178位。

　　4、非量化的利好因素

　　到都市中心的半径和统计局披露的指标都是量化的，而实质对一个区域房地产投资潜力影响的因素还有其他非量化的因素，比如山川抯隔的影响、稀缺的自然风景资源（例如千岛湖镇）、国家重大建设规划（例如雄安新区）、特色标签（例如特色小镇）、东北的投资遇冷、边远民族地区的维稳等，当然投资是要避开有不利因素的地区而选择那些有利好因素的地区。

　　然而那些有公认利好因素的区域可能早已被发现并正形成一定的开发规模，因此选择县级区划的城区和镇区还得在流行的风口产生之前就早做布局，当然更要发现别人没有注意到的利好因素。

　　当然还有其他因素难以穷尽，例如短期房地产专项政策因素也可能影响到不同区域的房地产投资，2017年的三四线城市销售好是PSL（央行补充贷款）三年4.6万亿推动的，今天有些得不到棚户区安置资金的三四线城市会打回原形，在这些城市布局过多的企业要小心了。

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