锐理视角|四强聚力打造袖珍地块 成都合作开发案逐渐增多？

　　2017年成都土地市场热闹非凡，制造出一个又一个话题，而最牵引人心的自然是不断走高的地价。

　　

　　一张许可证 引出四强合作案

　　2018年2月26日，成都公众规划平台公布的一则公告在业内引起不小的反响。公告显示，武侯区红牌楼街道太平村1、7组地块，已取得建设规划许可证。

　　4月6日的一场大型土拍让人深刻，在此次土拍中，中南与金茂通过高价拿地正式落子成都，高调实现入蓉计划；同时在这一场土拍中诞生了年度前三的地价，其中东原地产以楼面价17200元/㎡拿下的武侯区红牌楼宗地，问鼎2017年度土地“最高价”，也刷新了成都楼面价纪录。

　　带着这样的“光环”，关注度自然居高不下

　　

　　该宗地计容建筑用地面积为10651.11㎡，规划总建筑面积33248.7㎡，地上住宅建筑面积为19721.49㎡，地上非住宅建筑面积515.51㎡。按照总平图显示（下图），项目将由3栋住宅和1栋商业构成。1、2号楼是高25.85米的8层住宅，1号楼有三个单元，2号楼由四个单元组成；3号楼为7层的独栋住宅；4号楼为商业。

　　

　　让人略感意外的是，一宗15亩的“精致”地块却引来另外三家企业的强势加盟。公告显示，该宗地的建设单位为成都益丰天成置业有限公司。通过查询发现该公司4大股东分别为成都东原房地产开发有限公司、成都华宇业锐实业有限公司（华宇）、北京（楼盘）东兴联永同昌投资管理有限公司（厦门（楼盘）永同昌集团）、成都盛尊企业管理有限公司（旭辉）。

　　

　　东原、华宇、旭辉、厦门永同昌四家企业强强联手，联袂打造，着实让人充满好奇和期待。

　　抱团取暖 联合开发案例遍地开花

　　实际上，市场上项目合作开发案例多不胜数，尤其是在当下，地价高企、成本大增的倒逼，又有限价等调控政策的掣肘，加上市场本来就存在的不确定因素等，既要保证利润最大化，又要风险可控，合作开发，优势互补，分摊风险无疑是一条重要途径。

　　成都2017年以来面世的项目中，他们均是合作开发的典型案例：

　　首开龙湖天璞

　　2016年11月11日，龙湖竞得三圣乡一宗38亩商业兼容住宅用地，商业占比上限50%。但龙湖拿地后并未快速投入开发，而是选择继首开龙湖紫宸后与首开再度携手，共同打造了首开龙湖天璞。

　　融创玖樾台

　　同样是三圣乡板块，2016年12月28日一宗47亩商兼住用地被融创斩获，与首开龙湖天璞仅一街之隔，同样是由两大巨头合作开发，即融创与绿地。

　　武侯金茂府

　　金茂在全国已经布局多个金茂府产品，在全国均取得了良好的口碑和市场成绩，形成强大的影响力和品牌效应。但进入成都是在2017年4月6日取得武侯新城162亩住兼商地块，也就是现在的武侯金茂府。而此次金茂拉入了首开并肩作战，实际上，这并非两家第一次牵手，在杭州（楼盘）两大房企已有合作。[page]分页标题[/page]

　　华宇旭辉锦绣花城

　　旭辉也是近两年才入成都的新晋房企，与大多数房企通过拿地或收并购的途径不同，旭辉则是选择与在成都已有一定根基的华宇建立战略合作关系。目前，在成都旭辉与华宇已经合力打造了华宇旭辉锦绣花城，该项目位于北湖板块，面积约127亩。

　　金辉新城半岛云著

　　2017年4月7日金辉以楼面价4208.34 元/㎡拿下新都区龙桥镇场镇社区4、10组及社区集体165.77亩地块；同年6月成都市常鑫房地产开发有限公司（即新城控股）加入，共同开发这宗百亩地块，即项目金辉新城半岛云著。

　　远洋朗基犀浦项目

　　2017年朗基置业有限公司以楼面价10200元/㎡摘得郫县犀浦61.84亩住宅兼商业地块，即远洋与朗基合作拿地。2010年以 “远洋·郎郡”为起点，远洋地产与朗基地产开启携手合作之路，如今已在成渝两地合作了多个项目。

　　中南融创玖华台

　　中南去年首进成都便马力全开，通过两次土拍斩获5宗地，获取土地储备达422亩，重磅落子成华、金牛与温江区，主城近郊全面开花。其中，建设路板块44.53亩商兼住宗地，联合了融创共同进行开发，即中南融创玖华台。

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　　一方面地价成本高，另一方面条件严苛，竞争激烈，房企拿地并非易事，采取合作开发成为增加土储比较容易实现的方式。比如在近两年多的时间里，东原、华宇、旭辉三家企业通过公开市场收获土储都比较少。

　　（2016年以来三大房企公开拿地信息）

　　但合作开发本身也存在一定风险，比如各房企风格打法不同，如何统一？利益分配如何平衡？如果其中一家出现问题，比如资金链断裂，自然也将会项目带来影响……

　　机遇挑战并存 东原项目能带来什么启示？

　　回到东原红牌楼地块，体量小，地价高是其不得不面对的难题。但项目所处位置本身具有的客观优势使其充满诱惑力。

　　区域现状

　　随着城市发展与外扩，主城区尤其是三环内的土地资源越加珍贵。该宗地位于城西偏南2.5环，地理位置优越，地铁3、7、10号线三线交汇。项目周边有红牌楼、双楠、玉林（楼盘）、神仙树等老牌热门板块，紧邻去年快速崛起的武侯新城，各大商圈环绕。传统的西贵南富区域，地缘性客群基础扎实。

　　不过实地查看发现，虽然地段价值明显，交通出行非常便利，区域内部也有众多成熟社区，但就生活配套来说，尚显欠缺。尤其是宗地周边，日常基本的一些生活配套踪迹难觅，反而是汽配汽修等店铺随处可见，在东原收购的30亩地块一街之隔便是博展二手汽车市场，旁边的双楠港汇广场，空置率比较高。

　　

　　土地市场

　　锐理调取了2015年以来该项目周边两公里范围内土地出让情况，除中环晓院还余少量房源，包括蓝光雍锦世家和阳光城(000671,股吧)檀府等楼盘已完成销售。该范围内2017年至今出让的住宅地块目前只有两宗，一宗是今年1月金科拿下的48.82亩纯住宅用地，一宗即东原的红牌楼地块。除此之外，在项目旁边还有一宗东原收购的远雄约30亩住宅兼容商业地块。

　　

　　住宅市场 [page]分页标题[/page]

　　

　　近一年多的时间里，该项目周边两公里范围内只有去年5月和7月有住宅供应，其他时间长期断档，该项目上市后将在一定程度上解渴区域市场需求。另外，宗地周边项目最高备案均价差不多达24000-25000元/㎡。当时的地价还未过万。

　　而东原红牌楼地块价格已经逼近周边当前住宅价格，受限价政策的影响，加上体量限制，项目将如何打造？如果解好这道题，倒是可以为市场提供一个优秀的价值参考范本。

　　项目情况

　　从择址来看，东原地块位于双楠板块，也是成都比较传统的高端居住板块，同时高价低容的特性，再考虑限高限价，只有通过尽量扩大溢价获得利润空间，那么走高端路线是无疑的。但袖珍地块并不利于做高改产品，不过拿地之前东原已收购旁边远雄的30余亩地块，共计45亩，将两宗地统一开发，有利于项目打造。或许东原敢以如此高价拿下15亩小地块，是基于早已做好战略部署。

　　据悉，两宗地项目均将引入东原高端系产品——“印”系，开局成都高改市场。按照去年早期消息，这两宗地原本是会进行联合开发打造，但现在15亩的地块是由四家企业合作开发，而收购的这30亩地块是东原独资开发；另外，虽然地块相邻，但中间还隔着一条永顺街。那么这两宗地会统一为整体项目还是各自成型呢？目前暂未有确切消息。

　　

　　【写在后面】

　　另外，在东原30亩地块项目与地铁太平园站之间有临时绿化用地，公告牌信息显示其为已征收未上市储备地块，地块地址则是武阳大道内侧博展二手车市场。也就是说未来该片区又将有比较大体量的土地出来，虽然暂不清楚其用地规划，但应该是有助于区域变化升级的。

　　

 

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