广东楼市＂三城记＂：广州楼市局部松动或将先行

　　上周的利好政策，让此前与佛山“享有同一待遇”的广州、深圳、珠海三城楼盘好生羡慕。如今，三城的市场状况如何？楼价下调了吗？还会在高位行走？谁会最快接棒利好消息？今天，羊城晚报记者为大家连线广州、深圳、珠海三地记者，为大家带来最新、最全面的广东楼市“三城记”。

　　珠海，“松”出来的能量威力不大

　　佛山已经放松限购，广州、深圳、珠海会跟风吗？合富辉煌(中国)首席市场分析师黎文江、中原地产项目部总经理黄韬、广东省房协理事、专家咨询委员会委员、广东省房地产策划与营销委员会副主任赵卓文均看好。

　　近日羊城晚报记者从珠海市住建局了解到，关于“双限”去留问题相关部门仍然“正在研究中”，虽然政府部门未肯定珠海会很快松绑，但亦未像广州、深圳两市对传言进行迅速辟谣。这种模糊的态度也让很多专家预测，珠海将是三城中最快颁布利好消息的城市，但由于此前执行“双限”不是十分严格，因此释放出来的“能量”对市场的影响不会太大。

　　广州发展商开始浮想联翩

　　与广州紧密相连的佛山收获利好消息出现的热闹情景，广州楼盘不为所动是假，虽然最近一周，整体市场表现淡定，暂时没见到大幅波动，但是其间依然暗流涌动，尤其是人的心理。

　　黄韬告诉羊城晚报记者：“佛山收获利好后，广州有很多人，特别是开发商反倒在心理上更看好未来的市场，他们感觉广州‘松’的机会增大了。开发商这周的促销力度明显减慢，已没有楼盘继续加大促销力度。”广州的开发商一边在观望着佛山楼市，一边憧憬自己美好的未来。

　　广州享受佛山待遇，短期难以实现

　　虽然开发商有憧憬，然而在对广州是否会步佛山后尘？黎文江、赵卓文、黄韬三个人的回答都是：广州短期内都不会，深圳也是。

　　当然，对何为“短期”的问题，各人的判断又有不同。黎文江则认为，今年要整体放开几乎没有可能，因为广州楼市要放开的条件很多，但都没达到。“一是广州楼价未达标，整体没降多少；二是政府部门还有更多别的事务急需解决，今年应该还轮不到解决限购的问题；三是广州在保障房方面还没达到要求，2016年才是保障房建设效果体现得最好的时候。”他认为如无意外的话，广州放开的时间点应该在明年，特别是如果有其他一线城市放开，广州最有可能跟进，但限贷却不会那么容易放开了，第三套住宅不贷款的政策肯定不会取消。

　　赵卓文的判断最保守，他认为，今年、明年广州都不会松绑。

因为“目前广深两地的楼价上升压力仍大，其实际上仍处于上升通道，需求太大了，如今只是被人为压制，现在成交均价每平方米一万五千元不正常，松一松的话，楼价肯定上两万元，但是楼价过高，对广州整体的经济运行没有好处。它带来的是租金上升、企业成本压力上升、吸引人才的压力加大，很多广州人会连请个阿姨都请不起，让广州很难找到一个低成本的吸纳人口空间——现在即使是萝岗、南沙都已经不是低成本的吸纳人才空间，与佛山每平方米六七千元的楼价根本没法比，所以政府在综合权衡之后应该不会在今、明两年松绑。”黄韬的判断最乐观，他认为广州的松绑时间可能会在10月或今年年底出现。“广州短期内不会跟风，他们会看其他一线城市的情况，因为今年广州楼价的下降幅度有限，若现在放开，那就等于要‘救市’，但情况并非如此，广州现在的市场表现还不错。很多市民还是有买房的需求，只是没名额，买不了。就像我，如果有名额的话还是会买一套。但这会抢走刚需的房子，楼价也会出现反弹；因此8月、9月广州如果选择放开，在时机上不适合。”

　　黄韬认为，广州不会贸然跟进，第一是因为楼市目前还需要一段持续的调整期，不应该在传统销售旺季出现楼价反弹；第二是要与其他一线城市基本同步。“但如果9月、10月这样的传统旺季出现成交很差的局面，广州就会加快放松的步伐。”他说，“但今年‘金九银十’的成交情况估计不会差。”

　　局部松动或将先行

　　虽然广州不会在短期内放松限购，但赵卓文和黎文江均认为，局部性的放松将先行。“比如现在正在重点发展的区域——南沙、新黄埔，在政策上都可以先行放开，广州已经有增城、从化两个区没有限购，再多搞两个区也很正常。”赵卓文说。

　　黎文江则认为，很可能会推出“分步走”的措施。“今年下半年从化、增城会正式挂牌成为新的行政区，这两个区域不限购是放松的第一步；第二步是将外地买家的购买年限从三年恢复到一年；第三步是对144平方米以上非普通住宅的放开；第四步才是全面放开。”

　　黎文江认为，南沙很难单独放开，因为实在找不出让它单独放开的特别理由，反倒是144平方米以上的非普通住宅要先行放开的可能性比较大。“广州有差不多900万平方米的库存，目前库存产品的套均面积接近140平方米。要消化这些大户型单位的时间可能不止全市住宅平均的一年多，两年都未必能消化得完。对于这些房子即使放松第三套的购买也不会影响刚需市场，因为对第三套住房的贷款几乎没有放开的可能。”

　　文/羊城晚报记者 梁栋贤