多地住宅库存再创新高 专家:楼市松绑不宜过快过猛

　　7月，18城市密集松绑楼市“限购令”。近期出台调控意见的省市也开始规定“政府可出资去库存”，由此可见，下半年“去库存”将成地方救市关键词。近日，国家统计局发布的“2014年1-7月份全国房地产开发和销售情况”显示，在房地产市场表现日益低迷之际，多城市住宅“去库存”压力却有增无减。

　　前7月住宅销量持续下滑

　　国家统计局近日发布的“2014年1-7月份全国房地产开发和销售情况”显示，今年前7月，全国房 地 产 开 发 投 资亿 元 ，同 比 名 义 增 长13.7%，增速比1-6月份回落0.4个百分点。华远地产董事长任志强近日在“2014福卡智库·第一财经‘趋势’经济论坛”上表示，今年以来，房地产投资增速持续下降与房地产开发企业土地购置面积负增长直接相关有关。数据显示，今年1-7月份，全国开发商土地购置面积同比下降4.8%。

　　任志强认为，这并不意味着楼市将进入下行通道，更不会崩盘。很多城市已经开始取消“限购”政策，甚至有一些地方采取降息、降税、政府财政补贴等方式来刺激楼市。很多地区的房地产市场正在趋向好转。1-7月份，全国商品住宅销售面积万 平 方 米 ，同 比 下 降9 .4%，
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相 与 去 年 全 年 的17.5%下滑近27个百分点；住宅销售额亿元，同比下降-10.5%，降幅与去年全年增长26.6%相比，下滑37.1个百分点。销量的下滑导致房地产开发企业到位资金增速继续低速增长，1-7月份，房地产开发企业到位资金亿元，同比增长3.2%。任志强表示，今年开发商的到位资金增长率几乎是历年最低。“2008年金融危机，开发商的自有资金增速几乎都能到达13.4%。”

　　一线房企降价力度加大

　　在中国楼市进入三季度之际，多地新建商品住宅库存再创历史新高，楼市去化依然面临“压力山大”的窘境。

　　上海易居房地产研究院12日发布的《7月份新建商品住宅库存报告》显示，截至7月底，35个城市新建商品住宅库存总量环比增长1 .4%，同比增长22 .8%。35个城市中，有30个城市库存出现了同比增长现象。其中南昌、宁波和九江等3个城市的库存上升幅度较大，同比增幅分别达到112 .4%、84 .0%和68 .3%而。温州存销比数值仍然最大，为48 .6个月。上海易居研究员严跃进指出，今年以来，35个城市的成交量已大幅下跌，近几个月的成交量，仅仅略高于2011年二三季度的水平。其库存和去化周期还将继续攀升一段时间。

　　分城市来看，三类城市存销比均有上升，其中一线城市上升幅度最大。7月份，一、二、三线35个城市新建商品住宅存销比分别为16 .4、18 .1和26.1，相比6月份15.4、17.6和25.4的数值都有所上升。一线城市库存已保持连续6个月的环比正增长。随着降温气氛的加重，一线城市的成交量持续疲软，相应的新增供应难以有效去化，进而使得库存积压。在高库存的压力下，一线城市房企的降价促销力度也会加大。二线城市库存呈现波浪式的上升态势。严跃进认为，这与二线城市地方政府救市带来成交反弹有一定关系。三线城市则库存保持振荡上行态势。去化压力最大。

　　易居中国执行总裁丁祖昱认为，未来库存环比增幅能否步入负增长区间，取决于地方政府救市的效果。

　　政府救市要有底线

　　7月，多地密集松绑楼市“限购令”。继6月底，呼和浩特成为首个公开宣布取消限购的城市后，17个城市相继在7月取消了限购政策。

　　丁祖昱认为，地方政府积极救市，主因是楼市下滑拖累财政收入。首先，当前楼市成交持续下滑，土地市场萎靡，直接影响地方政府财政收入。“据克而瑞研究中心监测，地方政府的土地财政依赖度仍处于高位，今年一、二季度，地方政府的土地财政平均依赖度分别达到55%和50%，同比2013年有11%和2%的涨幅。此外，当前经济环境不容乐观，经济增速如进一步放缓，地方政府对土地财政的依赖度很可能将进一步提升。”其次，楼市成交大幅下浮，也将影响地方政府的税收收入。

　　11日，湖南省住房和城乡建设厅出台政策，规定可采取政府回购普通商品房用做保障房源等措施，消化库存意图明显。实际上，记者梳理近期出台调控意见的城市基本都涉及“政府可出资去库存”的内容。如浙江绍兴制定出台棚户区改造货币安置政策，加大货币补偿力度；嘉兴将逐步取消保障性住房建设，鼓励通过货币补偿方式实施安置，通过政府收购商品房做保障房实现保障房供给等。

　　上海中原地产研究咨询部经理卢文曦表示，由于去年企业拿地热情高涨，新开工面积增多带来了供应量过剩，而今年市场成交持续低迷，导致各城市房地产市场库存量过大。同时棚户区改造和保障性住房建设都是重要的民生工程，此时各地政府通过回购普通商品房或鼓励通过货币安置政策，来对冲地产下滑风险。这不仅能增加保障房供应量，降低政府自建成本，还可减小市场库存压力，缓解企业资金链状况。

　　但多位专家指出，楼市走弱固然将影响地方经济发展，但政府救市也要有底线，对楼市松绑过快过猛，均不利于市场平稳发展。