商业地产:寻找新方向势在必行

　　地产大腕对楼市热点展开激烈讨论。

　　文/本报记者 魏岭

　　产业过剩、同质竞争、电商冲击……当人们还在对楼市是否进入下行通道喋喋不休争论之时，商业地产过剩及风险加大的言论已然此起彼伏。在新环境、新挑战背景下，传统商业地产如何突围寻求新的发展同样成为本届博鳌房地产论坛讨论的重要议题。

　　急速扩张引担忧

　　未来风险与机遇并存

　　与住宅地产市场这些年来的高歌猛进一样，商业地产的扩张速度同样惊人。数据显示，2008年全国写字楼的施工面积9亿平方米，2013年则达到了25亿平方米，年均增长速度是21.7%。而商业用房2008年施工面积为1.6亿平方米，2013年为8亿平方米，年均增长速度更是高达37.8%。

　　作为商业地产领域的权威，恒隆地产董事长陈启宗对商业地产过剩表示担忧，“内地商场空置率很高，这些空置的房子除了养老鼠之外，还有什么用处？”他表示，住宅市场不像以前那么容易赚钱了，很多人可能会进入商业房地产领域，结果是进一步增加商业房地产的量。

　　“商业地产过剩必死无疑。”德意志银行亚太区投资银行执行主席蔡洪平认为，商业地产很难整合，目前全国有2986个Mall，这一块的泡沫会被挤破，尤其是过去融资成本过高同时又位于二三线城市的项目会非常危险。

　　中国国民经济研究所所长樊纲则表示了对政策层面的顾虑，他认为与住宅地产不同的是，商业地产由于在政策上的空白，市场的波动可能更大，隐藏着很多风险。

　　中国社科院研究生院城乡建设经济系主任陈淮则表示无需悲观，“商业地产不仅仅提供商业设施，同时也在许多城市的城市整体升级改造中起到重要作用，目前在这些地方还有大量的低端底商要拆掉。同时他反驳道，在过去10年中唯一没有变化和调整的政策就是商业地产，不管是稳增长的时候，还是抑通胀的时候。“它从来没变化过，我觉得这种稳定本身也是一种政策倾向，让市场说话。”

　　突围急需“触网”

　　行业现状倒逼资产证券化

　　面临众多发展困境，商业地产仿佛只有在产品及经营理念上有所创新，才能实现突围。首创置业董事长刘晓光在论坛上表示，未来商业地产发展需要发现新模式、新业态。“新模式转换的基本点就是把其他不同的产业价值点与地产进行融合，模式的转变，需要我们发现未来新的业态，通过模式转变，建立新的发展方向。”

　　首当其冲的便是商业地产的“触网”行动。金地商置集团行政总裁徐家俊表示，今天房地产市场特别是商业地产上如果不跟互联网结合，可以说基本上是没有声音，或者没有前途。

　　他表示，中国现在做得比较好的几个购物中心，销售额每年大致在60到70亿元人民币，但在2013年“双11”网络购物节，淘宝网上的销售额就突破了350亿。“也就是说，淘宝网一天卖出去的东西，大概等于6个中国最好的购物中心一年的销售额。毫无疑问，现在消费者的行为习惯已经发生了非常大的改变。”

　　住建部政策研究中心主任秦虹指出，商业地产的经营特别需要资产证券化的支持。首先，商业地产的内在发展要求长期资金的支持，其次，商业地产经营特征和现状倒逼资产证券化的发展。“商业地产要改变目前的同质化产品和经营模式的升级，特别需要资产证券化的创新方式，解决现有以银行贷款为主的资金供应和商业地产经营需要长短错配的问题。”

　　在她看来，虽然还有收益率以及一些政策、税收等方面的问题需要解决，当前我国发展商业地产的资产证券化还存在很大的有利条件，它符合国家金融改革的方向，已经有一部分政策的支持，而且无论是资金的需求方还是供应方，均有市场需求。