城中村变身之下房企运营力受考验

　　城市化发展在带来庞大市场需求的同时，也带来了土地资源的匮乏，在发展大势前，城中村改造释放优质土地的同时，也考验着房企运营力。

　　城中村变身之下房企运营力受考验

　　在郑州，城市综合体几乎是伴随着城中村改造而为人所熟知的。

　　住宅、商业街、酒店、高端写字楼、品牌购物中心、停车场、休闲广场……这些独立的元素曾经各行其道。现如今，随着旧城改造和房地产业的快速发展，这些元素全部或者其中几个实行组合，一个城市综合体便应运而生。

　　从燕庄到曼哈顿广场、西关虎屯到郑州国贸中心、小李庄到升龙国际广场、西史赵村到普罗旺世……过去10年间，这些项目接连不断成为市场的热点，受人追捧。

　　它们中的绝大部分演变为城市综合体，在改变区域面貌的同时，也成为新的人居消费中心。

　　“城中村改造的郑州模式曾经全国知名，可以说对城市发展贡献很大，取得了不错的成绩，甚至有产品整体拉升了郑州的人居水平。不过，让人吐槽的地方也很多，比如有的项目容积率偏高、建筑密度太大，社区绿化非常少;有的社区没有围合，人流、车流混杂在一起，生活环境杂乱;一些综合体内的商业部分缺乏持续运营力，无人消费、经营不善、商家频繁更换，资产价值自然也得不到很好的体现。”一位不愿具名的业内人士这样表示，“最终根源还是房企的责任心和专业实力不足。”

　　也正如该业内人士所说，网络平台上这样的评价并不少见，本报也接到诸多购房者的投诉，大都表达对社区建设的不满。

　　在城中村改造已成燎原之势的现在，人们听到最多的是“核心”、“中心”、“枢纽”等标榜自己绝佳优势的词汇，但实际的运营水平如何，的确值得考量和反思。

　　房企要具备资金实力和高度专业力

　　对房地产企业而言，在以供地结构远郊化、政府加快推动旧城改造等背景下，城中村改造已然成为房企在大城市做大做强的战略性选择，作为企业未来的利润增长点，成为未来房地产市场发展的重要趋势。

　　而城中村改造历来被认为是考验城市决策者智慧和房企实力的工作，它不是简单的拆旧建新，而是在城市统一规划下对存量土地资源的有效整合。

　　目前，郑州的城中村改造项目大都涵盖了酒店、公寓、写字楼、大型商业等物业形态，一些项目考虑到土地成本的问题，其中规划了大比例的商业。了解郑州的人都知道，很多综合体项目的商业部分都经营不佳，甚至运营多年后才逐步有起色，那么接手城中村改造的房企该作怎样的准备?

　　CRIC研究中心认为，首先，城中村改造的复杂性和系统性决定了企业必须具备高度的专业能力。其次，城中村改造周期性相对较长，决定了企业必须具备良好的资金实力。而专业开发能力是城中村改造业务得以实现的最后一个环节。所以说，资金雄厚、综合能力强的企业在城中村改造方面更有优势。

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