济南“去限购”满月 “补签潮”暴露限购漏洞

　　从7月10日放开限购到今天正好一个月。在经历短暂的因补签导致的签约量暴增后，济南楼市日签约量很快就回落到相对平稳的状态。分析人士认为，从目前看，受限贷政策、市场供需以及开发商普遍较重的销售任务等因素影响，未来一个时期通过合理的营销策略快速走量仍是开发商的普遍选择，成交量不会猛涨，房价更不会报复性反弹。

　　统计数据显示，济南新房市场并没有因为限购政策的取消而出现交易量持续走高的情况。

　　事实上，记者从多家开发企业和代理机构了解到，限购之初出现的网签量暴增，原因在于此前已和开发商签了认购协议或纸质合同的购房者，在限购政策取消、获得购房资格后，短期内进行了突击“补签”，而各楼盘实际成交量与限购取消前相比并没有多大变化。

　　一位资深地产分析人士指出，限购政策取消后大量补签数据的出现，在某种意义上表明限购政策并没有限制住有条件的购房人，政策在抑制需求、控制房价方面的作用自然大打折扣，国家统计局发布的济南新建商品住宅价格指数此前出现连续21个月的上涨，累计上涨达11.4%，也就不足为怪了。

　　少了一道紧箍咒的市场，会不会出现房价的报复性上涨，是让购房者最为担心的问题。不过记者调查发现，在济南，购房者大可不必为此担心。和其他城市一样，在政策利好背景下，一些前期成交本来就比较好、营销压力相对较小的楼盘，在取消限购后，会逐步进行试探性的营销策略调整，采取削减优惠力度和范围、适当调高销售单价等方式，和购房者进行博弈。不过，对多数楼盘来说，置业顾问口中的即将涨价，更多的是一种促销的噱头。

　　在二环南路附近，一家大型楼盘的销售价格较6月上调幅度超过200元。但记者发现，该项目6月份为了完成年中的销售任务，推出了特别的促销措施，价格明显低于此前推售的产品。新推楼座价格尽管比6月高，但也仅仅回归到该项目的正常价格水平，较6月以前的销售均价并没有大的变化。另外几个近期价格有所调整的楼盘，情况与此类似。

　　相比之前，取消限购之后各楼盘的来电、来访量有不同程度的增加，但实际成交量并没有明显增长。在少数项目取消此前的大幅度优惠时，更多的楼盘却在趁此机会加大促销力度。以新东站片区的天鸿·万象新天为例，该项目上半年实现销售1500套，成为区域销冠。取消限购后，该项目不仅没有涨价，反而于7月底联合10家电商推出起价6000元的千套“限价房”，甚至因此引发了老业主的抗议。

　　业内人士分析认为，限购政策实施3年，全国房地产市场出现了比较明显的分化，不同的城市、不同的企业、不同的项目，在同样的市场背景下表现完全不同，这样的分化在限购取消后仍会继续，在同一个城市，市场反应较好的项目，可能会适当回调价格，而多数项目仍将坚持快速走量，毕竟大的市场环境没有因为限购政策的取消而改变。

　　相比极易被钻空子的限购，限贷政策的影响无疑更大。尽管四川、福建等地已开始试探性地对限贷政策作出调整，以期促进住房消费，但包括济南在内，目前大多数城市的限贷政策并没有松动。受此影响，相当一批有购房打算的准购房族，短期内将难以进入市场。

　　就济南当前的新建商品住宅市场而言，绝大多数产品面积在144平方米以下，供应和成交均以双首置业者为主。经过去年相对火热的交易之后，相对于数百万平方米的供应量，市场需求不足短期内并不会改变。今年下半年，包括中海·华山珑城、荣盛·锦绣澜湾等项目在内，还将有多个全新项目进入市场，绿地、恒大、中海、龙湖、天鸿、南益等企业的持续在售楼盘也会推出新品，市场供应量会进一步增加，供大于求的市场形势将进一步延续。

　　记者了解到，在经历去年的热销后，不少开发企业都调高了今年的销售指标，个别开发企业的年度任务甚至较去年翻了一倍。不利的市场形势，沉重的营销任务，逼得部分企业在6月份以“割肉”之举冲击半年目标。而按照惯例，大多数企业的年度销售指标主要靠下半年完成，以某一线企业为例，上半年任务仅20亿元，将近70%的指标放到了下半年，后面几个月的压力之大，足以想象。

　　分析人士因此认为，受限贷政策、供需状况以及销售任务等因素影响，以价换量仍将是未来几个月开发企业的普遍选择，因取消限购而大幅上调价格的可能性并不存在。相比较而言，大企业、大项目面临的压力更大，其成交情况对市场的影响也更明显，受这些项目的影响，即便有个别项目涨价，也不会影响大局。从目前看，济南房价仍将以稳为主，甚至不排除部分月份统计数据会小幅下跌。中国指数研究院发布中国房地产指数系统百城价格指数报告显示，济南新建商品住宅价格继6月环比下跌0.43%后，7月跌幅继续扩大，环比下跌0.84%。(记者 刘文忠)