二手期房交易风险大 交易切勿图便宜

律师提醒买房人，不要贪图便宜而购买二手期房。在购房前，要核验房屋的产权，要购买有产权证的房产。资料图片 周晓东 摄

近日，朱先生给新京报热线打来电话，说他买了一套二手房，由于房产还未取得房本，无法及时办理过户。中间又因为迟付房款，房主要求解除合同，但已交给房主的120万元却被拖欠着未归还。

事实上，早在2005年，国务院七部委发布《关于做好稳定住房价格工作的意见》，明令禁止期房转让。但在现实买卖交易过程中，还是有不少的购房者看中二手期房并私下进行交易，而忽略了二手期房交易的种种风险。

案例 买期房过户需等两年半，引出两场官司

去年10月，朱先生通过链家地产看中了昌平回龙观地区国风美唐一套商住房，60平方米，最终商定以171万元成交。双方约定，将总房款分四次付款付清。由于该房为期房，房主还没拿到房本，双方约定950天内完成过户。这意味着如果一切顺利的话，这个期房买卖的交易将长达两年半才能完结。

截至去年12月20日，朱先生将120万元打入房主账户，其中一笔晚打了15天，房主起诉朱先生要求解除买卖合同，并赔偿违约金。“去年年底房市火爆，由于付款晚了，房主想涨价10万，但我只同意给3万，最后成了被告”。朱先生说。

今年5月，昌平区法院一审判处朱先生败诉，合同解除。但朱先生已交给房主的120万元房款，却因房主“无钱”而被拖欠至今。朱先生决定起诉房主，要回房款。

买房买出两场官司，朱先生这才发现购买二手期房的风险很大。朱先生认为，链家地产代理了政府禁止交易的房源，并且没有建议购房人做资金监管，加大了交易的风险，令自己蒙受损失。

链家地产相关负责人表示，目前买卖双方已经通过司法途径解决此房的买卖问题，从一审判决来看，法院认可买卖双方签订的合同真实有效。朱先生通过司法追要已付房款链家地产也将全程予以配合。如果双方买卖合同解除，与链家地产签订的居间合同也可解除，并退还中介费。

调查 中介代理二手期房随处可见

据了解，在2005年以前，不少购房人通过修改与开发商签订的预售合同，来完成产权变更，这种期房交易就是所谓的“改底单”。而为了打击炒房，国家明令禁止期房交易。同时，随着网签的推行，“改底单”意味着需要先退房再网签，这样将提高项目的退房率，各种风险令开发商不愿配合改底单。

随着改底单越来越难，期房交易又衍生出另一种形式，即挂在中介公司售卖。但要完成过户，需等待期房从交房、拿到房产证后才能实现，最快也需要一年时间，而一般的二手房买卖交易时间为3个月。因此，在二手期房漫长的交易期间，存在着巨大的变数和风险。

记者在顺义、房山、通州、丰台等区域的中介门店看到有大量二手期房的出售信息。各大新楼盘周边的中介门店中，未交付的期房房源也随处可见。

在昌平回龙观，首开国风美唐因为占据13号线和8号线双线出口位置而受到购房人青睐，目前该项目一期已交付。二期正在售，将于今年10月交房，已有房源在中介门店销售。一位经纪人表示，门店里的房源都是房主首次开盘时挑的优质房源，价格在3万元/平方米左右，价格与现在售楼处在售的被挑剩下的楼层和户型持平。而一期已有房本的房源价格则在3.5万/平米。

当记者问“二期还没交房，也没有房本，如何保证交易安全”时，该经纪人表示：“房主把原始购房合同、发票押到你那里，等房本下来时委托你去领房本、过户，保证交易的安全性。如果房主涨价、毁约，可以约定为总房款的20%为违约金”。

律师提醒 勿图便宜买二手期房

北京市铭滔律师事务所合伙人律师孙涛表示：根据《物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定除外。”这就是说，当事人订立了合法有效的房屋买卖合同后，只有依法办理了房屋所有权转让登记，才发生房屋所有权变动的法律后果。不经登记，法律不认为已经发生了房屋物权的变动。

目前，住建部明令禁止期房买卖。一旦出现纠纷诉诸法律，法院判定以买卖合同为主，但房屋主管部门无法登记该房屋，房屋所有人仍为原房主。如果产权还没下来，等待过户时间太长，期间一旦房价上涨，一些房主会坐地涨价，甚至毁约。一旦打起官司，至少要半年以上才有结果。此外，此类房源还有一大笔税费要交。

孙涛提醒买房人，不要贪图便宜购买此类房源。在购房前，要核验房屋的产权，要购买有产权证的房产。

■ 名词解释

期房 人们习惯上把在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋称为期房。即指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证（大产证）止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。

采写/新京报记者 袁晓澜