民营房企融资破冰，龙湖发行2022年首支28亿公司债

（文/张志峰 编辑/马友友）自去年年末以来，房企融资利好向优质民企蔓延，政策层面持续释放积极信号，支持优质民营房地产企业发行债券融资，促进资本市场和房地产市场平稳健康发展。

2021年初，又有并购贷不计入三道红线、地方政府为收并购出险房企项目牵线搭桥等利好消息陆续传出，A股及港股地产板块连日来迎久未上涨。

业内普遍认为，融资环境正在改善，行业信心或将缓慢恢复，除实力雄厚的国资房企之外，以碧桂园、龙湖为首的头部民营房企或将率先受益。

融资端迎利好消息

果不其然，1月10日晚间，龙湖集团披露发债情况，成为2022年第一个享受这波融资红利的民营房企。

公告显示，龙湖将于1月13日-14日公开发行规模不超过28亿元的2022年第一期公司债券，分为3.15%-4.15%的6年期和3.6%-4.6%的8年期两种无担保债券。

另据财务数据，截至2021年3季度末，龙湖集团总资产7462亿元，总负债5146亿元，账面现金资源873亿元；前三季度营业收入为739亿元，净利润106亿元。

尽管28亿元融资对于龙湖的体量而言并不多，票面利率亦略高于往年，但在过去融资持续收紧的大环境下，公司债获批本身就是一大利好。

要知道2021年以来，房企融资环境复杂严峻，7月份开始，ABS、中票、公司债之类的标准化融资业务更是一度被按下“暂缓键”。

克而瑞数据显示，2021年100家典型房企的融资量为12873亿元，同比下降26%，近五年来融资量首次出现负增长，同时达到五年来最低点。

从不同时间来看，2021年一季度房企融资量仅微降，超过4000亿元；二季度以来，相关部门加大对经营贷、通道类业务的监管，房企融资环境收紧，融资量同比下降了16%，不到4000亿元；至三季度，受到数起违约事件频发的影响，房企融资进一步下滑到3079亿元，同比下降32%；四季度更是一度降到冰点，融资量仅为1767亿元，同比减少55%。

值得注意的是，总体融资量衰减的同时，国企融资比例明显攀升，叠加偿债高峰期来临、机构降级做空、新房市场销售受阻等因素，民营房企普遍陷入流动性危机，即便未暴雷房企，也纷纷开始节衣缩食，甚至裁员、“卖子”度日。

特别是临近年末，过去大手大脚惯了的房企，抠起成本来也令人震惊，诸如让员工提前放假冲抵工资、取消业绩考核顺便取消奖金、以各种理由拖欠工资逼迫员工自动离职等等“骚操作”不绝于耳。

不过，随着行业风险陆续出清，政策端终于有雨过天晴的趋势。

优质民企率先受益

事实上，从2021年4季度开始，监管部门已经开始释放房地产融资纠偏信号，融资市场开始呈现分阶段缓慢回暖趋势。

首先是9月底，央行、银保监会等部门多次发文提及“两个维护”：维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。

12月上旬，中央政治局会议与中央经济工作会议的接连召开，对2022年房地产整体形势给出了清晰地答案。

在中央政治局会议上，房地产表述主要起到定调作用：房地产是支柱产业，住房更是居民的消费。

无独有偶，中央经济工作会议上的表述为：支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

不难看出，尽管当前房住不炒的主基调没有变化，房地产全行业资金面形势仍然严峻，但监管层更期望恢复市场信心，稳定市场预期，这样才能实现行业的良性循环和健康发展。作为受监管支持鼓励和投资者青睐认可的优质民营房企，信用优势更为显著，能享受的融资便利和金融资源也会更为充裕。

冰封的湖面随之渐渐解冻。央行数据显示，11月银行业金融机构房地产贷款同比多增2000多亿元，其中个人住房贷款余额同比多增1100多亿元，开发贷款同比多增900多亿元。

不过，据贝壳研究院统计，11月地产境内债具有较强的结构性特征，当月96%的债券发行主体为中海、保利、招商蛇口等央企和地方国企。

但从12月开始，已经有越来越多的民营房企受益，开始破冰。先后有龙湖、金地、碧桂园、龙光、新希望等多个民营房企宣布启动发行中期票据、公司债，以及供应链ABS等资产支持类证券化产品。

此外，旭辉一笔8.42亿元的小公募年底更新为“已受理”，合生创展也计划发行2022年到期2.5亿美元8%有担保可换股债券。

值得注意的是，一位上市民营房企人士向网表示，近期融资端利好消息，目的是保障民生经济，房地产融资注定不会回到从前那种“普惠”的状态，财务风险尚未出清的房企风险依旧，房地产高负债、高周转的发展模式也注定走向终结。

上述人士指出，目前背景下，行业将进一步两极分化：提前完成全国化、全行业布局的头部企业，在做好财务风险管理的前提下，优势将越来越大；但过去一味强调全国化、多元化的扩张策略显然不再适合绝大多数房企，而是越来越开始强调“区域深耕”“品质优先”“管理红利”等精细化运营。