俊发七彩服务上市申请“失效”，投资方小米或是最后赢家？

（文/解红娟 编辑/马友友 ）12月28日，港交所披露信息显示，俊发七彩服务于今年6月27日向港交所递交的上市申请，因届满六个月而失效。

招股书显示，俊发七彩服务为一家大型综合性物业开发商，总部位于云南，业务集中于云贵川三省。截至2020年12月31日，俊发七彩服务在管的总建筑面积约为2800万平方米，并已订约向总建筑面积约为3130万平方米的物业提供物业管理服务。

事实上，俊发七彩服务并不是年内第一个首次IPO失效的企业。嘉和家业物业服务研究院数据显示，2021年全年共有34家物企赴港交表，14家物企在首次IPO时失效，其中就不乏有规模较大的企业。

而俊发七彩服务之所以能引起市场注意，主要是上市前与小米签订的一纸对赌协议。

业绩增长依赖“云南王”俊发

俊发七彩服务集团的历史可追溯到1999年。彼时，俊发集团创始人李俊携手刘建邦、何刚两位独立第三方成立了俊发物业，也就是俊发七彩服务集团第一间营运附属公司，初衷是为了给俊发集团开发项目提供物业管理服务。

这或许是俊发集团成为俊发七彩服务“金主”的根本原因。招股书显示，2018年至2020年，来自于俊发集团及关联公司所开发物业提供物业管理服务分别为3.09亿元、4.35亿元及5.39亿元，占俊发七彩服务同年物业管理服务总收益的94.0%、91.4%及92.4%。

此外，在向非业主提供增值服务和社区增值服务产业两大业务线上，俊发集团仍旧是俊发七彩服务收益的主要贡献者。

资料显示，俊发集团成立于1998年，是集房地产开发、房建工程、市政道路、物业服务、商业及酒店运营及其他多元板块为一体的全国性综合集团公司。由于多年来深耕云南、偏安一隅，俊发集团在当地素有“云南王”之称。

俊发七彩服务的成长路径则与俊发集团高度一致。2018年至2020年，俊发七彩服务在云南省分别管理总建筑面积约为2110万平方米、2440万平方米及2580万平方米的物业，占同期在管物业总建筑面积的约92.8%、93.3%及92.1%。

除了依赖关联方、区域色彩浓厚，俊发七彩服务发展不平衡还体现在收入结构上。招股书显示，俊发七彩服务通过物业管理服务、向非业主提供增值服务和社区增值服务产业收益，2018年至2020年，物业管理收入在总营收中的占比为82%、80.1%、70.7%，比重较大。

由此不难发现，俊发七彩服务的业绩增长高度依赖于单一业务、单一公司和单一地区。

“俊发七彩服务的多项指标表现平淡。”嘉和家业物业服务研究院执行院长唐卓直言，2020年末企业规模仅2803.5万平方米，其中92.4%源于关联方；收入构成中约70%为物业管理服务。这些数据与同待上市企业及已上市企业相比，优势并不突出。

58安居客房产研究院分院院长张波则表示，最近招股书资料“失效”的物业公司数量有增长的迹象，一方面这些物业公司本身的规模偏小，或者在管规模聚集在几个省份或城市，盈利能力在企业中也并不出色。另一方面，港交所对上市盈利门槛的更高要求也将落地实施，目前“失效”的中小物业公司而言，上市之路也难言变得更为有利。

“母公司”牵线搭桥

在距离递交招股书不到20天的时间里，俊发七彩服务完成了一轮融资，投资方为小米集团的全资附属公司及海外投资平台Fast Pace Limited。

招股书显示，Fast Pace Limited与本公司、李镇廷、俊发服务控股及俊发物业订立认购协议，同意以代价3000万美元认购45180股股份。交易完成后，Fast Pace Limited将拥有俊发七彩服务4.29%的股权。

重组完成后，俊发七彩服务共有三位持股股东，俊发集团董事长李镇廷、受限制股份单位受托人和小米分别持有90.71%、5%和4.29%股权。

事实上，小米此举并非一次单纯的投资。在双方达成合作不久后，俊发七彩服务背靠的俊发集团即与小米签订合作协议，聚焦智能家居，从门锁、音箱、电工照明到电视、厨电、大家电等全套设备，为俊发业主提供全屋智能解决方案及产品。

也就是说，通过和俊发集团的合作，小米不仅可以继续做“零售”的生意，还可以通过“批发”锁定客源。而俊发集团不仅是俊发七彩服务的“金主”，还为其上市牵线搭桥。

即使如此，小米的投资资金仍有代价。招股书表示，截至2021年12月31日，若俊发七彩服务2021年收入少于13.59亿元，及2021年纯利低于3.53亿元，小米将获得李镇廷及俊发服务控股支付的财务补偿。

招股书显示，2018年至2020年，俊发七彩服务分别产生总收入4亿元、5.93亿元及8.25亿元，相当于复合年增长率为43.5%；同期，纯利分别为4760万元、7630万元及1.834亿元，复合年增长率为96.4%。

也就是说，2021年，俊发七彩服务只有在收入同比增长64.73%、纯利同比增长92.48%的基础上，才能在这场对赌协议中立于不败之地。

但事实上，受房地产大环境影响，俊发集团的业绩出现下滑。据克而瑞发布2021年1-11月中国房企销售TOP100榜单数据显示，2021年前11月，俊发集团完成销售权益金额396.8亿元，较2020年同期的469.8亿元减少约74亿元。

毋庸置疑，高度依赖俊发集团的俊发七彩服务自然会受到影响。业内人士坦言，“退一万步说，俊发七彩服务很难保持地产高速扩张期间的增速。而不论俊发七彩服务是否能完成对赌协议，小米都不会是吃亏的那一个。”

在唐卓看来，俊发七彩服务依赖于单一公司的弊端还在后面。“房地产行业‘吃紧’背景下，母公司俊发集团已被报道其面临现金流考验，外部负面舆情增加，旗下物业企业的关联交易以及未来增长的持续性或将会面临较多问题。”