贝壳就浑水做空逐一拆解

（文/张志峰 编辑/马媛媛）12月16日，美股上市的国内最大房产中介机构贝壳，由于一份长达77页的沽空报告遭遇股价巨震。

报告出自美国知名做空机构浑水公司，内容直指贝壳数据恶意造假、存在“系统性欺诈”，称其为“一个巨大的骗局”。

对此，贝壳首先在声明中确保了财务数据的真实性和规范性，欢迎各种调查，但坚决抵制任何机构的恶意做空行为。

同时，“为保证投资者权益和不受错误信息引导”，贝壳已在12月17日晚间，针对沽空报告做出了逐一拆解回复。

贝壳表示，董事会已授权独立审计委员会对浑水报告中的主要指控进行内部审查，并由审计委员会聘请的独立第三方顾问提供协助和建议。将在适当时候提供内部审查的最新信息。

做空始末

据网了解，浑水的沽空报告甫一发出，即引发市场剧烈波动，贝壳股价也跟着坐上了过山车。

12月6日，贝壳股价高点达到21.33美元，涨超10%，低点为17.72美元，跌破5%。最终报收18.31美元，小幅下跌1.98%，总市值218.05亿美元。

浑水公司认为，这是一个巨大的骗局，就像瑞幸咖啡一样。估计贝壳第二季度和第三季度的收入数据被夸大了77%-96%，新房总交易额（GTV）被夸大126%，存量房交易额被夸大33%。

在报告指出，贝壳向投资者披露的交易量、商铺数量和经纪人数量与浑水利用数据收集程序从贝壳平台收集的数据之间存在巨大差异。且声称其通过对BEKE商店的初步调查，包括现场访谈和现场访问，证实了这些差异。

具体表现为：虚增GTV和收入；幽灵商店，在第二季度末报告的总商铺数至少虚增23%；克隆商店，多个活跃商铺在BEKE的平台上出现在相同或相似的位置，通常只存在一个实体商铺；虚假收购，利用虚假交易注入收购资金，让本不存在的现金余额归零；虚增经纪人数量，因为没有那么多商铺和GTV。

贝壳找房作为链家系线上线下房产交易与服务平台核心所在，主要业务包含新房、二手房、租房交易。

此前，贝壳发布了布截至2021年9月30日的第三季度未经审计的财务业绩。第三季度贝壳找房总收入181亿元，同比下降11.9%；净亏损17.66亿元，调整后净亏损8.88亿元，而去年同期净利润为0.75亿元。

今年三季度，贝壳总GTV为8307亿元，同比下降20.9%。

其中，第三季度新房业务营收同比增长2.5%至113亿元，新房交易GTV约4101亿元。前三季度，贝壳新房业务GTV达1.25万亿元，同比增长37.0%。

存量房业务方面，第三季度贝壳该部分营收为61亿元，存量房交易GTV约3,782亿元。从前三季度看，贝壳存量房业务GTV为1.70万亿元，同比上升25.7%。

截至报告期末，贝壳门店总数达53946家，经纪人总数51.55万人，同比增长7.9%，与较二季度的54.86万人相比，下降6%。

面对浑水公司的做空，贝壳回复认为，浑水不了解中国房产市场，缺乏对贝壳业务的基本认知和三张报表的正确解读。

例如关于存量房交易GTV和收入的解释种，贝壳表示，浑水并未使用贝壳真正的存量房套均价，而是选取了来自CRE的外部套均价格进行模糊替代。同时，它利用5月25日到8月8日这76天收集的数据来模拟公司整个2021年第二季度的GTV的做法，存在很强的主观臆断性及误导性。

舆论一边倒

事实上，国内对于此事的舆论，在经历了短暂的犹豫之后，几乎一边倒地选择支持贝壳。

其中最重要的因素便是做空机构浑水公司自身实在名声欠佳。

公开资料显示，浑水公司（Muddy Waters Research）成立于2010年7月，是一家注册在美国的研究公司。

创立11年以来，浑水公司共做空超过16家中概股，包括分众传媒、新东方、辉山乳业、安踏体育，以及芝华仕沙发的母公司敏华控股等，结果9家摘牌退市，其余或股价拉低，或短暂波动后重回升势。

其中最广为人知的案例便是，2020年1月底，浑水公司发布针对瑞幸咖啡的沽空报告，指出瑞幸咖啡在经营数据上存在作假和欺诈行为，夸大了门店商品的销售量，将2019年三、四季度的每日商品销量至少夸大了89%和88%。同时，又通过夸大广告支出，虚报除咖啡外其他商品的占比来掩盖单店亏损的事实。

至4月份，瑞幸咖啡发文承认造假行为，在2019年第2-4季度虚假交易22亿元，随即股价大跌，最终于6月份退市。

不过，相较于瑞幸事件，更多的案例则指向浑水公司有“浑水摸鱼”、恶意做空之嫌。甚至有业内人士认为，浑水公司的背后有对冲基金在支持，利用了一些混淆视听的手法通过卖空盈利。

除了浑水公司声誉因素之外，亦有机构将矛头指向该做空报告的调研方法。

中信证券12月17日发布研报称，在中国二手房和新房市场，自下而上汇总交易数据不能得到交易总量的可靠结果。倘若研究者基于C端展示，以数据汇总的方式试图自下而上归纳成交量，容易差之千里。且报告种举例的廊坊房地产市场分化巨大，对全国楼市完全没有代表性。

相反，中国房屋交易实现了以网签为基础的全国范围联网，且房屋交易不比其他商品交易，其涉及复杂的产证申领和房屋交易税费的支付。自上而下的房屋交易数据，除非不披露，否则有相当可靠性。因此，中信证券认为，虚增房屋交易规模，其难度要远远大于虚增一般消费品交易记录。

不过，亦有部分观点认为，苍蝇不叮无缝的蛋，浑水公司作为知名做空机构，对上市公司合法合规经营起到的监督作用不可忽视。且该报告数据基于自身抽查调研结果，可信度较高，与企业发布数据相差过大，足以引起投资者及社会重视。