大城市楼市调控路径隐现：一线城市密集出手后 二线城市开始接棒

3月16日，为进一步规范房地产市场秩序，促进西安市房地产市场平稳健康发展，按照中央“房住不炒”的定位精神，西安市住房和城乡建设局颁布了《关于进一步规范房地产市场秩序有关问题的通知》，强调加强购房资格核验、加强购房资金核验、规范商品房销售秩序、规范存量房交易秩序、规范涉房信息发布行为和加大检查监督力度等。

根据国家统计局的数据，今年2月，西安新房价格环比上涨0.8%，二手房价格环比上涨0.9%，涨幅位居70个大中城市前列。

此前3月5日发布的政府工作报告指出，今年要“解决好大城市住房突出问题”。这是继去年年末的中央经济工作会议之后，监管层再度做出这一表态。“大城市”的住房问题，由此正式作为一项调控内容被提出。

据不完全统计，近两周来，至少有8个大城市出台了楼市调控措施，其中，上海的调控频次最为密集。从政策内容上看，既有对需求的管控，也有在供给端的发力。

此轮大城市密集调控，既是监管层的政策要求，也契合了当下的市场热点。从调控路径上看，在一线城市率先出台政策后，二线城市已有“接棒”势头，这也反映出当下市场热点的传导路径。

在西安之前，已有不少大城市对楼市实施调控。3月11日，合肥市住房保障和房产管理局、市场监督管理局联合召开房企、经纪机构约谈会，要求各房企及经纪机构不得捆绑搭售、价外加价，认真贯彻中央“房住不炒”政策，落实市委市政府“遏制扰乱房地产市场乱象”的决策部署，共同维护市场秩序。

北京于3月12日发布征求意见稿，拟调整购买二手房提取公积金条件，对其中的审核更为严格。郑州也于3月8日发文，拟适当延长申请公积金贷款的缴存时限，同时调整最高贷款比例。大连则宣布，将个人住房公积金贷款信息纳入人民银行征信系统。

此外，南京于3月10日发文，继续强调严禁“商改住”。青岛则在3月15日颁布文件，继续放宽落户限制。

上海是近期调控政策出台最密集的城市。3月12日消息，人民银行上海总部印发《2021年上海信贷政策指引》，要求加强个人住房贷款管理，严格审查贷款人个人信息的真实性。切实防范消费贷款、经营性贷款违规流入房地产市场。

3月16日，上海公布了教改政策，将优质高中资源以名额分配的方式进行配置。此举被认为可以平抑学区房的炒作热度。

此前的3月初，为进一步规范房地产市场秩序，上海市房管、市场监管和城管执法等部门联合执法，查处了一批违法违规案件，并通报6起典型案例。3月5日，闵行区房管局召开2021年闵行区住房租赁工作会议，要求各经纪机构积极落实各项备案制度和房源信息报送制度，做好经营主体和房源信息的管理。

除了在需求端严防资金违规进入房地产外，一些城市还在供给端发力。比如，为增加市场供应，上海近期对一批新建商品房集中完成价格备案，涉及33个项目，累计超过1万套住房。

北京也在今年的土地供应计划中，增加了租赁住房用地的供应。具体而言，北京今年计划安排租赁住宅用地300公顷，其中集体土地租赁住房、公租房各150公顷，较2020年分别增加100公顷、70公顷。

大城市住房问题的出现，有一个重要背景，即在2020年货币政策宽松背景下，资金不可避免地外溢到房地产市场。其中，在广大三四线城市因棚改退潮而逐渐失去吸引力的情况下，大城市成为资金趋之若鹜的“高点”。

一线城市更是其中的热点。根据国家统计局的数据，在70个大中城市中，自去年第四季度以来，一线城市的平均房价涨幅一直保持领先。

此轮大城市的调控节奏开始提速，起点也是一线城市。

上海通过“沪十条”的发布打响了2021年楼市调控“第一枪”，此后又以几乎“一天一新政”的节奏，堵住了假离婚、赠与房产等小漏洞，给予炒房客以沉重打击。北京、广州、深圳也通过各种“打补丁”的方式，对楼市进行调控。

一线城市启动的调控政策，效果已经开始显现。今年2月，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.5%，涨幅比1月回落0.1个百分点。二手住宅销售价格环比上涨1.1%，涨幅回落0.2个百分点。

但与此同时，部分二线城市的房价出现升温势头。“市场热度由一线城市向二线城市传递的迹象开始出现。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐向21世纪经济报道记者表示，今年2月，二线城市中的西安、合肥、成都等城市新房、二手房房价环比涨幅均在前十名，市场温度较高。随着一线城市调控的效果逐步显现，资金有可能转战重点二线城市。

许小乐认为，预计这种传导还将继续。3月以来，北京、上海等二手房成交量已有所下降，景气指数保持高位回调。但西安、合肥等二线城市景气度提高，市场预期增强，叠加3月刚需及学区需求季节性释放，或将带动局部二线城市市场升温，房价存上涨压力。

这也意味着，二线城市陆续启动调控政策，既是监管层对“大城市”住房问题的政策要求，也契合了当下的市场热点。

事实上，从住建部的督导路线上，不难看出这种趋势。1月下旬至2月，住建部副部长倪虹已带队先后在上海、深圳、北京等城市调研督导。3月初，督导组奔赴杭州、无锡。

多数分析人士认为，由于部分区域市场仍有较强的升温动力，预计大城市调控的势头还将继续。随着楼市热点的转移，二线城市将成为下一轮的调控重点。此外，核心都市圈内的部分中小城市，楼市调控也有望升温。