青客公寓IPO募资额缩水过半，合作P2P被警方查处

11月4日，首家赴美提交招股书的中国长租公寓运营商青客公寓获得SEC批准，将在纳斯达克全球精选市场发行270万股ADS，每股价格17美元-19美元，股票代码为“QK”。不过，为了换取顺利上市，青客公寓不得不大幅削减募资额，从此前计划的1亿美元降至4800万美元左右，腰斩过半。招股书显示，急于上市的青客公寓资金链紧张，过去数年累计亏损20亿元。其资金方包括7月份刚刚被上海警方查处的非法集资平台魔房宝。

募资额缩减一半

11月4日，SEC官网显示，中国长租公寓运营商青客公寓的上市申请已经获批。在1日提交的最新修改后的招股书中，青客公寓将拟募资金额9400万美元减少一半，拟以17美元-19美元的价格发行270万股ADS（如果承销商完全行使其超额配股权，则发售数量为310.5万股），以18美元中位数计算，募资总额为4860万美元，发行后公司总市值约8.6亿美元。

招股书显示，青客公寓过去几年持续亏损。截至2017年末和2018年末，青客公寓的净收入分别为5.23亿元和8.89亿元；截至2018年6月30日和2019年6月30日的前9个月，青客公寓的净收入分别为5.93亿元和8.98亿元（1.308亿美元），较上年同期增长51.4％。

截至2017年末，2018年末，青客的净亏损分别为2.45亿元、4.99亿元；截至2018年6月30日和2019年6月30日的前9个月，青客公寓的净亏损分别为3.24亿元和3.73亿元。截至2019年6月30日，青客公寓累计亏损额为20.29亿元。

截至2017年末和2018年末，青客公寓现金、现金等价物、限制性现金余额分别为人民币3.67亿元和1.19亿元。截至2019年6月30日，青客公寓的现金和现金等价物、限制性现金净余额为4.51亿元，其中限制性现金为1.08亿元，现金和现金等价物为3.42亿元。

截至2017年9月30日和2018年9月30日，青客公寓的股东赤字总额分别为人民币7.95亿元和14.23亿元。截至2019年6月30日，青客公寓的股东赤字总额为19.71亿元。

和自如、蛋壳等长租公寓运营商一样，青客公寓本质上仍是一个大型的“二房东”，其商业模式为赚取房租差。

招股书显示，截至2019年9月30日，青客公寓签约公寓数量为9.96万间。青客公寓通常与房东签署5-6年的长租期，并可根据房东意愿延长2-3年。一般房东会给予青客公寓90-120天的免租期，并锁定前三年的固定租金，从第四年开始，每年租金上浮5%。

招股书显示，截至2017财务年度、2018财务年度及2019年6月30日的前九个月，青客公寓的入住率分别为89%、91.6%和90.6%。

上述期间，青客公寓的平均月租金（打折后）分别为1160元、1180元和1075元；青客公寓获得的租金差比例分别为26%、25.3%和20%。考虑到青客公寓较低的房屋租金及高昂的运营成本，其利润空间并不大。

2017年和2018年，青客公寓的租金收入（向租客打折后）收入分别为5.09亿元、7.97亿元，截至2019年6月30日的前9个月，青客公寓的租金收入为7.93亿元。

青客公寓向租客收取押金成为公司账面上的沉淀资金。招股书显示，截至2017年9月30日、2018年9月30日和2019年6月30日，青客公寓收取的预付租金和押金总额分别为9269万元、1.71亿元和1.39亿元。

48%的租金贷客户提前中止租约

和中国其他众多长租公寓一样，青客公寓同样依赖金融杠杆、资金池、期限错配等手段实现大规模的业务扩张。

招股书显示，青客公寓与11家金融机构合作为租客提供分期支付的租房贷款。截至2019年9月30日，青客公寓已租赁公寓的65.4％的租金付款使用了租金贷。

在这种模式下，合作金融机构审批通过租客的贷款后，会将最多24个月的租金一次性支付到租客在青客的指定账户。此后，租客每月向金融机构偿还贷款本金。按照行业惯例，青客要向金融机构提供不低于未偿贷款余额5%的保证金。

由于青客公寓可以一次性获得1年-2年的租金，但仅需向房东按月或按季度支付租金，因此剩余的资金便成为青客公寓进一步扩大房屋占有量的武器。这其中显然涉及到期限错配问题，一旦租客提前终止租约，青客公寓要在一个月内向金融机构偿还剩余租期的租金。

招股书称，截至2019年6月30日的前九个月，47.3%的租客在租约到期前中止租赁，其中，使用租金贷的租约中，48.3%的租客选择提前中止租约。虽然租客提前解约会被扣取押金，但对青客公寓来说，提前解约客户占比近半，无疑对其流动性带来巨大挑战。

风投资本平均获利4.7倍

公开信息显示，青客公寓先后获得四轮融资，其中，2014年9月获得1000万美元的A轮融资，投资方为达晨创投；2015年6月获得1.8亿元人民币的B轮融资，资方为赛富投资基金和纽信创投；2018年4月完成数千万美元的C轮融资，资方为摩根士丹利和凯欣资本。

招股书显示，2017年7月和2018年3月，青客公寓通过发行C轮和C-1轮优先股分别获得300万美元资金，其中，前者资方为摩根士丹利，后者资方为凯欣资本旗下基金。2019年6月，青客公寓又发行了C-2轮优先股，获得8330万美元。

招股书显示，上市成功后，青客公寓的风投资本将获得较高的回报。上市前老股东的平均持股成本为3.84美元，按上市发行价新投资人的成本18美元计算，老股东平均获利4.7倍。

曾合作P2P平台7月被警察查处

为了解决资金问题，青客公寓除了吸引风投资金外，还跟银行、信托、P2P达成了资金合作协议。

2018年8月起，青客公寓与某国有银行旗下的公寓租赁服务公司合作，后者向前者提供长达5年的装修分期贷款，截至2019年6月30日，青客公寓利用这一方式对24.1％的公寓进行了翻新。

2019年2月起，青客公寓启动“轻资产战略”，从房东手中租赁装修完好的公寓，进一步减少装修成本支出。

招股书显示，青客公寓还从银行、P2P等机构获取资金。

2016年9月26日，青客公寓与上海华瑞银行达成3年期的循环授信协议，后者提供30万人民币的贷款额度，加权年化利率为6.7%和7.5%。2017年3月，青客公寓与陆家嘴国际信托公司达成协议1年期贷款协议，年化利率为8%。

2017年6月19日，青客公寓与上海翔梓金融信息服务有限公司达成融资服务协议，由后者向青客推荐个人投资者，循环授信额度为8000元。双方约定的年化利率水平为10%。

2017年6月，青客公寓与招商银行达成10年期的贷款协议，截至2017年和2018年9月末的加权平均年化利率为5.36%。

值得注意的是，青客公寓的资金方之一上海翔梓金融信息服务有限公司是上海的一家P2P平台，其旗下的魔房宝平台为 “存量物业租约收益权金融平台”。

按照魔房宝与青客合作的模式，魔房宝平台上的个人投资者购买的是青客公寓转让的租金收益权。不过，收益权转让模式涉嫌类资产证券化业务，是网贷监管条文严令禁止的红线之一。

2019年4月，魔房宝出现逾期后暂停兑付，5月份平台曾在微信上推出兑付方案。7月23日，上海市公安局奉贤分局发布通报称，“魔房宝”平台实际控制人凌某因涉嫌非法吸收公众存款罪，经检察院相关批准已被公安机关依法执行逮捕。

通报显示，“魔房宝”平台(上海翔梓金融信息服务有限公司)等关联公司11个涉案银行账户已被冻结。此外，警方已获取“魔房宝”平台电子数据和第三方支付数据，正在追查资金去向。

公开信息显示，魔房宝是上海翔梓金融信息服务有限公司旗下房产收益投资平台，隶属于存量地产行业综合服务商魔方金服。自2015年8月成立以来，魔房宝为国内300多家公寓、酒店、办公、社区商业等空间运营项目累计提供近10亿融资服务。

2015年12月以及2016年8月，魔房宝先后获得2轮融资。其中，第二轮融资金额为9500万元，投资方为凯泰资本、戈壁创投等。2017年3月，魔房宝上线江西银行存管系统。

截至2019年3月，魔房宝借款余额为5225万元，逾期笔数以及代偿金额等均为0。