青客公寓上市前下调发行规模 或对蛋壳公寓有冲击

据IPO早知道消息，北京时间11月2日凌晨，长租公寓服务商“青客公寓”再次更新了其向美国证券交易委员会递交的F-1招股文件，预计将以“QK”为股票代码于11月5日在纳斯达克挂牌上市。

值得注意的是，在距离上市仅4天时，青客公寓选择将此次IPO的发行规模从此前的520万股ADS下调近一半至270万股ADS。以每股ADS 17至19美元的发行区间计算，其最高募资金额也从此前的近1亿美元减少至约5000万美元。

青客公寓此番对上市的信心不足或许也会影响目前也已递交招股说明书的另一家长租公寓服务商——蛋壳公寓的上市进展。在蛋壳公寓上周将举行的预路演活动中，其向投资者透露的预计募资规模为5亿美元。

此外，鉴于发行规模的减少，青客公寓预计完成上市后的股东结构也随之发生了微调。

IPO前，青客公寓创始人兼CEO金光杰直接持有27.6%的股份，高管和董事合计持有36.9%的股份。此外，凯欣资本及其关联实体总共持有30.6%的股份，为最大机构投资人，而纽信创投、赛富投资基金和摩根士丹利管理的私募基金分别持有9.3%、8.9%和8.9%的股份。

IPO后，高管和董事合计将持有34.8%的股份并拥有80.5%的投票权，凯欣资本的持股比例将降至28.9%并拥有8.6%的投票权。

招股书显示，截至2019年6月30日，青客公寓运营覆盖上海、苏州、杭州、南京、武汉、北京6座城市的共计96854间房间，其中，上海为主要市场，拥有超过6万件房源。

不过，由于青客公寓倾向于分散式的运用模式，并更多地选择在相对便宜、便捷的位置（如靠近地铁站）采购公寓。因此在客单价上，截至2019年6月30日止9个月，青客公寓的平均税前月租金为1149元，略低于2018年同期的1279元。

根据灼识咨询的报告，就总租赁房间价值和数量计算，青客公寓为国内长租公寓运营商的第三位；同时，国内约80%的租客都希望租赁月租金小于2000元的房间，而若以该类房间数计算，青客公寓位居行列第一。此外，青客公寓2017年和2018年的平均月末入住率为91.6%和92.4%，同样为行业最高。

截至2019年6月30日止9个月，青客公寓与租户签订的平均合同期限为11.7个月，其中68.3%的合同期间长于12个月。不过，在同一时期内，47.3%的租户在合同到期前就已退租，入住超过1周后停止合同就将被扣除保证金，只有5.1%的租户选择了续租。2018年，每一租户的平均入住时间为8.5个月，截至2019年6月30日止9个月，每一租户的平均入住时间为7.7个月。

2017年和2018年，青客公寓的营业收入为5.23亿元和8.90亿元人民币，同比增长70.3%；净亏损分别为2.45亿元和4.99亿元；经调整后的EBITDA为-6420万元和-2.21亿元人民币。截至2019年6月30日止9个月，青客公寓的营收为8.98亿元，同比增长51.4%；净亏损则为3.73亿元，略高于2018年同期的3.24亿元。

除了通过收租获得收入，青客公寓还在招股书中强调会将技术手段用于运营的每个步骤中，以提高运营效率，并通过和专业的家庭服务供应商、电子商务公司以及其他类型的第三方服务公司合作，给用户提供广泛的增值服务，近期还推出了基于会员的“青客优选”平台。

值得一提的是，与诸多长租公寓服务商一样，青客公寓也选择同金融机构合作，为租户提供租金贷服务，即租户可以向金融机构借款以预付较长时间的租金，青客公寓则会为预付半年或一年租金的客户提供5%或10%的折扣，并将该部分预付租金用于进一步的扩张和房屋装修。

截至2019年6月30日，青客公寓已与11家金融机构达成了合作，而其租户的65%均使用了租金贷服务。

青客公寓在招股书中表示，此次IPO募集所得资金将用于扩张所覆盖的公寓和房间数量，并投资于技术升级和基础设施改造，另有用于一般营运用途。