高收益债周报：今年以来的房地产债表现如何？

　　主要结论

　　房地产债是个非常重要的产业债类别，当前在产业债中的占比很高。而在今年以来持续的紧信用格局下，对融资政策较为敏感的房地产债表现到底如何呢？

　　我们将公募产业债中2-3年内到期的公募房地产债筛选出来，计算不同外部评级的余额加权平均收益率，以此来考察今年以来房地产行业债券收益率的走势情况。

　　从计算结果来看，8月底与年初相比，AAA级房地产债收益率有较明显的下行，而AA+级收益率小幅上行，AA级收益率亦有所上行，且上行幅度较AA+级要大一些。

　　我们计算了同期限、同评级的整体产业债收益率，再将同期限、同评级的房地产债收益率减去整体产业收益率，即得到房地产债的行业利差。

　　从8月底房地产行业利差较年初的变化来看，AAA级房地产债的行业利差有所收窄，而AA+和AA级房地产债的行业利差却有所走阔，即今年以来，AAA级房地产债的表现优于整体产业债，而AA+和AA级房地产债的表现逊于整体产业债。

　　从不同公司属性来看，AAA级地方国有房地产债收益率下行幅度与民营房地产债收益率下行幅度相差不大，此外，地方国有AA+、AA级房地产债收益率均有所下行，但民营AA+、AA级房地产债收益率却均有所上行。

　　我们将民营房地产债加权平均收益率减去同期限、同评级的地方国有房地产债加权平均收益率，得到民营与地方国有房地产债的利差。从8月底民营与地方国有房地产债利差较年初的变化来看，AAA级利差仅小幅上行5BP；AA+级利差大幅上行124BP；AA级利差上行22BP。

　　由此可见，在AAA级别上，今年以来民营与地方国有房地产债的表现差距不大，但AA+级别的地方国有房地产债表现明显优于同评级民营房地产债，此外，AA级地方国有房地产债的表现也优于同评级的民营房地产债，这进一步反映了地方国有与民营房地产债收益率走势的分化主要体现在AA+及以下评级。