围观房地产年度融资大戏：《不如意传》

　　“我穷起来连自己人都宰”。　　

　　“今年资金是真的紧张，我们还算好的，前几天XX(某大型房企)的人，都开始在朋友圈发海报打广告找钱，15%的资金成本，明码标价，找社会各界资本江湖救急。”一房企融资总这么说着。

　　我看着被他束之高阁的茶具，上面都落了一层细灰，连喝茶的心思都没有了，心想他的日子肯定也不太好过。

　　前两三年借债比较多的房企，已经到了集中还款期，动辄就要拿出上百亿的真金白银去还债。要是按照以往，这也就是点“小意思”， 但是在融资渠道步步收紧的情况下，明显吃不消了。

　　最近，财大气粗的开发商们接连开始裁员、卖资产，看来是真缺钱了。

　　事事不如意

　　据同策研究院数据，2018年前7个月，40家典型房企总计融资4105亿元，境内银行贷款、公司债、其他债权融资均有不同程度波动，房企多元化融资渠道全面收窄。

　　1、银行贷款和授信额度收紧

　　银行“432”开发贷：基准利率相比以往上浮了30-40%，一些额度偏紧的银行，还要多上浮1个百分点左右， 6.65%差不多是可以拿到开发贷款的标准价，虽然开发贷解决不了房企的重大资金问题，但有总比没有强啊，最怕的是你想用，人家还不给你借。

　　(备注：“432”是指：四证齐全，含国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证； 30%自有资金；二级开发资质)

　　某全国排名前二十以内房企和某银行分行行长的对话：

　　X银行：我们要全国排名前二十强的开发商！

　　——欧耶！我们是啊！

　　X银行：我们做的业务准入领域主要住宅类！

　　——欧耶！我们符合！

　　X银行：我们征信要求项目土地进行抵押，开发商自有资金比例要占20%。

　　——我们可以！

　　心想这回肯定没跑了，兴冲冲过去一问：

　　——大哥能放款吗？

　　X银行：不好意思，我们准入名单是浮动的，上个月你们刚被总行调出了“白名单”。

　　2、境外发债被终止

　　国内地产债券融资收紧，不少房地产企业积极寻求海外发债融资，原先房企发海外债，多少也是可以筹到一部分资金的。但用境外的主体，在境内发人民币债，这就涉及到人民币出境，迫于外汇管制和人民币汇率贬值带来的压力，最近的境外发债几乎都被终止。

　　花样年50亿元非公开发行住房租赁专项公司债券中止；

　　富力地产60亿元住房租赁专项公司债券中止；

　　雅居乐控股80亿元的私募公司债券中止；

　　合生创展100亿元的住房租赁专项公司债券中止；

　　碧桂园发行200亿元小公募公司债券中止。

　　3、日益水涨船高的资金成本

　　融资渠道收紧，资金成本也水涨船高，去年市场上的债权融资成本在10%左右，而今年已经上涨到了15%。除了外部资金成本上涨，开发商内部资金成本也高的吓人，真的是：“我穷起来连自己人都宰”。

　　据悉，某实行强制跟投制的房企，区域公司向集团借钱年化是30%，其他房企们一边吐槽还一边学着向这种高周转机制看齐。没办法，融资成本实在是太高了，能用多短就用多短。

　　与此同时，房企集团总部也提高了项目的准入标准，没办法，否则入不敷出啊。比如，某大房企，去年对项目投资回报要求净利润是8%，而今年已经提高到12%。这种高要求下，想扩张也难。

　　多少房企区域老大发愁整个团队的年终奖……

　　绝地求生计

　　1、改变打法[page]分页标题[/page]

　　高压之下激进派的房企依旧步履不停，但更多的是做一些短平快的项目，高周转，加快融资和回款的速度，阵地也回归一二线城市，三四线城市的项目在逐渐收缩。

　　保守派的房企打法就更佛系：

　　Q：资金从哪儿来啊？

　　——银行贷款还能拿一些。

　　Q：银行不批怎么办啊？

　　——不急不急，我们可以等。

　　Q：等多久也没个数啊！ ——没事没事，这块地我们可以不拿。

　　Q：其他资金不用吗？ ——不了不了，太贵了。

　　2、股权融资了解一下

　　根据安信证券的数据显示，截止2018年6月，房企股权融资规模180.01亿元，占房企到位资金比重约 0.23%。在债权渠道收紧、海外发债终止、资产证券化杯水车薪的情况下，股权融资这条路子好像还是不受人待见。

　　开发商：股权收益要税后分红，综合算下来成本太高了，能低点儿吗？

　　金融机构：兄弟你这项目有点差啊，风险太高，别说降低成本了，我都觉得股权投资不了。

　　开发商：我还觉得不划算呢，还是另找其他资金吧。

　　金融机构：咱们有缘再会。

　　金融机构投资经理笑称股权投资全靠缘分，因为开发商也不愿意拿出好的项目做股权融资，在可用的资金越来越有限的情况下，现金流紧张的开发商也不知道还能扛多久。

　　而金融地产业务民工们也好不到哪里去，通道类债权融资面临严厉监管，不良此起彼伏，躺着舒舒服服放贷收钱的时代也要一去不复返了。试水股权？没人才没经验、卖不出去产品募不来钱，谈何容易。

　　哎，这年景，做地产不易，且行且珍惜吧！