摆脱租赁陷阱 这一招可能管用

　　人均年租金约1.6万元贵吗？贝壳研究院和21世纪产业研究院近日联合发布的《2018年中国住房租赁白皮书》(下称，《白皮书》)显示，全国重点十城人均年租金，杭州居首、北京次之、深圳紧随。

　　与高租金相伴的是大规模，《白皮书》显示，北京、上海、深圳租赁人口占比近四成，上海略低为34.9%。其中，上海租赁人口最多为951万人，北京次之为863万人。

　　但这还仅是2018年的数据，《白皮书》认为，以婚育年龄推迟、单身贵族崛起、月供与月租金的剪刀差扩大为新动力，中国租赁市场将会实现3万亿规模的长足发展。

　　这也意味着，中国的房地产市场将逐渐由增量时代步入存量时代。

　　既然如此，租赁供给何来？

　　据贝壳研究院测算，全国重点十城中，个人普租占比近2/3，城中村占比超过1/4，机构化房源占比不足1成。

　　个人普租高无可厚非，但“涨租金”、“赶租客”、“扣押金”、“黑中介”等租赁乱象让个人普租充满争议。

　　随着市场规模的扩大，对租房市场的规范运营也愈发迫切。《白皮书》预判，北京、上海、深圳未来每3个租房客中将有1个是与专业机构直接签约。

　　背后更大的推动力量是，中国要建立多主体供应、多渠道供给、租购并举的住房制度。全联房地产商会创会会长、清华校友房地产协会创会会长聂梅生近日也表示，租购并举是住房制度的重要内容。

　　落实在行动中，据了解，截至目前，中国共出让自持性租赁地块196宗，北京、上海、杭州、天津、广州等23个城市进行了自持性地块的出让，总建筑面积超725万平方米，以每间45平方米计算，可达16万间，相当于万科泊寓在建/获取公寓的规模。

　　这些自持地块将成为租赁市场的重要组成部分。

　　为了发展租赁市场，监管层和地方政府也出台了多项利好政策。反映在市场上，大量长租公寓借机崛起。一类是机构长租公寓，如自如、相寓、蛋壳等；一类是房企长租公寓，如万科泊寓、龙湖冠寓、招商蛇口壹公寓。

　　但并不是所有长租公寓都能顺势崛起。仅2018年已经有多家长租公寓因资金链断裂问题“阵亡”。

　　问题症结在哪？

　　聂梅生某种程度上道出了真相。她认为，对于每年销售额达到十几万亿的产业，由售转租，需要强有力的金融支持。

　　因为，相较于个人普租，长租公寓前期投入资金较大。在房企“高周转”模式仍被青睐背景下，重资持有长租公寓被认为是一件“算不过来帐”的事儿。但没人愿意错过风口，所以试水屡见不鲜，失败的情况也时有发生。

　　中国REITs联盟秘书长王刚分析长租公寓的三大问题，都跟资金有关。其一，租金回报率低。他举例，北京、上海、深圳等一线城市，住宅租金收益率通常也只有2%甚至更低。其二，税收较高，要缴纳的税种有房产税、增值税、企业所得税，其中房产税占租的12%。其三，融资成本高，普通的ABS融资带来高昂的资金成本。

　　但他同时指出，REITs可以解决租金回报低无法覆盖融资成本的问题。

　　这一点在全球已有先例。REITs于1960年发源于美国，全球市值已经达到1.8万亿美元。据全美不动产投资信托基金协会(NAREIT)统计，世界上约31个国家和地区建立了REITs制度。

　　2018年4月，证监会、住建部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，被视为中国推进REITs的积极信号。

　　目前，中国出现了一些类REITs产品。

　　《白皮书》举例，新派公寓作为以产业基金进入长租公寓的企业，发行了国内首个长租公寓类REITs.2017年10月，新派公寓权益性房托资产支持专项计划获深交所批准，融资规模达2.7亿元。[page]分页标题[/page]

　　但这距离真正的REITs落地还有一段距离。截至目前，中国还没有真正的REITs，仅有所谓的“准REITs”和“类REITs”。

　　《白皮书》认为，REITs能够降低房地产投资门槛，是开发商自持物业或产业基金理想的退出方式。没能落地是因为还面临一些阻力。

　　因此，王刚建议，首先要完善法律法规。比如，中国的《证券投资基金法》规范投资范围为“以资产组合方式进行证券投资活动”，并不适用于房地产投资基金和部分房地产证券化产品。其次要制定完善的税收优惠政策。在当前国内税法环境下，资产重组通常涉及土地增值税、契税、增值税、企业所得税等大量税费成本。国外通常对REITs实行税收优惠。