房价有了涨停板！楼市“A股化”能否吓退炒房客？

　　楼市调控又现新手段，福建宁德市近期给新房价格设置了“涨停板”。有市场人士认为，如今新房市场越来越像A股，比如，定价有限制，打新要摇号，中签要锁定，价格有涨停……那么，这些类似股市的举措能不能抑制炒房呢？

　　每年涨幅控制在6%以内

　　7月10日福建宁德市出台了《关于进一步加强中心城区房地产市场精准调控的实施意见》，对楼市进行精准调控，规定新房每年涨幅控制在6%以内，今年下半年涨幅控制在3%以内。

　　意见明确，中心城区新建商品住房均价在2018年1月份水平(8882元/平方米)的基础上，每年涨幅控制在6%以内，普通高层住宅(毛坯)预售均价实行最高限价，最高控制在11000元/平方米以内。

　　调控总共划分4个片区，其中，一类片区今年调控目标价最高，为11000元/平；四类片区今年调控目标价最低，为7500元/平。

　　实际上给新房价格设置“涨停板”并非宁德首创，早在2016年4月南京当地官方就宣布，南京将加强房地产市场引导，主城六区、江宁、浦口商品住宅项目，申报均价每平米2万元以下的，年化涨幅不宜高于12%；每平方米2到3万元的，年化涨幅不宜高于10%；每平方米3万元以上的，年化涨幅不宜高于8%。

　　诸葛找房首席分析师陈雷表示，随着市场的不断火热，宁德楼市去化速度极快，购买需求不断上涨，但供应量持续跟不上，供不应求下导致市场价格快速上涨，为了遏制房价，稳定市场打击炒房行为，宁德市政府出台调控政策。从调控政策细节来看，以保护刚需为主，遏制需求，通过遏制需求来保证供需平衡，以保证达到稳定市场的目的，宁德本身市场并不是很大，限购政策出台后，能在短期内使得市场的需求得到有效遏制，在未来一段时间将会很快进入发展平稳期。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进点评称，宁德此次出台限购政策，信号意义在于，三四线城市有比较明显的市场过热现象，所以政策调控收紧会出现。

　　二手房正逐步去投资化

　　私募机构上善若水资产投资总监侯安扬表示，目前楼市调控可总结为“一手房计划经济、二手房市场经济”。

　　一手房目前的定价，已经不允许地产商自由定价了。从几个城市的做法来看，基本就是政府按照当地二手房价格，打了7-8折，给了一个指导价。

　　而这令购房者的心理预期已经开始变化了。就是宁愿去不停申购新房，也不愿意去买二手房。

　　如果目前的“一手房计划经济，二手房市场经济”一直持续，会有什么结果呢？

　　这里，要分城市的讨论，因为不同城市基本面差异特别大。

　　但我们去看这些城市的基本面需求，最核心的因素其实还是：有没有新增的购买力，有没有新增的土地供给。

　　第一种情况：

　　新增的土地供给远大于新增的购买力。那么在目前的政策框架下，二手房价格会下滑，一手房价格坚挺，慢慢价差变小后，买新房中签率就会大幅度上升了。

　　这个其实已经发生在股市了。从我的统计来看，二级市场价格下跌了后，新股上来涨停板的数量就减少了。事实上因为之前新股的供应速度非常快，也客观上带来了二级市场价格的下跌。

　　第二种情况：

　　新增的土地供给远小于新增的购买力。这个情况其实是比较复杂的。因为一二级市场价格倒挂后，会引发很多购买力去排队打新房，也不愿意去买二手房。如果长期持续下去，会看到排队打新房的人数越来越多，二手房买卖寥寥无几但是价格也不下滑。深圳目前处于这个阶段。

　　怎么看“新增的购买力”变化？从全国范围来看，影响最大的就是房贷政策。从房贷政策收紧以来，现在房地产市场在逐步降温。从去年年中开始，全国房贷利率已经是逐步在回升了。当时平均的房贷利率在4.5%，现在已经回到5.5%了。[page]分页标题[/page]

　　事实上，房价一般都滞后于房贷利率半年到一年。我们大概率能看到，今年因为房贷利率抬升，会抬高购房的门槛，同时打压房价。

　　想让房地产市场软着陆的话，限制住一手房价格，限制住二手房成交量，然后增加土地供给，靠时间换空间，需要非常精细化的操作。这中间存在着很多变数：当地的产业受不受得了、租房市场数量够不够、年轻人口流入还是流出……

　　房地产市场去投资化是正道，房住不炒是应该的。但不管如何，千万不要因噎废食搞计划经济。管制越多，到后面需求和供给就会大幅度下跌，会引发极多的问题。

　　三四线房价的政策预期正生变

　　苏宁金融研究院宏观经济研究中心中心主任、高级研究员黄志龙也表示，从数据上看，三四线城市需求端已渐显疲态。在此，我们以全国商品住宅销售面积减去40个大中城市商品住宅销售面积，大致可以推算出三四线城市商品住宅销售面积。今年1-5月，三四线城市商品住宅销售面积增速已下行至5.2%(参见下图)，告别了持续两年的高速增长势头。

　　三四线城市房地产景气将回落，不仅表现在需求端上，更表现在供给侧。

　　经过本轮去库存政策，三四线城市库存量已降至新低，但是一大批的新增库存正在接踵而至，这从以下两方面数据能得到验证。

　　首先，三四线城市新增土地持续高增。2017年下半年和2018年上半年，全国100大中城市中，三线城市土地成交面积1.29亿平米，按一年计算，创下近四年来新高(参见下图)。

　　其次，三四线住房新开工和施工面积都在稳步攀升。今年1-5月，三四线城市施工面积增速为3.6%，远远高于全国房屋施工面积增速(2.5%)。这或许预示着下半年或明年，伴随着需求端持续回落趋势，三四线城市住房库存将重回上升通道中。

　　黄志龙最后总结称，三四线城市与一二线核心城市最大的区别，体现在一二线城市土地供应约束和缺口较大，而三四线城市的土地可以接近无上限供应。这或许意味着，三四线城市的不动产永远是以居住功能为主、投资属性为辅。如何抉择，相信投资者心中已经有了答案。