为什么中国房价降不下来？这个原因被很多人忽略了

　　我们买不买房参考的因素很多，比如利率、政府调控、市场预期等，但一个最简单、最实用的因素却被淡忘了，那就是——市场上的房子到底是多了还少了？

　　房子也是商品，买的人多了会涨，反之会跌，这么简单的供需关系相信大家不会不知道，但却不被人们使用，根本原因在于信息不对称，比如你去买商家的商品，需求看得一清二楚，但商家到底有多少商品，你不知道，所以有时价格往往是虚高。

　　那么，中国现在的房子是多了还是少了？够不够住？我们可以用空置率来衡量。

　　对于空置房率，目前没有权威的数据，官方公布的只有商品房待售面积，它说的是开发商已经建好的准备要出售或出租的房子，包括以前年度竣工和本期竣工的房子。

　　但是商品房待售面积只能测量增量房子的空置率，而存量房子当中的空置率到底是多少却没有统计到。

　　所谓住房空置率正确的应该是：某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。 不包含已出租的房子。

　　近日，原中财办副主任杨伟民在 “2018陆家嘴论坛”演讲中谈到中国住房空置率问题时表示：

　　之前，曾经请有关单位通过对用电量对全国住宅的空置情况摸底调查，显示我国无论是城镇还是乡村住宅的空置率都相当高。比日本这种高度老龄化、少子化、城市化的国家还要高，日本是13%。

　　他没有给出确切的数据，但按照他的说法，中国目前的空置率显然是要高于13%的。

　　当然中国没有进行房屋大普查，空置率确切的数据并不能找到，对于中国的空置率各路人马说法明显不一。

　　今年3月，原中央农村工作领导小组副组长兼办公室主任陈锡文表示：

　　2017年，大中城市房屋空置率是11.9%，小城市房屋空置率13.9%，农村房屋空置率14%。

　　2015年5月腾讯发起的《2015 年5月全国城市住房市场调查报告》显示，中国主要城市的住房空置率整体水平在22%~26%。

　　西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发表的《城镇住房空置率及住房市场发展趋势》报告中预测：

　　2013年，我国城镇住宅市场的整体空置率达到22.4%，城镇空置房为4898万套。

　　2013年六大城市空置率分别为：重庆25.6%、上海18.5%、成都24.7%、武汉23.5%、天津22.5%、北京19.5%。三线城市住房空置率最高，为23.2%。

　　很显然，各路人士对我国住房空置率的预测虽然说法不一，但都认可在10%的幅度以上。

　　按照国际通行惯例，商品房空置率在5%~10%之间为合理区；空置率在10%~20%之间为空置危险区；空置率在20%以上为商品房严重积压区。

　　如果按照国际通行做法，我国的空置房率确实偏高，有的数据甚至已经到了商品房严重积压区。

　　所以这意味着什么？是否预示着中国房价将要见顶了？

　　显然不是。

　　中国的住房空置率偏高这是事实，但不意味着房价见顶，比如按照西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心的预测，中国城镇住宅空置率达到22.4%，但依然出现了2016年一二线房价的暴涨以及2017年三四线的大涨。

　　我的住房空置率要分两方面来看，一是处于城镇化顶尖的一二线城市房子依然是紧俏，而人口不断流出的三四线城市则是供大于求，房子面临积压的风险。

　　根本原因在于中国依然处于城镇化进程，即使中国目前人口出生率低，但存量下的人口流动会让高级别城市人口增速大于房子供应量，结果就是中国处于金字塔上端的房子继续上涨，下端的房子会滞涨。

　　数据显示：2017年，中国人口城镇化率58.52%，户籍人口城镇化率42.35%，无论是人口的城镇化，还是户籍的城镇化都没有达到80%，这个数值被认为是城镇化的顶端。[page]分页标题[/page]

　　1、人口的城镇化会带来增量的人口，表现为当地人口地净流入；

　　2、户籍的城镇化表现为城市内部人口结构的变化，即越来越来的人口获得房票。

　　所以按照中国目前城镇化率1%的递增幅度，中国中心城市(省级以上)至少还有十几年的人口净流入期，对应的就是对房子的需求量越来越大。

　　而从住房供应上看，随着城镇化的逐渐深入，大城市新增用地逐渐少，开始进入存量房时代，2016年7月，北京房屋总成交2.9万套，其中，新房成交0.7万套，二手房成交2.2万套；从15个热点城市中，二手房/新房成交量比值由2提升至4。

　　存量房时代的到来意味着大城市可供出售的住房更多只能从存量房腾挪，结果是快速消化目前的空置房。

　　我们以深圳为例，深圳是典型的外来人口城市，同时也是小产权房集中地。深圳的住宅分为三类，有人做过测算深圳住房面积是4.04 亿平方米。

　　1、城中村、小产权房等： 1.76 亿平方米；

　　2、商品房： 1 亿平方米；

　　3、保障住房：大约 1.28 亿平方米。

　　空置率房主要集中在商品房，没有多少人去炒作小产权房和保障房吧。我们来算下，1 亿平方米如果每套房居住面积是90平方米，那么就有111万套房。

　　假设深圳房子空置率是20%，那么空置房数就是22.2万套房，可以满足70万左右的人口居住，以深圳二千万的人口体量，多吗？

　　所以以中国房子空置率高企预言房价见顶这是伪命题，对三、四线城市或许有效，对一二线城市不会管用。即使接近城镇化末端也很难见效，因为住宅土地由地方政府供应，当大量的需求追逐有限的资源时往往表现为上涨。

　　比如说中国香港，都说它人多地少，但其实际的所有建设用地面积只占总面积的25%，住宅用地仅占7%，这也是香港地区房价居高不下的重要原因。