楼市持续低迷 调控之策应立足长远

　　国家统计局18日公布最新房价数据,7月份,全国70个大中城市新建商品住宅价格环比下降的城市数量达到64个,我省南京、无锡、扬州、徐州4市以及“北上广深”4个一线城市全线告跌,其中,北京房价自2012年6月以来首现下跌，南京房价则不仅环比“两连跌”,且跌幅达到1.1%。

　　从5月份环比“顽强”上涨0.2%，到6月份骤然下跌0.6%，再到7月份跌幅超过1个百分点，近3个月南京房价走势转向之快出人意料。价跌量缩，使得南京商品房库存增至目前的4.7万套。在无锡、苏州、徐州等近40个城市松绑限购后，原本“淡定”的南京连同“北上广深”，在继续限购上还能挺多久，已是一个大大的问号。

　　跌价风一阵紧过一阵

　　如果说全国楼市将出现阶段性调整，那么，

楼市持续低迷 调控之策应立足长远

近3个月无疑就是关键的转折点。70个大中城市房价环比下跌面不断扩大，已初步显现出房价趋势性的拐点。5月份，房价环比下跌的城市数量为35个，下跌力量并不完全占上风；6月份下跌城市猛增至55个，天平开始倾斜；7月份64个下跌城市的占比达到91%，全国房价整体性调整态势已十分明显。

　　更为重要的是房价调整的步幅不断扩大。统计上，环比涨跌超过1个百分点均属较大幅度的波动。7月份，全国有27个城市的房价环比跌幅超过1%，领跌的杭州、三亚分别下跌2.5%、2.4%，我省除南京外，扬州环比下跌了1.8%，跌幅较上月扩大1.5个百分点。

　　“印象中南京房价还是比较坚挺的，没想到7月份也跌得这么厉害。”华泰联合证券房地产行业分析师曹光亮在深圳接受记者连线采访时说，南京房价下跌起步晚，有一定的合理性。“我们的研究表明，一个城市的房价和这个城市的人口导入能力呈正相关，南京对周边人口有着较强的聚集能力，所以，楼市成交一直相对活跃，房价更有支撑。”曹光亮说，7月环比跌幅扩大，可能与当月新推楼盘的地段、价格水平有关。

　　当然，在环比连涨2年之后，南京和全国其它城市的房价开始出现连跌走势，所释放出的调整强信号也是毋庸置疑的。

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　　刚需释放取决于房价高低

　　记者昨日探访南京楼市发现，目前楼市的最大购买力来自刚需，开发商瞄准刚需比拼促销的“狠”劲，让消费者得到了实惠。

　　记者来到位于南京雨花台区的莱蒙水榭阳光售楼处，类似“逆市大卖，绝无仅有”的红色展板随处可见。置业顾问冯磊解释说，15日推出的3号楼210套房源，虽然当天认购的人不算多，但1个月左右应能售完。他的信心源于这次推出的都是面向刚需的中小户型，很适合年轻人结婚用，而刚需房一直不愁卖。“价格合理是销量好的原因之一。”他介绍说，现在除有9.9折的优惠，还可参加电商活动，即付电商1万便可整体房价再打9.2折，如此一来，折后均价在每平米元左右，比在房管所报备的一万八便宜了不少。

　　虽然不排除一些开发商所谓的“旺销”含有宣传“水分”，但在刚需盘的支撑下，7月份南京楼市成交量与6月份相当，暂时止住了此前连续2个月的成交连跌。“刚需购买力的释放程度如何，对下半年楼市去库存至关重要，由于刚需人群对房价最敏感，因此，开发商必须更大力度以价换量。”曹光亮说。而现实数据是，和一年前相比，7月份全国房价同比上涨的城市多达65个，南京房价同比涨幅为4.5%，而与4年前的2010年同期房价相比，南京累计涨幅则高达17.2%。

　　松绑限购只有短期效应

　　在楼市调控权力下放至地方后，为改变楼市的颓势，全国许多城市的地方政府已纷纷出手。首当其冲纳入视野的调控手段就是取消原先实施的限购政策。自6月底呼和浩特在全国率先宣布取消限购后，仅一个多月时间,除“北上广深”和南京等9个城市外，此前执行过限购政策的46个城市中已有37个放松了限购。

　　是否取消限购的一个重要考量标准，是库存房和销售量之比。上海易居房地产研究院17日发表的一份研究报告指出，7月份，一线城市新建商品住宅存销比为16.4个月，比6月份提升了1个月。南京之前相对“淡定”，正是基于商品房库存消化周期的相对合理，只需8个月，但随着库存水平创新高，适时取消限购的呼声也越来越高。

　　“南京放松限购的条件已基本成熟，青奥会后政策出台是‘顺其自然’的事。”南京林业大学城市与房地产研究中心主任孟祥远认为，对于南京官方暂不考虑放松限购的说法，孟祥远认为一是目前政府工作的重心在青奥会，二是南京也在观望其它城市放松限购后的楼市表现。

　　不过，过半已明确取消限购的城市仍难扭转成交低迷，也让许多人对限购政策是否一“松”就灵表示怀疑。以无锡为例，在限购松绑后的第一周，无锡楼市以1172套、40%的环比周涨幅做出积极回应，但好景不长，第二周成交套数即下跌33%。“决定楼市涨跌的除了限购，还有供求、人口、购买力等一系列因素，有些城市的基本面变了，不是取消限购就能立竿见影的。”南京房地产开发协会秘书长张辉说。

　　“市场预期不明，购房者自然选择观望，”曹光亮说，影响楼市未来走向的政策变数仍然很多，如，不动产登记成熟后，房产税必定会推出，这虽只是“将来进行时”，但对楼市预期的影响却是深远的。眼下，需要提醒的是，作为楼市调控的责任主体，地方政府不能失去应有的定力，将手伸得过长，如干预银行房贷甚至动用全体纳税人的钱补贴购房者。本报记者 吉 强 祝雪娟