律师支招：二手房拍卖遇纠纷怎解决？

缩水六平方米

图/东方IC

羊城晚报记者 张爱丽

参与拍卖的二手房，一旦遭遇纠纷该如何解决？针对一些网友问的比较多的问题，羊城晚报记者采访了北京市盈科(广州)律师事务所律师聂卫国。

案例1　始料不及的面积误差

陈先生于2012年5月17日从拍卖场拍下一栋别墅，建筑面积248平方米，价格310万元。2012年9月10日，他拿到了该房屋的新房产证，突然发现房屋的实际面积是242平方米，与拍卖公告所说的248平方米缩小了6平方米。为此，陈先生多次找拍卖公司交涉，但拍卖公司以各种理由推诿。

律师解答：陈先生可通过法律途径，要求拍卖公司或委托人返还多收取的部分房款及多出的部分房款的佣金。根据法律规定，面积误差超过3%可解除合同，小于3%则可以要求对方返还多出的部分费用。

建议：如果拍卖成交确认书上标明是按单价拍卖的，双方先约定面积及面积大小的上下浮动范围；成交面积最终以测量结果为准，若超出面积浮动范围，多退少补。

案例2　无“大确权”的房子没法办产权证

某广场2002年将103套物业全部拍卖出去，但随后的几年这103位买家都无法办证，原因是当时这栋楼没有办理工程竣工验收。

律师解答：未办理初始登记（俗称“大确权”）的楼盘项目、发展商未完成综合验收等物业就算是现楼，没法办理房产证。因为初始登记需要发展商在项目综合验收后才能办理。物业在拍卖时，拍卖公司没有明确对相关物业的详细信息进行披露，消费者可向拍卖公司追究责任。如果当时拍卖公司对此信息有披露，消费者则可要求发展商承担相关义务或责任。

建议：防范的办法是可事先到房地产交易中心档案所查询(需支付费用)。

案例3　“不交吉”物业有一定风险

记者了解到，造成不带租约的“不交吉”标的有三种原因：一是回迁户问题，即开发商开发新楼盘时，将部分物业分给原居民使用，但产权一直未转给回迁户，直到其因欠债被拍卖时，产权还是属于开发公司的；二是单位宿舍问题，即物业产权属于原工作单位，住户已上交房改房款，但单位未将产权转给员工，而后单位因欠费被执行，强制拍卖；三是个人按揭购买物业，但无法供足房款，被强制拍卖。

常出入拍卖场的周先生说，由于标的物不交吉，经常会有租户到拍卖市场上来阻挠拍卖，他说去年就见了三起这样的纠纷。

律师解答：如果出现不带租约的租客“钉子户”，协商无效的话，买家可申请强制执行。而对于带租约的租客，买家则不能申请强制执行。

建议：不交吉物业中 “带租约”的还可为投资型买家省一笔中介费，如果双方愿意，最好重新签一份租赁合同。

案例4　超级笋盘成了超级“损”盘

从二手中介买过房子的市民可能知道，中介经纪人会先帮买家列一个详细的费用清单，包括购买房屋后的各项支出，这样可以使买家做到心中有数。但在拍卖场上，对后续支付的内容和费用，有时买家自己很难把控。

王先生刚从拍卖场拍下某标的物时，心中还窃喜淘到了超级笋盘，等他去办理过户手续时才发现，超级笋盘成了超级“损”盘。原来这个物业后面还有很多需要他自掏腰包的费用没弄清楚，包括管理费、水电费等，这些通通加起来，远超出他原来的预算。

律师解答：买家可要求拍卖公司或委托人承担这部分费用，如果对方推诿，则可通过法律途径解决。

建议：买家在进拍卖场前要先向物业所在小区管理处及水电公司了解该物业是否有相关费用未缴。