房产业人士分析不动产登记：市场不会受到大影响

　　如果要查阅某工厂是否已实行抵押，需要到土地管理部门了解土地是否已被抵押，到房屋管理部门查阅房屋是否已被抵押，到工商部门查阅设备是否已被抵押等——现行不动产登记法律法规条块分割、权责不明，而昨日面向社会征求意见的“不动产登记暂行条例”（以下简称“征求意见稿”），有望打破这一格局。

　　不动产登记遵循“四统一”

　　国务院法制办在征求意见稿的说明中表示，根据此次征求意见稿，不动产登记遵循国务院确定的登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”精神，主要遵循4条原则。

　　一是整合职责。明确一个部门负责登记，并对机构设置、簿册管理、基本程序、信息共享与保护提出统一要求。二是物权稳定。注重稳定连续、保护权利，明确已经发放的权属证书继续有效，已经依法享有的不动产权利不因登记机构和程序的改变而受到影响。三是方便群众。逐步实现一个窗口对外，并简化程序，减少群众负担。四是严格管理。重点规范登记行为，强化政府责任，提高登记质量，增强不动产登记的严肃性、权威性和公信力。

　　10类不动产适用条例

　　征求意见稿明确了包括房屋等建筑物、构筑物所有权在内的10类不动产需要按照规定进行登记。

　　同时也再次明确，在中央政府层面，国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。在具体执行层面，县级以上地方政府确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。

　　登记信息泄露将追责

　　征求意见稿明确了查询权的使用范围。权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，不动产登记机构应当提供。有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理案件有关的不动产登记资料。虽然意见稿没有进行细化，但有参与征求意见的专家认为，一般而言“有关国家机关”是指人民法院、人民检察院、公安机关、国家安全机关、纪检监督机关等。

　　此外，征求意见稿明确，泄露不动产登记资料或者登记信息，给他人造成损失的，依法承担赔偿责任，对有关责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　解读

　　主要是方便企业和群众

　　国务院法制办在立法说明中称，建立不动产统一登记制度、整合不动产登记职责，是国务院机构改革和职能转变方案的重要内容，也是推进简政放权、减少多头管理、逐步实现一个窗口对外的有效举措，对于保护权利人合法财产权，提高政府治理效率和水平，尤其是方便企业、方便群众，具有重要意义。

　　有关专家表示，普通人直观的感受就是证少了，办事更方便。比如对城市居民，以前国土证和房产证是在不同的部门办理（北京等大城市已合一），如果要赠与、抵押等，还要去两个地方过户，以后统一登记之后，可能只需要到一个地方办理。从这个意义上来看，不动产统一登记并不和反腐有直接关系。

　　对话

　　“不动产登记不是反腐败的法律”

　　2013年上半年，中国社会科学院法学研究所民法室主任孙宪忠和课题组受国务院法制办和国土资源部政策法规司委托，起草了不动产登记条例的专家建议稿，并于当年10月提交。按照国土资源部通过的立法计划，该条例原定于今年6月底出台。

　　目前至少八九个部门在做登记工作

　　北青报：此前说六月底面向社会征求意见，结果8月中旬落地，你分析原因在哪里？

　　孙宪忠：你看

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不动产统一登记本身是一个比较复杂、艰巨的工作。

　　依照法律规定，有5个部门可以做不动产登记的工作，包括土地管理部门、房地产管理部门、林业部门、农业部门和海洋部门。还有一些法律没有做出明确规定的部门，加起来，至少有八九个部门在做这方面的工作。

　　几十年延续下来，各个部门也都形成了相对完整的工作系统，统一登记的话，面临着人、财、物、主管事项等统一起来的麻烦。所以推进起来，有一定难度。

　　北青报：具体会面临什么样的问题？

　　孙宪忠：行政层面的问题先不说，最大的问题在立法层面，涉及到土地管理法、城市房地产管理法、森林法、草原法等法律的协调。

　　除了多部门登记，还有多级别登记的问题，上至国务院，到省、市、县，四级部门都有登记。

　　征求意见稿对专家稿进行极大简化

　　北青报：征求意见稿和你提交的版本有什么不同？

　　孙宪忠：公开征求意见稿和我们原来起草的精神和结构基本吻合，原则性的程序也保留。你知道
房产业人士分析不动产登记市场不会受到大影响

　　最大的问题是将我们原来的意见稿极大地简化了。

　　比如关于“初始登记”我们写了一章，现在的公开意见稿只保留了一个条文。

　　《物权法》里还有两种比较重要的登记制度，分别是预告登记和异议登记。这两部分内容没有被包含在征求意见稿里，这个会造成条例和《物权法》协调不上的问题。

　　我看不出条文和制度极大简化的目的。条例制定得越细致、越周到，执行起来越容易，否则，具体执行过程中可能会遇到问题。

　　北青报：在你看来，条例对于“反腐”能发挥什么样的效用？

　　孙宪忠：这个问题我解释很多遍了。不动产登记不是反腐败的法律。

　　释疑

　　不动产登记能在反腐中发挥多大效用？

　　不动产登记之所以引发社会热议，一大因素是涉及到房产信息统一登记和查询。

　　2012年以来陆续曝光的各类“房叔”、“房姐”事件，充分显示出“以人查房”这一机制在反腐方面的功能。但在本次意见稿中，并未明确涉及到“以人查房”这一概念。

　　住建部政策研究中心原副主任王珏林向北青报记者表示，不动产统一登记条例的出台主要作用还是在于“摸清家底”，从反腐层面来看，一方面有助于强化管理；另一方面可以发挥“预警”功能，对非法拥有多套房产的官员形成一定震慑作用。“但是，单纯想要依靠不动产登记条例推进反腐进程肯定不行，反腐工作始终离不开制度层面的保障。”

　　征求意见稿第二十三条指出，权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，不动产登记机构应当提供。有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理案件有关的不动产登记资料。

　　对于“利害关系人”的界定，起草专家意见稿的孙宪忠曾解释，这包括国家机构中履行法定职责的人，例如公安机关、检察机关或法院可以依法要求公开公职人员的不动产信息。但也有舆论指出，不动产登记的公开范围应当取决于权利主体的身份，对于公众人物或者政府官员的房产信息，并不限于利害关系人，普通公民也可以向登记机关申请查询或公开。

　　昨日，国务院法制办对征求意见稿的说明中，也没有涉及对“利害关系人”的界定。

　　条例出台是否会推动房产税？

　　中原地产首席分析师张大伟认为，只有不动产统一登记后，房产税才可能全面落地。“这一政策类似于人口普查，将是其他所有长效调控政策的基础。一旦不动产统一登记可以实现，那么其他政策的出台将非常快，对市场投资者的心理影响非常大。但因为房产税出台、征收还要经过立法等程序，所以短期内这只靴子也不会落地。

　　北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少峰持有类似观点。在接受北青报记者采访时，他表示，“不动产登记条例的出台为房产税的出台铺平了道路”。“没有不动产登记条例，房产数量、人均面积等概念并不清晰，在这种情况下房产税没有办法开征。”

　　条例会对房地产市场产生什么影响？

　　有人认为不动产登记启动后，因为反腐功能、房产税等因素，房价会有所下降。

　　链家地产分析师张旭认为，不动产信息的联网查询对于房地产市场的影响，一是存在于多套房业主抛售行为，有可能会导致部分持有多套房的业主挂牌增多。但对于整个房地产市场不会产生过大的影响。目前没有数据证明这可能导致房价下跌。第二个影响为不动产统一登记制度是执行房地产税的重要前提。从长远来看，房地产税对于优化政府财政收入结构，降低其对于土地收入的依赖程度，促进房地产市场健康发展都具有十分积极的作用。

　　“短期内，对房地产行业影响不大。”杨少峰分析，“从长远角度看，因为房产税等因素，会对民众未来的购房心理和需求产生一定影响，比如现在买房投资要考虑到未来的情况，尤其对旅游地产行业的打击会比较大。”

　　张大伟认为，“市场对不动产登记是否能够如期落地一直存在疑惑，目前看，政府相关部门在加快推进这一政策落地，一二线城市都出现了大户型二手房上市增加的现象。预计随着不动产登记的加速，大户型二手房供应将继续增加。特别是最近在各地都出现放松调控政策预期的时间点发出这一信号，将影响市场走势。”