林采宜:为什么说房价泡沫迟早会萎缩?

　　随着“住房不炒”的热议，结合当下的大环境，我们可做几点预测：1、从推高地价到征收房产税，是中国房地产经济的必然走向；2、不断推高的房价一定程度上是以资产泡沫替代通胀压力；3、“ 学区房”是张迟早过期的粮票；4、城市流入人口非接盘侠；5、投机性需求堆起来的房价，一如股价怎么上去将怎么下来。

　　2017年10月末，随着习近平主席在十九大上对“住房不炒”概念的提出，使房地产再度成为热议话题，但公众对2018 年的房地产市场依旧困惑。结合当下的政治、经济环境，或许，我们可以对中国的房地产市场做几点预测。

　　首先，从推高地价到征收房产税，是中国房地产经济的必然走向。基于中国是靠土地财政来解决城市化和基础设施建设问题，并且，各地的GDP也多少拜赐于土地财政。因此，在税收瓶颈的制约下，土地财政部分替代了税收财政，为城市基础和公共服务产品提供了资本来源。同时，由于卖地收入的不可持续，随着市场的成熟，房产税将逐渐替代土地财政，成为提供公共服务的

　　可持续性资金来源之一。

　　其次，不断推高的房价一定程度上是以资产泡沫替代通胀压力。2000年，中国广义货币(M2)的总量仅12.7万亿。但2016年底，M2总量已高达155.87万亿，年均复合增长率为16.9%。如此暴增的流动性之所以没有形成严重通货膨胀，就是因为大部分资金都流入了房地产。高房价吸收了大量流动性，缓冲了货币超发对物价的冲击。

　　再者，“学区房”是一张迟早过期的粮票。从西方国家的发展路径来看，私立学校的教育投入来自学费收入，其品质高于由公共财政支持的公立学校，是市场经济“谁付费谁受益”的规律使然。随着中国教育制度改革的深化、私立学校的放开，最好的师资和教育资源将以市场化的方式流向私立学校，故而以优质公立学校为基本前提的“学区房”价值将相应下降。

　　随后，城市流入人口不是接盘侠。统计数据显示，流入城市的农民工在打工城市购房的比例仅1%，99%的农民工无力购买城市住宅。此外，即便是毕业后留在大城市工作的年轻白领，也难以支付城市房价。以上海为例，即便是在收入较高的金融机构，大学或硕士毕业生的年平均工资不过10万，即夫妇平均税前月收入为2万，而银行允许的每月还款金额不能超过1万，因此抵押贷款的最高额仅200万，但目前市区小户型房价基本都高于5万每平米……所以说，无论是进城的农民工还是年轻白领，大部分人的薪酬收入都很难支撑目前的房价。

　　最后，投机性需求堆起来的房价，和股市的股价一样，怎么上去将怎么下来。作为普通商品的房屋，不论涨、跌，刚需决定了其不会流到市场上变成可售楼盘。而作为投资品的房屋，一旦价格预期发生逆转、市场普遍看跌，供给端会暴增、需求端则快速收缩，房屋的低流动性会导致短线投机客匮乏，房价压力就会在供求关系上被放大。以北上深的人口变动数据和房价走势为例，可以发现，房价的上涨和人口增加间没有直接联系。由此推断，目前的房价取决于其金融属性，而非商品属性。

　　综上，大部分工薪阶层的收入所能承受的房价，才是房地产的底部。这个底在哪里？取决于工资水平的上涨速度。