潘石屹游走在买与卖之间实现业绩转换

　　潘石屹这个人，自从不开发住宅以后，总是唱衰住宅房地产，他还一直鼓吹“开征房地产税房价就能下降”。连好友任志强都不同意他的观点。

　　从他目前所干的事情，一是往上走，做买手；二是往下走，做卖手。就是说，买入或者卖出商业楼宇。为买与卖他还与郭广昌干过仗，他最新的说法是“给郭广昌照相后他们关系变好了”，他现在热心于给人拍照片。

　　3月20日，潘石屹出现在香港，作为董事长，他携SOHO中国财务总监兼执行董事唐正茂等高管，面对香港、北京（楼盘）、上海（楼盘）三地的媒体对外发布了SOHO中国（股票代码：HK410）2017年年报。

　　大摩称这份业绩表“无惊喜”

　　这份年报显示，SOHO中国2017年营业额约人民币19.63亿元（（营业额不包括资产出售部分）），同比上升约24%；净利润约人民币47.33亿元，同比上升约420%。在财务成本与负债方面，截至 2017 年末，净借贷占归属公司股东权益的比率约为 51%，债务融资成本降低约 4.1%。不过，独立运营的SOHO 3Q项目未在财报中单独列出及披露。

　　这是一份可以预料中的成绩单，过去一年的SOHO中国除了卖掉手中的项目外，在投资方面没有过多表现。大摩称这份业绩表“无惊喜”。

　　在传统观念里，像潘石屹这样做生意，不是“败家子”就是“跑路者”。

　　潘石屹不在乎这些世俗观念。因为，他才不关心房地产行业中的排名，也不学碧桂园、万科和恒大这种路子，很自信于自己的路子。没有惊喜，但说实话，SOHO中国的财务报表也不算很差。

　　“净利润大幅提高得益于SOHO中国2017年成功整售的两个项目。”唐正茂表示。过去几年，SOHO中国开始抛售手中资产，引发市场关注与疑虑。

　　潘石屹说，我们留下来的资产都是核心资产，不再售卖。对此前表示要卖掉的光华路SOHO2，潘石屹改口称不考虑再出售，“很难找到能出八九十亿元的买家。”

　　“未来持有的物业不再卖了，还可能会收购。”潘石屹表示。

　　这并不难理解。仅依靠物业增值和出租为主要收入，SOHO中国目前的存货并不能支撑起好看的财物报表，不“买”增加货值就无法转圜。作为上市公司，对股东是要有交代的业绩，哪怕自己是大股东，也必须每年都得考虑业绩背后的货值。

　　“市面上有便宜的资产，SOHO中国会考虑买入。不光海航一家，别的家我们也在看。”潘石屹的话印证了他作为一个买手与卖手的熟手逻辑不变。

　　他的钱从何而来？“我们用于购买资产的资金来源于三个方面：合作伙伴、公司自有资金、银行贷款。我们意向看的项目比较大，自有资金完不成，需要银行贷款，在接触银行的过程中，银行特别愿意给我们贷款。” 潘石屹说。

　　尽管净利润大增，但当天业绩发布后SOHO中国的股价立即跳水，最大跌幅曾达10%，最后收于4.48港元，全天跌7.44%。

　　不过，这场并无太大惊喜的发布会仍让外界窥见了潘石屹这几年腾挪的背后，追求稳健与安全的运营，以及未来SOHO中国的路线图。

　　死死傍着北京上海做生意

　　SOHO中国目前基本业务主要分为两大板块，分别是投资物业的增值和投资物业的出租。在物业租金方面，收入同比上涨了11%，毛利润率达到了80.5%。

　　“长期来看我们的目标是物业出租的毛利润率可以达到85%”唐正茂表示。

　　除了出租物业，SOHO中国也在试水资产管理模式。

　　在现场，潘石屹说：“过去几年，SOHO中国经历了一段调整期，我们相继出售了非核心物业。现在所持有的、没有卖的都是位于北京、上海有着不可代替价值的核心物业，这些物业我们会继续持有。”[page]分页标题[/page]

　　2017年，位于上海的虹口SOHO和凌空SOHO均于2017年以股权转让方式整售，资产价格分别为人民币35.73亿元和人民币50.08亿元，高于项目成本的53%和85%，且分别高于项目的账面重评价价值3.7%和7.9%。

　　凭借着两个项目的整售，在过去的2017年，SOHO中国股东大会和董事会分别于9月27日和11月15日批准派发每股人民币0.346元和0.575元的特别股息。

　　物业的成功出售，使SOHO中国在2017年收获了净利润的大幅提升。然而在今年的年报发布会上，潘石屹却明确表示，“持有物业不再卖了”。“我们也在关注合适的、便宜的物业进行收购”。

　　SOHO中国目前仍有两个项目在建，分别是北京的丽泽SOHO和上海的古北SOHO，预计到2019年中，公司全部自持项目都将完工，届时，公司将持有总建筑面积约140万平方米的北京上海核心地段的优质物业。在可预见的未来，资产管理运营模式将为公司物业租赁带来更多活力，成熟物业持续保持高出租率，新项目完工后更多可租面积入市将为SOHO中国带来新的业绩增长。

　　低成本运营求安全

　　除了适时对外发布企业的发展战略外，在财务方面，SOHO中国也多有披露，如它们的借贷成本为4.1%。

　　唐正茂表示，财务成本之所以比较低的原因是，他们手中握有北京、上海非常有投资价值的物业，这些均是银行愿意合作的项目。

　　“我们的主要贷款是开发贷或者经营贷，能享受到基准利率下浮5%的优惠；同时还在去年3月发行了38亿元资金项目，成本只有4.6%。”

　　在资产负责方面，SOHO中国也表现稳健，负债率为51%。

　　“总之，财务方面我们风险非常低，首先SOHO中国没有任何外汇风险，在210亿元负债中，除了有一个26亿元短期贷款外，其他长期外债只有10亿元，外债比例非常低。将来我们也是尽量用人民币借款来支持公司的资金的营运和资金需求。”唐正茂表示，这样的话，一个是人民币贷款现在价格非常低，二是因为我们公司所有的收入都是人民币，可以做到一个自然的对冲。

　　4.1%与51%并不仅仅是简单的财务数据，背后亦是SOHO中国追求稳健发展安全的表现。

　　如同潘石屹的不温不火的性格，为使公司稳健有效，唐正茂表示，过去几年公司在经营性管理与财务管理方面都着手进行了调整，在管理方面则进行了标准化、平台化、互联网化设计。“这种方式一方面提高了效率，一方面也降低了风险。”

　　SOHO3Q会抓住时机分拆上市

　　SOHO 3Q业务是人们关注潘石屹的一个新焦点，它的发展、出租情况以及未来计划到底如何？

　　SOHO3Q是潘石屹这两年力推的业务，也是SOHO中国从销售物业向持有物业转变的标志性产品。潘石屹寄予厚望。

　　这个在过去几年处于被外界质疑的产品也有了一份业绩表：根据年报数据显示，截至2017年年末，SOHO中国已运营的SOHO3Q平均出租率约为87%。截至目前，已经在北京、上海、杭州（楼盘）、南京（楼盘）、深圳（楼盘）等城市布局，城市数量增至26个，总工位数突破26000个。

　　“2018年SOHO 3Q的全国拓展将继续快速进行，有计划进入成都、重庆（楼盘）、武汉（楼盘）等城市，到2018年底SOHO 3Q的工位数预计将在2017年的基础上提升一倍，达到50000个。”潘石屹称。

　　但是，这样一个看起来很美好的符合当前创客空间潜在市场需求和以共享经济为拓展模板的项目，真的能承载起SOHO中国转型之后的利润担当吗？

　　潘石屹透露，会抓住时机分拆上市SOHO3Q，实现价值的突破。

　　在胡润中国富豪榜2017名单里，潘石屹、张欣夫妇财富达250亿元，排在111名位次，下降了16名。

    本文首发于微信公众号：中国房地产报。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。[page]分页标题[/page]