如何看待年初及全年地产投资

　　结论或者投资建议：

　　1-2月房地产开发投资同比增长9.9%，较2017年全年增加2.9个百分点。而1-2月新开工面积增速仅为2.9%。施工面积同比增长1.5%，土地购置面积同比下跌1.2%，较去年均拐头向下，与开发投资趋势相背离。

　　结合申万宏源(行情000166,诊股)地产组观点，我们认为二者趋势背离有三个可能的原因：一是土地购置费存在滞后性。2017年全国土地购置面积同比增长15.8%，大量土地购置款将于今年交付。土地购置费的滞后性带动投资同比增长。二是建房单位成本提升。1-2月钢铁及水泥行业同比热度较高，单位施工成本提升带来投资上行。三是春节错位拉低新开工和施工。当前商品住宅库存整体低位，而前期房企拿地较多，理论上新开工和施工不应太低，因此更可能受春节错位、农民工返乡高潮影响，短期走低。

　　租赁住房投资带来增量，新开工和地产投资或将超预期。据我们在《2018改革 2019再上行——未来两年中国经济再评估》中测算，考虑到租赁房和保障房建设加快，2018年实际新开工和投资增速有望超预期。根据北京和上海租赁房建设的规划，测算北京和上海2018年新增租赁房约为1110万平方米，而北京和上海2017年新开工面积分别为2362万平方米和2618万平方米。因此，租赁房建设约带来两地新开工面积增长22%。假设租赁试点城市的租赁房建设带来的新开工增长在10%~15%之间，由于其新开工面积接近全国的20%，由此可计算出租赁房建设约在边际上提升新开工面积增速2到3个百分点，这或将带动2018年地产投资超预期。

　　资金来源是影响2018年地产投资的关键变量，租赁住房贷款将成为边际增量。当前地产销售与投资关系趋向弱化，而到位资金对地产投资具有更强解释力度。房企面临资金压力，资金来源成为影响2018年地产投资的关键变量。根据地产组分析，2018年非标融资将大幅回落，但租赁住房贷款将成为边际增量。五大行给广东、重庆和北京等租赁房企(约占试点城市租赁房的60-70%)的授信额度大概在5年3万亿，预计2018年租赁住房贷款额度约在1-1.5万亿。根据申万地产组对地产资金来源的梳理，2016年地产到位资金14.4万亿，2017年增长了8.4%；2018年有望增长5-8.4%，对应的地产投资应在5-7%之间。

　　正文：

　　1 上游行业

　　煤炭：耗煤增加，库存增加，价格降低。本周6大电厂日均耗煤增加6.79%，秦皇岛港库存增加3.8%。秦皇岛Q5500价格638元/吨，较上周降低7元。唐山焦煤出厂价持平于1620元/吨；古交焦煤价格持平于1640元/吨。根据申万宏源煤炭观点，动力煤方面，因节后下游需求速度不达预期，而下游采购消极，港口恐慌情绪蔓延，贸易商抛货，价格急跌。预计近期动力煤价格基本企稳。炼焦煤方面，供给仍旧偏紧，上下游焦煤库存相对低位，预计随着北方地区环保限产结束后，因需求激增而导致炼焦煤价格将开始上涨模式。

　　原油：价格上涨，库存增加。本周布伦特原油价格66.21美元/桶，环比上升1.1%。WTI原油价格为62.34美元/桶，环比上升0.5%。3月9日当周EIA原油库存430.9百万桶，较前一周增加502.2万桶；API原油库存448.9百万桶，较前一周增加116万桶。截至3月16日当周，美国石油活跃钻机数增加4口至800口。根据申万宏源石油化工观点，国际油价受需求面支撑较强，长期维持原油价格稳中缓升观点不变。

　　铁矿石：价格下跌，库存增加。本周铁矿石价格下跌0.9%，库存增加0.9%。CRB指数：本周CRB现货指数下降0.4%。

　　有色：铜、铝、锌价格下跌；铜、锌库存增加，铝库存减少。本周LME铜、铝、锌价格分别变动-1.0%、-1.7%、-1.2%。LME铜、铝、锌库存分别变动3.3%、-0.4%、1.8%。

　　农产品(行情000061,诊股)：水果价格上涨，蔬菜、猪肉价格下跌。农业部28种重点监测蔬菜价格下跌2.4%，7种重点监测水果价格上涨0.4%，猪肉价格下跌1.3%。前海农产品生鲜价格下跌1.3%，蔬菜价格下跌1.9%。[page]分页标题[/page]

　　2 中游行业

　　钢铁：开工下降，库存增加，价格下降。本周全国高炉开工率下降0.5个百分点，螺纹钢库存增加0.6%，热卷(板)库存减少0.78%，冷轧库存减少0.81%。Myspic综合钢价指数下降0.2%，螺纹钢价格下跌0.7%，3.0mm热轧板卷价格下跌1.2%，0.5mm冷轧板卷价格下跌0.6%。根据申万宏源钢铁观点，钢铁板块盈利和估值双提升：1)京津冀地区限产常态化，供给约束进一步收紧；2)电炉出本成本支撑钢价；3)盈利高位稳定，估值低潜在股息率高，板块估值修复空间巨大。

　　水泥：价格下跌。本周全国水泥价格指数环比下跌1.2%，其中东北、华北、西北、西南地区价格上涨，长江、华东、中南地区价格下跌；本周PO42.5水泥西北地区价格上涨，华北地区价格持平，其余地区价格下跌。

　　化工：开工上涨，价格上涨。国内PTA开工率下降1.6个百分点，涤纶长丝价格下跌0.6%；华东地区PTA价格上涨1.4%，华东地区尿素价格上涨1.1%，磷酸一铵价格持平。

　　电力：库存总量增加，可用天数减少。电厂煤炭库存增加2.6%，均值至1394.2万吨。可用天数减少4.2%，均值至21.5天。

　　3下游行业

　　房地产：销售面积减少，土地成交面积增加，土地供应面积减少。本周30大中城市商品房日均成交面积减少，其中一、二线城市增加，三线城市减少。3月11日当周，100大中城市土地成交面积增加，其中二线城市增加，一线、三线城市减少。100大中城市土地供应面积减少。

　　汽车：销量减少，开工增加。根据乘联会数据，3月3日-9日的零售数量同比增长8.8%。汽车生产方面，本周全钢胎开工率持平，半钢胎开工率提高0.8个百分点。

　　机械设备：机电产品价格下跌，机械设备价格持平。

　　休闲消费：电影票房及观影人次减少。电影票房收入和观影人次分别减少29.5%、16.3%。据中国票房网，本周票房冠军是《黑豹》，报收4.2亿，票房占比31.87%。

　　交通运输：BDI、BCI、SCFI、CCFI下降。本周BDI指数下降5.5%，BCI指数下降24.7%；SCFI下降7.4%，CCFI下降2.5%。煤炭运价上升：CBCFI煤炭综合指数上升1.7%，其中CBCFI秦皇岛-广州运价下跌0.8%，秦皇岛-上海运价上升1.1%。