土地权属确定难 深圳那些超级烂尾楼面临攻坚战

　　在高新技术产业及其经济产值亮眼的背后，深圳一直在保障产业空间、居住空间和公共配套空间上持续奋斗。

　　2018年深圳市规划和国土资源委员会（以下简称“深圳市规土委”）最近公布了去年深圳盘活清理存量用地约28平方公里，今年将确保完成更新供应土地2.46平方公里，完成旧工业区综合整治100万平方米；通过修订土地整备利益统筹办法，着力解决土地历史遗留问题，力争全年盘活释放土地11平方公里。

　　在推动开展历史违建处置方面，深圳冀望通过拆除没收、处理确认、更新、整备等多措并举，力争全年拆除消化违建2000万平方米以上。

　　那些超级烂尾楼项目会怎么处理，尤其是宝安区遗留的84栋烂尾别墅，更是深圳市场关注的焦点目标。

　　闹市中的烂尾别墅矗立了22年

　　从地铁11号线碧海湾站步行10分钟，穿过深圳宝安区海湾中学，就能看到这群矗立在高楼大厦间的别墅群。如果按照正常的时间顺序，这个“双地铁上盖”的项目如今的身价恐怕早已超过了5万元/平方米。

　　深圳中原研究中心数据显示，深圳市宝安区2月新房均价达到60409元/平方米，环比上升12.7%，2月宝安区成交以西乡片区和宝安中心区居多，核心片区均价较高，以致宝安区整体均价上涨。

　　闹市中矗立着占地超过2万平方米的别墅群，从1996年建好后却一直空置无人居住，透过围墙只能看到空洞洞的窗户。这些别墅主体结构已经完成，但外墙及内部并未进行装修，露台上长满了杂草。

　　别墅群的几个出入口已经封闭，现在改为停车场。在别墅群旁边，耸立着名为“共乐华庭”的几栋村委统建楼，两者统一进行物业管理。不少共乐华庭的居民会将车停在别墅群改建的停车场，不时会有居民开车经过。

　　有共乐华庭居民对中国房地产报记者表示：“这里改做停车场已经很长时间了，又不能住人，小区的停车位又不够，那就先拿来做停车场。等以后这里能拆了再说。我们也在等着拆，但并不是那么容易的事情。”

　　另一位共乐村村民对中国房地产报记者直言：“2013年就有消息传出要把这片拆掉重建更高的住宅小区，不过后来因为产权问题也搁置了。什么时候能拆还真的没数。我们也想早点拆，住进新房子。”

　　如果共乐村纳入城市更新，将这些烂尾别墅盘活，对于共乐村和西乡片区都是一件好事。不过据共乐股份合作公司相关员工介绍，这些别墅还没能那么快拆迁，“土地权属问题一直没有解决，申请了城市更新还是没办法批。”

　　土地权属成了大难题

　　事实上，共乐村此前已经递交过纳入城市更新的申请，但未获得批准，规划部门暂时也无规划。据悉，共乐别墅群的烂尾主要来自两方面，其一，建筑工程质量不过关导致无法审批成功入住；其二，最为关键的是该别墅群土地权属问题在城市更新中遇到较大阻力。

　　从1993年起，村民开始自筹资金包工建别墅，以达成“一户一栋别墅”的住房建设目标。到1995年左右，别墅主体封顶，建成现今规模。当时，村民们以为装修后就可以搬进别墅住了，但是还未开始装修就发现房屋漏雨严重，正是因为别墅全部用了海沙及不合格钢筋。

　　附近不少住宅小区也是因为用了海沙施工而变成危楼无法住人。如宝安区38区新乐花园、39区海乐花园，同样是1994年建成的住宅小区，960套房屋、8.6万平方米，由于使用海沙施工，小区部分楼栋多处墙皮已经脱落，承重墙开裂，钢筋外露锈蚀，经检测鉴定存在严重的质量安全隐患。[page]分页标题[/page]

　　上世纪90年代初正处于媒体所称的“房地产大跃进”年代。这时候，《建筑法》和《建设工程质量管理条例》还未颁布施行，市场上的建筑人员也没有现在的专业。

　　在那个年代，国内住房制度推行市场化改革，很多城市掀起了城市土地置换、旧房改造更新的浪潮，房地产业蓬勃兴起。这种动力之下，大量的老住宅楼被拆除更新，不少新住宅楼因求快而盲目上马，在求快求量中忽视了质量，由此产生了数量不少“先天不足”的房屋。

　　这个烂尾别墅群所在地块占地2万多平方米，原是工业用地，是最早的宝安县国土局批准的用做兴建工业厂房和宿舍用地，1992年经共乐共和村经济合作社申请变更土地用途才改为住宅用地。

　　换句话说，当时仅变更地块的土地用途，并未涉及土地权属性质的变更。这一历史遗留问题导致了别墅群地块的权属性质至今仍不明确。尽管宝安区相关部门和共乐社区多次申请改造更新，但是因为烂尾别墅群所在地块的用地权属性质无法确定，以致无法启动城市更新。

　　据共乐股份合作公司相关搁置人员透露，“前几年深圳市规土委宝安管理局审议通过更新申请，宝安区政府也审议通过并将别墅群地块纳入该区城市单元规划。但是有两次因为不符合《深圳市城市更新办法实施细则》拆除重建的条件，以及用地权属性质不明确、改造类型无法确定，深圳市规土委城市更新办公室不同意将该地块纳入城市更新单元计划。”

　　中国房地产报记者随后询问了深圳市规土委相关负责人，他直言：“这些烂尾别墅是历史遗留问题，讨论了很多年了，村委会也提交过申请希望能纳入城市更新计划，但是用地性质不明，另外拆除重建高层属于资源重复浪费，所以一直没有批复。目前规划部门也没有实质性的规划。”

　　而附近的宝安区38区新乐花园、39区海乐花园因为海沙楼成为危房在去年已经成功实施了棚改，对于这些烂尾别墅能否进行棚改，上述负责人强调：“别墅群所在地块的用地权属性质无法确定，这是最关键的问题。”

　　官方“盘、收、卖、拆”面临考验

　　深圳市政府在2004年出台了《关于子悦台等52个“问题楼盘”处理意见的批复》中，明确规定了烂尾盘可采取合作建房或者直接置换土地使用权的方式来盘活，并且制定了免除拖欠地价款利息、滞纳金、土地使用费及顺延土地使用期限起始时间等优惠政策。

　　2007年4月，《深圳市闲置土地处置工作方案》出台，标志着深圳市闲置土地的清理处置工作全面启动。根据这一方案，深圳对已批用地基本上形成了两种处置方式：一是对非建设单位自身原因形成闲置的，免收闲置费、限期开发，加快土地开发利用；二是对建设单位自身原因形成闲置的，根据土地建设情况收取闲置费限期开发，或收回土地。

　　例如同样是属于深圳市52个“烂尾楼”之一，位于大鹏新区葵涌办事处溪涌社区溪涌隧道北侧的大鹏“最久烂尾楼”，共有72栋，建筑面积达21000平方米。因涉及产权纠纷、法律纠纷、合作纠纷、股权纠纷等各类矛盾纵横交错，20多年来，虽经深圳市、区有关部门长期协调，但一直未取得实质突破。

　　后来，时任广东省委副书记、代省长马兴瑞在大鹏新区调研时提出，要尽快解决该历史遗留问题。根据指示要求，大鹏新区党工委书记王京东、管委会主任李勇多次带队深入溪涌社区进行调研，并召开专题会议，重点研究以区域统筹方式一揽子解决，并对关键环节和重要问题提出明确要求，明确指出不能将历史遗留问题继续留给历史。

　　去年1月，该项目开始动工进行拆除，先期拆除的烂尾楼共38栋，占总栋数的53%，拆除的建筑面积达12000平方米，占总面积的57%。

　　按照深圳市官方解释，深圳房地产项目无法完工以致烂尾有以下原因：一是在建楼盘的开发商已经破产，二是项目缺乏建设资金，三是项目涉及经济纠纷，四是开发商违法违规导致工程停工。[page]分页标题[/page]

　　有业内人士对中国房地产报记者称：“深圳此前烂尾楼项目多，除了原开发商破产或下落不明，或债权关系复杂，还有打算盘活的开发商没有办法将查封抵押的楼盘解封，开发商之间出地或出资金的关系错综复杂。这些烂尾楼盘如果要纳入旧改范围，难度是最大的。可以毫不夸张地说，如果连烂尾楼都能成功进入城市更新范畴，那其他城市更新项目操作都不是问题了。业主原本就一肚子气，因为产权、债务纠纷之下，没有哪个开发商去趟这滩浑水。”

　　深圳官方对于烂尾楼操作分为“盘、收、卖、拆”四步，对于资金不足的楼盘和欠缴地价款的楼盘，可调动开发商或社会游资注入资金盘活。对长期闲置、不能按期竣工的，依据有关法律法规收回土地使用权。对关系明确、产权明晰而又确实无法重新启动的，可申请到市土地房产交易中心挂牌交易。对属于违法建筑的烂尾楼盘，可向法院申请依法强制拆除。

　　综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁对中国房地产报记者表示：“违法建筑还能提供一些居住功能，但烂尾楼就是单纯的空置，是完全的浪费土地资源。政府要对目前全市烂尾项目进行排查，将烂尾楼项目列入专项整治，协调其中权益关系，移交给司法机关，尤其是要有针对性，不论是市政府还是区政府层面最好能成立专项小组解决。”

　　房地内参创始人尹半求则指出，“这些烂尾楼内部的户型结构和建筑质量等不符合现在深圳建筑的标准，不受开发商青睐，背后的复杂关系，又是剪不断理还乱，所以烂尾楼盘活的过程中政府更应该起到主导的作用。单纯通过更换新老业主的方式对于盘活目前的烂尾楼已经行不通，必须通过整体的债务打包，然后进行整体拍卖。深圳市政府要创新手段，重建和盘活烂尾楼。找不到股东的整体打包到法院，找到一个股东就和一个股东谈判、解决纠纷，这样一步一步解决。”

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