锐理视角|2018年成都楼市怎么走？《政府工作报告》划重点了！

　　2月25日，成都市十七届人大一次会议开幕，在会议上成都市市长罗强作了政府工作报告，对2017年成都市在各领域取得的成绩进行了总结，并列出2018年成都市的发展计划。房地产行业作为一个受政策影响颇大的行业，房企和房产人如何从这份《政府工作报告》提取有用的信息，以便于在2018年更好地开展房地产开发工作呢？锐理尝试提取一些关键字，让这些问题更加清晰。

　　关键字：增速

　　在2017年，成都市全域实现生产总值13889.4亿元，同比增长8.1%；全社会固定资产投资9404.2亿元，同比增长12.3%。2018年，成都市发展的预期目标为地区生产总值增长7.5%左右，全社会固定资产投资增长8%。

　　从《政府工作报告》中的这几项数字可以看出，相比2017年的数字，2018年成都的经济增长任务设定得较为保守，特别是将地区生产总值的增长任务设定到8%以下这一点。更要注意的是，2018固定资产投资增速也较2017年的实际增长率有所下降，下降的幅度比地区生产总值更大。

　　以2017年的数据进行计算，成都在经济发展中的投占比（社会固定资产投资与生产总值之比）为67%，而全国的平均值为76%，显示成都在经济发展中的效率明显高于全国。按照2018年年初提出的任务来看，2018年成都的投占比将维持在68%左右，比上年略有上升，但是仍在较低水平。

　　这个数字说明2018年成都的经济发展将维持固定资产投资在社会经济增长中的较低比重，保持经济的高效率和高质量发展。

　　这对房地产行业的影响是两方面的：一方面固定资产投资的增长规模下降，可能带来的结果是城市硬件的发展速度下降，一些偏远区域的基础设施建设将可能放慢；另一方面，更加高效的经济发展将促进成都人的收入增长，整体居住环境改善，吸引更多高收入企业和人群入驻，从长远来看，当是利好。

　　关键词：城市功能品质

　　在政府工作报告中提到，2017年成都提出“东进、南拓、西控、北改、中优”的10字方针，天府国际机场加快建设、西成高铁、成昆铁路成都至峨眉段等铁路线路开通、多条地铁线路开通等交通方面的进展也很大程度上提高了城市的便利程度和居住品质。

　　在2018年的计划中，成都市政府提出以下几点非常值得房地产行业关注：

　　1. 加快天府新区建设，加快鹿溪智谷、成都科学城 、天府中心等重点区域开发建设，并突出公园城市特点，提升天府新区的生态价值；

　　2. 大力推进天府国际机场和国际空港新城的建设。推动龙泉山城市森林公园、简州新城、淮州新城建设，加快东进区域发展；

　　

　　3. 持续提升综合交通能力建设。特别提到了地铁1号线三期、3号线二、三期将在2018年开通运营，地铁10号线三期、地铁13号线一期和18号线三期将在本年开通建设；

　　

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　　4. 2018年成都将深入实施“商圈提升”行动，建设37个服务业集聚区、39个现代商圈和100条特色商业街。

　　基于这些信息可以预估，2018年天府新区和龙泉驿作为南拓和东进的主要区域，将继续获得政策、土地、基础设施建设方面的大力投入，是值得房企高密度投入的区域，新开通地铁、新建地铁线路、新商圈周边的房产价值将明显提高，提前布局这些区域的房企将因此受益。

　　另外，简阳市场在2018年将继续保持其热度，但是进入该市场的门槛也将继续提升。如果房企拥有较强的产业导入能力，在简阳市场目前的进入成本仍然较低的背景下，越早进入该区域则回报空间越大。

　　关键词：产业导入

　　新兴产业的导入对于城市经济良性发展的贡献不必赘言，成都在2017年经济发展效率的提高和这一年卓有成效的产业导入不无关系。

　　在2018年的政府工作报告中有一句表述尤为引人注意“以产出为导向配置土地资源”

　　，在过去的城市土地出让思路中，土地资源的配置往往是“规划导向”的，这往往会导致土地的供应和市场的真实需求不相匹配，造成土地资源的浪费和产业土地需求得不到满足。

　　目前“以产出为导向配置土地资源”的具体细节尚不清楚，但是可以肯定地是，新的土地资源配置思路将围绕市场主体进行，拥有产业竞争力、能够为成都的产业升级提供优质资源的企业将更容易获取土地，反之，过去单纯按照规划出让的土地比重将减少，意味着纯粹的房地产企业拿地的难度也将增加。

　　关键词：租赁市场

　　在《政府工作报告》中，在多个条目下都提到了“租赁市场”，其重要性凸显。

　　首先，报告先列出了成都2017年在租赁市场建设领域取得的成绩：出让租赁住房用地11宗、可建26万平方米。开工建设人才公寓和产业园区配套住房7.8万套，配租配售各类保障性住房1.48万套。

　　而2018年的目标则是：推进住房租赁试点改革，发挥国有住房租赁公司示范带动作用，积极规范培育壮大租赁市场。完善租售并举的住房制度，推进实施保障性公共租赁住房租赁补贴制度……

　　从全国范围来看，推动租售并举、租购同权， 规范化、规模化、多样化住房租赁市场，保证居民最基本的居住需求和抑制房地产投机都是未来数年的大趋势。成都在租赁市场领域的尝试走在全国的前列，并且在2017年的调整之后已经初具规模。

　　从政府工作报告中列出的2018年任务来看，2018年成都在租赁市场改革方面的尝试将不会减慢，甚至还将提速，大量的租赁类土地出让、租赁住房投向租房市场在2018年将成为常态。

　　这对于房企的启示是：房企必须尽快搭建属于自己的租房平台、引入租赁资源、建立租赁团队，否则土地和市场两端可能出现的机会将无法抓住；大量租赁住房的供应也将对一些库存较高且竞争力不强的项目产生一定的冲击；新的租赁类金融产品将集中出现；民间长租公寓企业、租赁管理企业将会在今年的市场中迎来风口，租赁领域的收并购将愈演愈烈。

　　关键词：共有产权

　　在此前锐理对于成都市场2018年走向的多篇稿件中都判断今年成都房地产调控放松的可能性不大，在政府工作报告中提到成都在2018年将

　　坚持“房住不炒”的定位，完善房地产调控体系。

　　实际上，目前的成都楼市调控措施在全国范围内都算得上“最严格”的，在2018年又将通过哪些途径来继续完善房地产调控体系呢？锐理注意到，关于调控的字段下提到一句“试点建设共有产权住房”

　　，这或许是2018年调控的关键点。[page]分页标题[/page]

　　

　　什么是

　　共有产权住房呢？

　　在2017年，北京（楼盘）市开始共有产权住房试点，其特点是满足共有产权住房购买条件的购房者以低于市场价的价格购买，其产权如同股份一样分割为两部分，由购房者和政府各持有一部分。购房者持有的那部分产权在一定的时间内（五年）不能入市交易。在锁定期结束后如果个人房主出让自己持有的那部分产权，其转让收益需按比例上缴给政府。

　　简单地说，政府为中低收入购房者负担一部分购房所需的资金，同时也占有一部分住房的产权。

　　这在此前的成都是从未出现过的，对于刚需购房者来说是利好的福音，同时从设计上说，共有产权住房也不具备投机的空间。如果共有产权住房投入市场形成规模，刚需市场将会增加不确定性。

　　而成都的共有产权住房将以多大的规模入市？共有产权住房的土地供应和税收将采取何种形式？哪些区域会率先出让共有产权住房？这些问题都留待2018年解答。

　　结语：在发挥国家级中心城市作用的道路上，成都的房地产政策的重要性是不言而喻的，如何能够平衡城市的发展和房价之间的关系是未来长期必须谨慎研究的重要课题。2018年成都的房地产市场与2017年相比必然发生变化，对于房企和地产人来说，只有自己不断变化来适应这些变化，才能够在这个机遇和挑战同样巨大的市场里找到自己的位置。

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