地产信托千亿兑付压顶房企频演“以房抵债”

　　　本报讯（记者潘彧、周宇宁）前段时间腰斩促销的亚运城项目，其融资方向安信信托借的信托贷款中仍有约5亿元未偿还，而这笔信托贷款将于本周日到期。虽然安信信托称，这一项目不存在兑付风险，不过仍引起市场人士对开发商资金链的担忧。

　　记者发现，由于去化差，银行放款时间拉长，回款缓慢，目前开发商在资金方面普遍“压力山大”，以房抵广告费、工程款等各种费用的现象层出不穷。

　　个案：

　　“腰斩”促销或为到期信托筹资？

　　腰斩甩卖的亚运城项目开发商广州利合房地产开发有限公司，本周日将迎来近5亿元的信托贷款到期。广州利合于2011年8月17日以年化收益率9.5%的成本发行了29亿元的信托计划，用于亚运城项目的开发。而安信信托近日发布公告称，其“广州亚运城信托贷款集合资金信托计划”将于2014年8月17日到期，这一信托存续规模余额为约4.93亿元，约为成立规模的16.9%。

　　虽然安信信托称这一计划目前暂无兑付风险，但亚运城项目今年6月初以几乎“腰斩”的方式促销，仍引起市场人士对开发商回笼资金的担忧。

　　申银万国的统计数据显示，2014年集合资金房地产信托预计到期总规模为1780亿元，其中四季度是房地产信托的兑付相对高峰期，为528亿元。

　　有业内人士指出，经济增速放缓带来的通缩以及房地产市场疲软将是下半年信托行业的主要风险点。

　　数据：行业低谷恰逢千亿兑付“压顶”

　　房地产行业兴衰的轨迹和房地产信托出现了有趣的巧合。

　　房地产信托兑付压力“巨量压顶”之时，房地产的各项数据均持续处于低位，进一步加剧了兑付压力。

　　昨日，国家统计局发布了1~7月全国房地产开发和销售情况。商品房销售面积同比下降7.6%，商品房销售额同比下降8.2%。自从今年年初，商品房销售面积和销售额这两个数据便一直处于同比下滑之中。

　　而这些即将面临兑付的房地产信托，其中很大一部分在房地产市场高歌猛进时发行的。记者查询数据显示，2012年全年房地产信托发行一片火热，而当年12月是近三年房地产信托发行量最大的一个月。

　　房企：回款时间拉长两三倍 资金链趋紧

　　在巨量信托兑付压顶之时，房地产开发企业到位资金情况仍然不佳，同比增速依然处于低位。统计局数据显示，1~7月，房地产开发企业到位资金亿元，同比增3.2%，增速比1~6月微弱提高0.2个百分点。

　　房企的资金链趋紧从另一个方面也可见一斑：公开信息显示，房地产公司利用房产抵扣工程款的现象屡见不鲜。“抵扣工程款有两个好处，首先可以体现在销售业绩里面，抵了就等于把房子卖出去了，其次还可以缓解企业资金的压力。”一位广州本地大型房企销售部门中层称。

　　对大部分房企而言，如何保证销售回款已经成为重中之重。据媒体报道称，目前各家公司回款率均有所下滑，往年可达九成回款，今年能达到80%左右已经相当不易。

　　上述中层告诉记者，在银行放款顺利的时候，从购房者签署贷款合同到房企收到尾款，大概只要7~15天，但现在，商业贷款放款需要一个月甚至一个半月，公积金的放款时间可能更长。另一位本地房企营销部负责人也表示，如果从消费者下订开始计算，房企最长要等三个月左右才能完全回款。

　　融资：信托融资规模锐减 资管渠道兴起

　　在房地产信托到期量巨大的同时，新发集合信托中投向房地产领域的项目无论从数量和融资规模来看都有“缩水”之势。用益信托工作室的数据显示，投向房地产的集合信托7月全月募集的资金仅为174.07亿元，同比大降近六成。

　　一边是房地产到期规模巨大，另一方面是信托融资规模的下降，这使得不少市场人士担心，中间巨大的资金缺口若一旦难以对接上，或会造成开发商资金链断裂。不过，业内人士认为，并非所有房地产信托项目都需要“借新还旧”。有些项目已提前收回资金，或找到新的接手资金。

　　此外，启元财富投资分析总监汪鹏指出，有不少中小开发商由于无法从信托获得融资，去年起已陆续转向资管渠道。“资管的条件要相对宽松一些。”

　　预测：下半年开发商资金链或仍紧绷

　　在央行定向宽松的调节之下，目前市场资金面总量相对宽松。不过，由于7月金融数据大幅弱于预期，有业内人士估计未来或有降息的可能。

　　但是，对于开发商而言，全面宽松的价格政策或仍难改善其资金链压力。汪鹏指出，这并不会使房地产市场马上回升，因为“开发商负债率仍然高企，而且很多中小开发商仍在被动加杠杆，在这种情况下开发商无法在短期内扩张。只有当地产商去化得差不多了，价格政策才会见效。”

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　　信托公司将面临评级大考

　　本报讯 （记者周宇宁）昨日有消息称，银监会已于近日下发最新版《信托公司监管评级与分类监管指引》，将从风险管理、资产管理和合规管理这三个方面对信托公司作出评级，级别则根据打分细分为1~6个等级。

　　这个等级将是衡量信托公司风险程度、监管规划和合理配置监管资源的主要依据。