江门购房者近七成为本地人 房贷松紧影响大

江门楼市近几年发展良好。

本地刚需购房者支撑着江门楼市。

　　随着佛山成为广东省第一个松绑限购政策的城市，东莞也出台了新政策，明确“取消新建商品住房销售价格申报备案制”，不再对东莞新建楼盘设置“成交价格上下幅度”以及“调整周期”。事实上，江门一直以来都是未实行严格限购政策的城市之一，也正是因为限购令缺失的影响，江门楼市近几年一直保持了较为良好的发展势头，并且吸引广佛投资客，让他们享受着天然的价格、环境优势的同时也为他们提供了无限购的便利。如今佛山限购松绑，可能在短期内对江门靠近佛山的区域楼市造成一定的负面影响，但长远来看，由本地刚需购房者支撑的江门楼市的前景仍然受到业内看好，而在许多人看来，贷款限制要比购房限制对江门楼市的影响更大。

　　限外令不变 江门暂无政策调整动向

　　在佛山限购松绑之后，记者第一时间致电江门市住建局了解到，除了“限外令”，江门没有其他限购政策，而近期江门也不会出台楼市和住房方面的新政策。

　　记者了解到，在佛山松绑限购的前一晚，相关消息就已经在媒体圈和社交网络上炸开了锅，从以家庭为单位的限购到本地身份证无论成年与否均可购买两套房产、外地身份证可购买一套房产，还免除社保和税务证明，佛山限购政策的松绑让一些人喜出望外。

　　事实上，江门楼市一直就不存在所谓的“限购令”。在2011年北京率先推出限购令之后，各地政府或主动或被动先后出台了限购政策，而当时的江门市仅仅出台了一个大打折扣的限购令版本——“限外令”，即对境外买家推出限购一套用于自住住房的政策，并没有要求对内地居民实施限购。在2011年限外令出台之后，江门市的境外人士购房套数比例立即从2009年~2011年的4%下降到了2%，这个比例这几年也一直没有再度发生变化。

　　本地购房者比例上升 楼市整体受影响小

　　由于江门的楼市政策相对宽松，加上购房可在江门享受入户、就学等方面的优惠待遇，因此在外海、鹤山等靠近佛山、中山的楼市板块，外地购房客一直是楼市的重要支撑力量。在古镇工作的梁先生就是其中的一员，“在外海买房很简单，就是想让自己的孩子上个好学校，来江门读好学校要比去中山读好学校容易点。而且两个地方也很近，居住和交通都没什么问题。”

　　对于佛山限购影响江门楼市的担忧，有业内人士表示，因为限购松绑放弃在江门购房转而选择佛山的以投资客为主，对于有在江门买房生活的实际需求的人而言，这一点不会有什么影响。

　　另一方面，限购松绑短期内已经直接导致佛山部分楼盘迅速涨价的行为出现，这样的现象也会进一步强化江门楼市本身的价格和环境优势，而江门楼市的市场稳定性也会对投资和刚需客有更充分的吸引力。美吉地产总经理汤建军就提醒投资者们需要小心刚刚放开限购的佛山等地楼市，“目前整个楼市都还不稳定，市场并不属于一个健康的环境，许多库存还需要消化周期，建议想要到放开限购城市买房的江门投资者等到市场平稳后再做决定”。

　　与此同时，记者也发现，最近5年江门楼市的本地购房者购房套数比例也在稳步上升，从2009年的58%上升到了今年上半年的67%，而外市、外省乃至境外购房者的购房套数比例都出现了不同程度的下滑。长期以来，类似江门的二、三线城市楼市都在不同程度上比较依赖外地购房者的投资，市场很容易收到一些易变因素的影响。而近年来江门本地购房需求和购房能力的愈加强劲也使得江门楼市降低了对外地投资客的依赖，市场发展的稳定性有足够的保障。所以江门地产业内人士都认为，周边城市的限购政策变化都不会对江门楼市产生实质性影响。

　　房贷松紧对江门楼市影响更大

　　相比限购，对江门楼市负面影响更大的可能还是房贷方面的限制。

　　记者了解到，早些年江门房贷相对宽松的时候，楼市发展非常迅猛。在2009年，江门楼市部分楼盘首付低至两成，购房的门槛和供房压力相对较低。但从2010年始，随着国家对房地产楼市的调控和房地产商贷款的逐步收紧，江门也开始进行相应调整，并于2011年开始调整住房公积金贷款政策。目前，江门首套房首付30 %，二套房首付60%，三套房停放贷款利率。

　　从今年年初以来，房贷的收紧和贷款利率的上浮就使得很多有意愿的购房者不得不承受更大的贷款压力和房贷门槛，这也造成了今年上半年江门楼市的观望氛围和僵持局面一直延续着，部分楼市推出的优惠也被购房者戏称为“被高企的房贷利率给吃了”。

　　尤其是在5月份央行“喊话”放宽首套房房贷后，江门的房贷利率不跌反涨，首套房利率普遍上浮至少10%，部分银行首套房房贷利率从上浮5%到上浮20%，而二套房普遍上浮20%~30%，把楼盘的让利优惠“吃得一干二净”。

　　近日，记者再次致电江门各大银行发现，中国银行、工商银行仍然有利率上浮5%的首套房房贷发放，而农商银行的首套房利率上浮也从20%下调到了10%。据一位新近开盘的楼盘经理介绍，很多二套房的房贷利率也普遍下降到了15%，而楼盘也能在合作关系好的银行拿到优惠利率的名额。近期江门房贷利率下降的苗头已经出现，可能对即将到来的金秋楼市起到促进作用。(记者 陶旺波)