中山：库存压力下低价盘频现 部分为10年前囤地

　　经历半年多的楼市调整，面对大量库存的压力，自步入6月以来越来越多楼盘被迫走降价路线。在中山部分镇区，甚至出现多年以前才有的“二字头”楼盘。

　　低价楼盘频现，也令许多市民产生担忧：如此低的价格是否存有猫腻？开发商又是如何赚钱？本期记者特意走访多名业内人士，为你详解低价楼盘的“赚钱经”。

　　观点 镇区房均价少于4000就亏本

　　“镇区房价如果低于4000元/平方米，城区房价如果低于5000元/平方米，那开发商基本没钱赚。”当问及楼盘的利润底线时，一不愿意透露姓名的开发商对记者说。

　　该开发商告诉记者，楼盘开发成本的大头主要是土地成本与建安成本。从2010年开始，这两部分成本就呈直线上升的态势，令开发商倍感压力。

　　以土地成本为例，如果按照总价计算，目前中山城区的地价基本已经达到250万-300万元/亩，镇区也都在200万元以上，而5年前中山城区的地价可能只需要150万元/亩。如果折算成楼面地价，据合富辉煌中山公司监测数据，2011年中山全市商住用地楼面地价为1144元，而到了2013年则上升为1637元，上涨幅度高达43%。

　　与土地成本一样，涨得飞快的还有建安成本。首先是人工成本，据记者了解，在中山目前普遍的工种都要上200-300元/日。从2010年到现在，人工成本每年几乎都以近15%的速度飞涨。甚至有些砌砖、水电的工人，开了高工资还不一定能请到。其次是材料成本。近年来在通货膨胀的压力下，包括电缆、变电器等材料也在涨价。

　　除了上述两大要素外，再有就是各种使用土地的成本在增加，如增容费的增加。2013年中山的增容费已经增加了一次，但最近又再做调整，令许多开发商压力倍增。

　　疑虑 低价楼盘频频出现

　　“拍卖土地250-300万元/亩，加上增容费后，在2.5的容积率下预估楼面地价超过2500元/平方米；而税费算作三成，合理利润10%，加上建筑成本1500—2000元/平方米的均摊费用，预计每平方米需要卖四五千元才能勉强保本。”中山中原拓展部总监植建军早前接受采访时算了笔账。

评论自住房尴尬源于住房保障思维偏差

　　房子至少要卖到4000元/平方米才有钱赚，然而自今年下半年以来，三字头楼盘却频频出现，似乎违反了成本原则。

　　比如，今年上半年澳华花园总计成交170套，销售总量位列中山北部组团前列。但其总体均价仅为2604元/平方米，这一价格不仅远低于周边价格，更是远远低于中山总体均价。超低的价格以及庞大的成交量，致使阜沙整体房价在上半年大幅下滑。

　　除了澳华花园外，阜沙的另一楼盘——阜丰豪庭，在今年上半年推出最后9套165—200平方米顶层复式，这批复式单位一口价2980元/平方米，同样是低于3000元/平方米。

　　另外，早前大涌镇的雅居乐豪园，其在售90-120平方米的两房至四房最低只需要2880元/平方米。

　　区分 低价房疑似抵押

　　低价楼盘频现，也令许多市民产生担忧：如此低的价格是否存有猫腻？开发商又是如何赚钱？

　　对于这一问题，合富辉煌中山公司分析，目前中山实际上低于3字头的项目不多。比如，在售的楼盘当中，神湾镇的金港湾花园今年1月份出现过均价2275元/平方米成交，德雅湾上两周成交均价是3字头，但上周已经回复到4字头。

　　“出现低价成交的楼盘当中，一般为几种情况。一是偶然的降价，在特殊的时间段内降，但大部分的成交都是在正常价格以内，因此可以做到不亏；二是售卖尾盘，之前所成交的价格都比较高，不影响整个盘的均价。”合富辉煌中山公司表示，看一个楼盘是否低价，不应该只看短期的成交数据，而是应该看楼盘“大部队”的成交均价。

　　除了上述因素外，中山资深地产人士张林峰表示，部分成交价低的楼盘，实际上并非成交，而是疑似抵押。比如从6月以来出现的多个商铺以低价成交，就不能说真的以超低价卖出。网签上显示的成交价格，仅仅是跟银行融资时双方协商的融资均价。

　　揭秘 部分低价盘为10年前囤地

　　至于市场上极少部分真以低价促销的楼盘，仍能赚钱还与多个因素有关。

　　张林峰告诉记者，不少中山本土龙头房企早于多年前已经囤地，当时这些土地的价格非常低。10年前郊区地块售价甚至仅有8万—10万元/亩。如果在这些土地兴建楼盘，成本相比现在大幅减少，故开发商就算卖低价也能赚钱。

　　其次，现在许多开发商往往志不在卖楼。目前中山大部分的商铺销售十分火热，价格也可以卖得比较高，有些商铺甚至超过2万元/平方米，开发商可用这部分利润弥补销售住宅的亏损。

　　“比如像石岐的中海锦城，早年开发商是以地王的价格拿下的。如今它的房子卖四五千元/平方米，可以说是逼近成本价，甚至可能亏本。但它的商铺卖得非常贵而且很好卖，由此填补了亏损。这样总体来算，还是能赚钱的。”张林峰分析道。

　　最后，因为大部分的开发商所开发的项目都是要贷款的，贷款的时间越长，其资金成本就越高。合富辉煌表示，通过项目降价来加快销售资金回笼，减低资金运作成本也是可行的。虽然销售额低了，但也同时也降低了资金成本，这从另一个角度理解也是“赚钱”的。