房贷利率定价新规10月8日实施 个人住房贷款利息支出受影响较小

　　25日，央行就新发放商业性个人住房贷款利率发布公告，对如何保持利率并轨过程中个人住房贷款利率水平基本稳定做出了明细规定。业内人士认为，在新定价规则下，个人住房贷款利息支出受影响较小。

　　对于备受关注的房贷利率价格，公告明确：定价基准转换后，全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR(按8月20日5年期以上LPR为4.85%)；二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点(按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%)。

　　对于最受公众关注的，个人住房贷款利率将有何变化，央行25日发布的答记者问明确：这与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当；与改革前相比，居民家庭申请个人住房贷款，利息支出基本不受影响。

　　专家认为，此次央行针对房贷专门发布政策，政策的大背景是利率双轨制的改革。上海易居研究院智库总监严跃进认为：“这几年从社会主义市场经济发展的角度看，一直强调利率的形成也需要市场化。通俗来说，中国银行、中国建设银行等应该是可以自己来决定贷款的利率。但是在实际操作中，各家银行不敢随意决定贷款利率，太高了可能会失去客户，太低了可能会被认为是抢优质客户，结果最后都默认为以央行基准利率为标准，在这个基准利率上可能会有所调整，但基本上各大银行的贷款利率最终是大差不差的，或者说高度一致。”

　　根据融360大数据研究院监测数据显示：融360大数据研究院监测数据显示，2019年7月全国首套房贷款平均利率为5.44%，相当于基准利率1.110倍，环比上涨了2BP；二套房贷款平均利率为5.76%，环比上涨1BP。从数据上看，全国房贷利率水平在下半年进入反弹阶段。

　　融360大数据研究院李万赋表示，央行此次进行LPR改革，主要是为了“推动降低实体经济融资成本”，优质企业客户未来的贷款利率存在一定下行空间，目前大型国企等大机构优质客户利率水平已经较低，资质较好的小微企业可能受益更多。零售端可能并不是此次LPR改革的重点，但毫无疑问，也会带来一些直接或者间接的影响。

　　李万赋认为，个人住房贷款利率则稍微复杂一些。本次改革在原有的1年期期限品种基础上，增加5年期以上的期限品种，为银行发放住房抵押贷款等长期贷款的利率定价提供参考。目前，个人住房贷款仍然属于银行的优质资产，在未来融资成本下降的情况下，房贷利率存在着下行的可能性。

　　分析认为，此次房贷利率定价新规并不会改变“因城施策”的调控原则。根据公告：人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则，指导各省级市场利率定价自律机制，在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。

　　此外，银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限，结合本机构经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素，明确商业性个人住房贷款利率定价规则，合理确定每笔贷款的具体加点数值。

　　对于新老贷款问题，公告明确，2019年10月8日前，已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款，仍按原合同约定执行；商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。

　　人民银行副行长刘国强此前曾表示，要坚决贯彻落实7月30日中央政治局会议的要求，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段，确保差别化住房信贷政策有效实施，保持个人住房贷款利率基本稳定。

　　“此次央行的政策，本质上不是说要调高或调低利率，而是说未来购房者去办理房贷的时候，原先是按照央行发布的基准利率来决定按揭贷款的利率和利息的，但现在其瞄准的是5年期LPR这个新的基础利率。这个利率是包括中农工建等银行以及其他银行内部形成的，更带有商业属性，也是随时可以调整的。而央行的基准利率是不会轻易调整的，因为一调整容易被认为是加息或降息了，至少现在全球降息下中国人民银行并没有出台降息政策。”严跃进说。

　　严跃进认为，未来房贷的计算方面，或呈现因人而异、因额度而异、因市场而异的现象。对于购房者比较关心的一个问题，即买了一套房后，其贷款利率是否会上调的问题，首先应该看到，这个五年期的LPR利率是有时候会上调，有时候会下调，所以本身也使得最终购房者办理的房贷利率也会上调或下调。其次客观来说，从近期的房地产贷款政策看，以收紧为导向，那么这可以理解为基于“LPR基础利率+基点”后形成的利率是会有所上调的，即过去是根据“央行基准利率+基点”来计算利率的，而现在是“LPR基础利率+基点”，政策中也说了，根据因城施策的原则，相关银行应该主动调整这个基点，且不能低于央行的规定。