租赁还是要做,只是别那么急功近利

　　今年不过是第三年，部分房企就对长租公寓表示出了失望。

　　2016年5月17日可视为此轮住房租赁市场发展的新起点，标志就是《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(国办发〔2016〕39号)。它为住房租赁市场提供了明确的政策指引，后来我也看到一些省市制定的相关文件，实际上可视为一种转发。

　　包括房企在内的机构租赁住房成为鼓励的方向。也就是《意见》提到的，鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务。它们一般是做长租公寓。

　　2017年是长租公寓爆发的元年。百强房企里，有30多家宣布要将长租公寓或住房租赁，作为新的业务。一批房企宣示了雄心勃勃的长租公寓计划，高者甚至说几年内要建成百万间。这里就不说出这些企业的名字了，免得大家难堪。

　　这一年也是金融机构摩拳擦掌表态支持住房租赁的一年。事实上，如果没有金融机构几十亿甚至百亿的授信或战略合作，前述房企也不敢公布那些高蹈飘扬的计划。

　　融资方面也提供了支持。2017-2018年上半年，多家企业发行了租赁住房类REITs，一批住房租赁专项公司债券成功发行。这也是39号文所明确支持的。

　　但到2018年下半年，商品房市场交投转淡，长租公寓也传来不安的消息。多家房企的租赁融资被叫停或中止。包括合生创展100亿元住房租赁专项公司债券、富力60亿元住房租赁专项公司债券、鸿坤20亿元住房租赁专项公司债券、花样年50亿元的住房租赁专项公司债券、新欧鹏拟发行的20亿元专项债券，等等。

　　去年四季度，长租公寓还有一件代表性的事件，就是万科深圳公司万村计划暂停拓展新房源。我去现场看过万科改造的城中村房子，所谓大幅推高房租的说法完全是子虚乌有，但谣言裹挟公众情绪的杀伤力，有时即便是万科这样的大企业也无力招架。

　　2018年还有一批长租公寓机构或品牌消失不见，比如杭州鼎家公寓、上海寓见公寓。不过，它们多为经纪代理机构所做，与房企的长租公寓有所不同。当然两者的实力也相差太大。至少还没听到哪家房企的长租公寓关张跑路。

　　但到了2019年二季度，潮水退去，就暴露了水下更多的东西。有些房企决定将长租公寓从上市公司剥离到母公司的非上市公司板块。这么做无可厚非。但它同时说明，追求短期回报的上市公司，不适合做长租公寓业务，遑论大举投入。

　　从国办39号发出到现在也不过3年余时间，其中房企积极行动起来投身于长租公寓的时间，最多2年时间。这差不多是目前一个小项目的开发周期。时间不长，但能考验企业。

　　万科董事长郁亮去年在万科的一次内部讲话里说，3年都没做成的业务不要再做。今年2月，他又重申，万科应该回归基本盘，如果摸索3年尚未找到成熟的商业模式，业务就应该暂停。

　　郁亮所说的新业务，不包括长租公寓。因为万科的长租公寓业务到2018年底已累计获取房间数超过16万间，是最大的机构类长租公寓提供商之一，且已纳入其“基本盘”。目前来看，万科既没有剥离长租公寓的打算，更没有叫停，应该还在继续摸索其商业模式。

　　我愿意相信，几乎所有做长租公寓的房企都清楚，这个业务投资周期长、成本高、盈利难且慢。如果是从公开市场拿地再建长租公寓，在一线城市，回报周期估计得100年以上。因此，这种重资产模式，不为房企所选择。与其他业主合作，将旧建筑改造为长租公寓出租的轻资产模式，是主流模式。

　　即使是轻资产模式，租金回报率也普遍低于3%。这要是跟房地产开发业务相比，有几条长安街的距离，商品房开发销售业务，净利润率再差也有八九个百分点，好些的都是10%以上。所以，如果装在上市公司的盘子里，一比就会有落差。赚惯了大钱、快钱的房企，看到长租公寓业务是这种状况，不免郁闷。

　　有些房企就选择在上市公司体系外运行，比如旭辉的长租公寓业务，单独融资，单独运作。如果时机成熟，或者由上市公司收购，或者分拆上市。

　　决定长租公寓盈利水平的，一个重要因素是融资成本。金融机构再支持，贷款利息也不会打折，所以要发行专项债券，利率低些。REITs暂难推行，就发行类REITs。

　　值得借鉴的做法，是龙湖和旭辉。龙湖与加拿大的长期养老基金达成了战略合作，旭辉是与平安不动产达成战略合作。我们一再呼吁对包括长租公寓在内的住房租赁业务，给予相应的税收优惠，目前尚未看到实质进展，但险资与房企在长租公寓领域的合作模式，有关部门应该鼓励、推广。鼓励，就要有一点政策支持。

　　去年四季度多只住房租赁专项公司债券叫停，我个人颇有些不明白。如果发现了什么问题，整改就是了，不宜一停了之。

　　去年9月，中共中央、国务院发布的《关于完善促进消费体制机制进一步激发居民消费潜力的若干意见》指出，大力发展住房租赁市场特别是长期租赁。这当然就包括长租公寓。说到底，发展住房租赁市场，是贯彻中央提出的建立租购并举住房制度和长效机制的核心内容。

　　我个人建议，正在制定之中的《住房租赁条例》，也写入以上相关内容。

（文章来源：21世纪经济报道）