开发投资增速回落二线城市房价领涨

　　夏 丹

　　6月份房地产投资增速小幅回落符合预期，源于土地款递延作用减弱和房企融资渠道全面收紧。下半年“紧调控”和“紧资金”的压力持续，但是开施工和土地市场热度回升，预计全年开发投资保有韧劲，增速温和下行至6%-7%左右。6月份商品房市场成交活跃，二线房价领涨。下半年行业销售规模或维持低速增长，房价稳中略升。

　　房地产投资增速小幅回落。2018年1月份-6月份，全国房地产开发投资5.6万亿元，同比名义增长9.7%，增速比1月份-5月份回落0.5个百分点。其中，东部、中部、东北地区增速均出现回落，西部地区有所提高。

　　房地产投资增速的下行符合笔者之前的预期，一是土地款递延因素作用减弱，二是受制于房企融资渠道全面收紧。1月份-6月份房地产开发企业到位资金7.9万亿元，同比增长4.6%，增速比上期回落0.5个百分点，开发贷、按揭贷同比继续负增，行业降杠杆正在进行时。

　　下半年“紧调控”和“紧资金”的压力持续，开发企业面临融资成本提高，房地产投资增速将继续回落。考虑到：

　　新开工和施工面积增速正保持加速上升，租赁房、保障房、共有产权房等几类政策性住房的推进力度也较大。1月份-6月房地产开发企业房屋新开工和施工面积同比分别增长11.8%和2.5%，增速比上期提高1个百分点和0.5个百分点。

　　热销与补库存需求推动了土地市场成交热度回升，对后续投资数据构成支撑。1月份-6月份房地产开发企业土地购置面积和土地成交价款同比分别增长7.2%和20.3%，增速比上期提高5.1个百分点和4.3个百分点。

　　预计开发投资将保有一定的韧劲，增速温和下行，维持全年增长6%-7%左右的判断。

　　商品房市场成交活跃，二线房价领涨。1月份-6月份，商品房销售面积7.7亿平方米，同比增长3.3%；销售额6.7万亿元，增长13.2%；增速比1月份-5月份分别提高0.4个百分点和1.4个百分点。6月份，70个大中城市新建商品住宅均价算数平均环比上涨1.11%，增速较上期扩大0.31个百分点，同比增速小幅回升至5.79%。

　　二线城市房价涨幅领衔，平均环比和同比增速达1.42%和6.27%。二线市场“回暖”的客观条件是预售证审批加快下开发企业加速了推盘，而“升温”则与人才引进的变相拉动和楼市套利投机热潮有关。6月末七部门联合出台房地产市场整治办法，选取的30个城市全部是房价上涨较快或潜在压力突出的热点城市，在治理交易乱象的同时旨在打击投机炒房行为，严监管下“抢房”热潮有望退烧。

　　成交活跃也是房企承压的侧面体现，房企在融资压力之下采取了快周转、快回款策略，以更及时地兑现现金流。目前房企对销售回款的依赖程度较大，在到位资金各项来源中，定金及预收款的增速12.5%和占比33%都是最高的。

　　下半年商品房销售可能再次趋于分化：一线城市、二线城市预售证管控放松但不放量，供给边际改善；三线城市、四线城市受棚改货币化安置弱化影响，棚改因素对去库存的提振作用减弱。总体来看行业销售规模或维持低速增长，房价稳中略升。

　　（作者系交通银行(601328,股吧)金融研究中心高级研究员）

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