生死之年！楼市变局将至，房企惊现疯狂一幕！

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　　“宇宙第一大房企”再上头条！

　　继上海售楼处倒塌之后，碧桂园杭州项目地基近日直接坍塌，殃及附近居民；碧桂园最近大概是流年不利，各种负面刷爆头条，而这次，又有更令人震惊的消息传来——

　　传统销售都是“唱歌跳舞打鸡血”，而这次碧桂园直接是“列队口号喝鸡血”！

　　7月16日，碧桂园漳州御江府开誓师大会，现场杀鸡取血，员工们集体举起杯子喝鸡血并合影留念。员工背后的大荧幕上闪烁着“15天冲刺4000万，全力以赴，使命必达”的口号。

　　一张桌子上，并排摆着两排杯子，每排各10个，前面12个杯子里均装有少许红色液体，一名大妈一只手抓着鸡脚，一只手抓着鸡头，正往杯子里“滴”鸡血。

　　在碧桂园御江府销售大厅的楼盘模型前，23名销售人员站成两排，他们手中端着杯子，有人仰头豪饮，有人尴尬地笑着，身后的宣传语上写着：“碧桂园御江府营销7月誓师大会，15天冲刺4000万，全力以赴，使命必达。”

　　新鲜不新鲜？刺激不刺激？但是要蜜姐说，最刺激的还是背后那“15天冲刺4000万”！

　　生不进恒大,死不进万科,生死不进碧桂园。一句话道尽了地产从业者的无尽压力，不止是碧桂园，本来就快节奏、高强度的房企现在更上一层楼，为了回笼现金，发出了不惜一切代价高周转的命令！

　　5月，泰禾华东区域为了冲刺2000亿元销售目标，公然要求员工放弃所有休假；

　　前天，富力宣布取消员工午休；

　　那么，为啥各大房企都这么焦虑呢？

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　　在楼市躺着都能赚钱的“黄金十年”，房企可谓是无限风光，土地是国家的，钱是银行的，凭借着高杠杆、高债务的运作模式，迅速扩张、地王频出，天价拍地、高价卖房，成就了一大批房产富豪。

　　2015年地产债进入爆发阶段，2016年其发行量达到峰值8160.52亿元。2015年，地产债总发行量达到4770.27亿元，发行量最多的三类产品分别为一般公司债、私募债和中期票据，分别发行了97、94和38支产品，发行量分别为2288.14亿元、1401.47亿元和705.7亿元。

　　然而，做生意是要有本钱的！借来的钱是要还的！ 2018，到了房企们该还债的时刻了！

　　根据申万宏源(000166,股吧)的数据统计，包含公司债、企业债、中期票据及定向工具的地产产业债务，2018年全年到期量总计为1949亿元，其中三四季度为到期高峰（分别为932亿、698亿元），而接下来2019年、2020年到期量更加庞大，每年增量都在1000亿以上。

　　“看面子全是土豪，看里子全是负债”。无论是大小房企，现在的债务压力都已经纷纷爆表了！

　　数据显示，全国11个一线房企中，融创负债率高达90.27%，碧桂园、绿地、恒大、万科、绿城、华夏幸福(600340,股吧)6家房企负债率均超80%。

　　出来混，总是要还的！

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　　在过去那个资金宽裕、大水泛滥的年代，房企们虽然也是杠杆运作，但都能玩着借新还旧的游戏，依然能高利润、大扩张，然而忽如一夜冬风来，房企们突然拿不到钱了！

　　前几天，楼市传来大消息，监管层通过窗口指导，已进一步收紧房地产企业融资，专款专用禁止公司债与票据互还。

　　此前公司债与票据之间可以互还，但为防止房企融资“浑水摸鱼”，交易所和银行间协会已分别检测通过自身相关部门发行的债务：公司债只能还公司债，票据只能还票据。

　　老债到期之前，不能再发新债。[page]分页标题#e#

　　与此同时，国家还对土拍市场动手了！

　　7月16日，华尔街见闻报道，北京土地储备整理中心消息人士称，下半年北京土拍将强化监管竞拍主体的资金来源。

　　强调银行贷款、转贷、股东借款和私募资金都不能用于支付土地出让金，对于以企业应付账为基础的供应链ABN融资资金等结构复杂的非自有资金，也将联合央行大数据进行穿透、禁止。

　　其实，随着史无前例的楼市风暴，开发商的几大输血通道，早就被逐一被封死——

　　1、IPO，新股发行；2、上市房企定向增发；3、向银行贷款；4、国内发债；5、海外发债；6、通过资管计划，引入银行、保险、私募等资金；7、民间借贷……

　　1-6月份，房地产开发企业到位资金79287亿元，同比增长4.6%，增速比1-5月份回落0.5个百分点。

　　然而对于房企们来说，资金却是房地产企业的生命线。

　　无论是买地拿地，还是开发建设，乃至于房屋销售是一个异常漫长的过程，一般一个楼盘的开发周期需要2-3年，而一家有规模房地产开发企业一般不会一个楼盘一个楼盘的开发，往往是多个城市多个楼盘的集中开发，这对于企业的融资压力更大。

　　业内甚至有这样的说法，一家房地产企业发展的好不好主要看他的财务总监融资能力强不强。

　　想来，作为曾经资本市场宠儿的楼市，以前从未想过自己也会遭遇“断奶”的尴尬、面临“融资难”的问题。这个炎热的夏天，一首凉凉送给所有的房地产企业！

　　因此，既然借新还旧的把戏玩不下去了，那要还天量的巨债，就只能依赖销售回款了。所以，我们看到各大房企都在以夺命狂奔的速度，下死命令压缩开发周期，赶紧把手上的房子卖出去！疯狂地收割最后一茬韭菜！

　　步子迈得太大，难免会跑丢了鞋。

　　据各地媒体统计数据显示，全国著名房企在安徽安庆、巢湖芜湖、江苏如东、靖江、无锡、广东台山、杭州和青岛等地涉及6个省13个楼盘均出现质量问题和投诉。

　　“宇宙第一大房企”碧桂园的也炸了雷，而且炸在了号称全国建工品质最高的杭州。

　　7月12日，杭州萧山碧桂园前宸府项目边上出现了一个大坑。事故殃及前宸府旁边居民楼，基坑的裂痕延伸到其地基，让边上一栋三层小楼成为危房。

　　6月24日，上海奉贤海湾镇，碧桂园项目售楼处6层屋面混凝土浇筑过程中出现模架坍塌，坍塌面积约300平方米，由中天建设集团有限公司建设，1人死亡9人受伤。

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　　这些事故背后，透出一股浓浓的焦糊味，房企们焦虑到了极致。毫无疑问，2018年这一年，是房企们的“生死之年”，在资金的约束和调控的风暴之下，地产业会迎来前所未有的大洗牌，那些撑不过“漫漫钱荒”的房企，会面临或者破产倒闭、或者被兼并收购的命运。

　　然而，这不仅是开发商的生死之年，但是也是各位投资者的生死之年。

　　如果你想投资地产债，那么你要注意，即使是评级AAA的高信用大房企，因其过度投资的关系，现金流也补不上负债缺口，也同样需要消耗流动资产去偿债，在偿债压力上甚至还要高于其他房企；而对于低信用的房企（AA-及以下）来说，加速挤兑可能是最大的风险。

　　如果你是想买房，那么你要关心房子能不能到手、到手的房子怎么样的问题。开发商的资金紧缺、压力山大，势必会降低房屋的质量；而比这更危险的是，一旦有开发商撑不下去倒闭或被他人并购，其在建楼盘很大一部分将成为烂尾，让你损失惨重。

　　特别是今年以来上演抢房大战的众多三四线城市，短短几个月时间，就卖出了那么多房子，这一轮收割之后，透支了多少年年的购买力！[page]分页标题#e#

　　未来又没有人口净流入的增量，势必有一群炒房客被套死在沙滩上。

　　毕竟，在任何资产潮起潮落大游戏开幕的那一刻起，注定要有人为疯狂投机买单，注定要有人为之付出代价。