破译146岁“巨舰”的长青密码

    难以“长寿”是中国企业面临的一大困境。有资料显示，中国企业的平均寿命为7~8年，其中小企业的平均寿命仅2.9年，每年有近100万家企业倒闭。受利润空间缩小的影响，这样的生存困境如今也出现在了房地产行业。

　　据锐理数据统计，随着调控政策的出台与加强，成都的平均房地价差已经从2016年以前的5000元/㎡左右下降至如今的3000元/㎡左右。而经锐理数据解决方案中心测算，除土地成本之外，后期开发的建安费、税费等约为4200-4500元/㎡甚至更高。随着融资难、成本上涨等问题的持续，传统房企的利润空间在不断被压缩。

　　“房企的获利空间已经非常小。”业内人士普遍认为，随着楼市调控的常态化，传统住宅的低利润增长期还将持续下去。

　　低利润带给市场最直接的影响则是，大多数中小房企甚至个别大型房企都面临经营困境，比如今年年初，曾位列广东top10房企的光耀集团宣布破产。在多变的房地产板块，长寿并非易事。如何实现基业长青，我们不妨从百年企业身上去寻找答案。

　　— 壹 —

　　基业长青，要做“会跳街舞的大象”

　　与隔壁拥有上万家百年企业的日本相比，中国现存拥有百年历史的企业则少得多，比如创建于1872年的招商局集团，创立于1663年的张小泉和1538年的六必居等等。其中，招商局旗下就有地产板块的业务。

　　1872年，晚清洋务运动时期，在李鸿章的努力之下，中国近代第一家民族工商企业——招商局（原名“轮船招商总局”）诞生。从晚清至民国再到新中国，招商局成为了洋务运动仅存的硕果，还将业务扩展至如今的交通、金融、城市与园区综合开发运营三大板块。

　　截至2017年底，招商局总资产约7.3万亿元，被称为“跳街舞的大象”——体积庞大但依旧灵活、充满创意。

　　基业长青的招商局，是值得地产行业探究与学习的价值样本。对于众多的企业来说，都是“生于机会，死于变化”，而146岁的招商局依旧风华正茂。锐理数据认为，其核心在于：在正确的时间，做正确的事，实现利国、利民、利企的终极意义。

　　— 贰 —

　　用146年，实现三步跨越

　　“在正确的时间，做正确的事”。从招商局146年的发展历程中，锐理数据也分解出了三个极具代表意义的“品牌画像”。

　　第1步：大兴航运，民族工商业先驱

　　招商局的第一个阶段，持续了整整百年，这也为其日后的发展夯实了基础。创立之初，招商局以发展航运业为主，开辟了中国第一条近海商业航线以及中国第一条远洋商业航线，打破了外资洋行垄断中国航运的格局，成为中国民族航运业的象征。

　　航运业如今是招商局的支撑产业之一，招商轮船(601872,股吧)是中国最大的能源运输船队，规模位列世界第四位。

　　第2步：改革开放，开创二次辉煌

　　新中国成立后，招商局成为中华人民共和国政府在港全资国有企业。20世纪70年代，招商局度过百岁生日，中国宣布进行改革开放，同时也达成了改革开放的一个标志性成就——深圳蛇口。[page]分页标题[/page]

　　1979年7月，招商局的一批创业者来到深圳蛇口，开始了大胆的探索。蛇口填海建港的开山炮，是中国改革开放的第一炮，是深圳经济特区建设的第一炮，是中国产业新城建设的第一炮。深圳蛇口作为全国第一个外向型经济区，在招商蛇口的努力下，先后建立了港口、产业园区、住宅等，并出资兴办了作为配套服务的招商银行(600036,股吧)、平安保险等企业，从一个小渔村一步步发展成为了广东自贸区前海蛇口片区的重要组成部分，人均GDP超过了6万美元，蛇口的建设成就得到了邓小平、江泽民等党和国家领导人的充分肯定。

“中国之最”：

　　最早按照国际惯例与初创的社会主义市场经济运作的机制；

　　最早更新价值观念、时间观念、人才观念；

　　最早成功地建立全新的劳动用工制、干部聘用制、薪酬分配制、住房制度、社会保险制、工程招标制及企业股份制等。

　　第3步：积极求变，挖掘“城市生长的力量”

　　前文提到，“变化”是不少企业的一大难关。在房地产行业利润被压缩之际，近些年不少房企转型“城市运营商”，以寻求新的经济增长点。前文提到的深圳蛇口，既是中国近四十年城市化进程的缩影，也是中国房企进行“城市运营”的开端，这是目前中国最典型、最成功的城市运营案例之一。在城市运营这一维度里，招商蛇口以产促城的品牌基因与深厚积淀，是其他企业所无法企及的。

　　因此，当各家房企刚开始尝试“城市运营”之际，招商蛇口又再度求变——做“城市升级引领者”。其核心发展理念主要体现在两大：

　　一：前港-中区-后城

　　2015年底，招商蛇口工业区控股吸收合并了招商地产(000024,股吧)，延续“招商血脉，蛇口基因”，重组为“招商蛇口”并上市，成为招商局旗下专注城市与园区综合开发运营的平台。

　　2016年，招商蛇口发布了全新品牌主张——“城市生长的力量”，提出整合旗下三大主流业务板块（即园区开发与运营、社区开发与运营和邮轮产业建设与运营）以及招商蛇口服务体系等优质资源，开创了“前港-中区-后城”同步建设的城市及园区开发运营新模式，产业吸引人才，人才推动城市发展，港口提升区域经济活力，三大板块联动发展。这一模式也将我国的城市运营水平提升到了一个全新的高度。

　　二：美好生活圈

　　同时，为推动“前港-中区-后城”模式能更好地落地，招商蛇口同步提出了“美好生活圈”全生命周期产品体系：以生活品质为目的，集休闲、居住、工作、购物等功能于一体；以城市生长为半径，业务涵盖建筑、港口、公园、商业等；以生命周期为广度，针对孩童、青年、中年、老年打造多元产品品类，从这三大方向去改变城市，运营城市，引领城市。

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　　依托于招商局万亿级的经济实力与百余年经营经验，目前招商蛇口已经将业务范围拓展至了房地产、物流港、产业园区、邮轮经济等多个领域，300余个项目遍及国内外50多个城市和地区。

　　锐理数据分析认为，招商蛇口的目的很明确：在“一带一路”倡议的大背景下，以全新的节奏从前、中、后期去参与城市建设，推动城市的发展与焕新。

　　— 叁 —

　　深耕成都，续写百年传奇

　　新一线城市成都，作为西南重镇，是国家“一带一路”战略的核心城市，是我国经济向西向南突破的重要节点城市。

　　2009年，招商蛇口（原为招商地产）首次在成都拿地，是最早布局成都的央企之一。入蓉近10年，招商蛇口先后在成都的中优、东进和南拓方向上开发了5个品质项目。其中招商中央华城曾蝉联了多个月度区域销冠，为其所在的理工大-建设路区域树立了价格标杆；位于龙泉驿新城的招商依云上城，肩负着提升区域整体居住环境的使命；位于城南金融城板块的招商大魔方项目更是瞄准城市级综合体，打造出成都全新的城市名片……

　　回顾招商蛇口在成都发展路径不难发现，虽然早已实现占位，但这艘“百年巨舰”并非只看重扩张的速度与规模，而是依旧保持着一贯的稳健，紧跟成都城市的发展方向，深度参与城市建设与提档升级。

　　改革开放的第四十个年头，长袖善舞瞄准城市深度运营的招商蛇口，又会给成都带来何种“城市生长的力量”？作为成都城市封面的招商大魔方项目，具备哪些引领城市发展的颜值与气质？下期，我们将继续揭秘。

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