产业链上的逆袭，建筑央企能否重塑优势

　　链接：重磅 | 2018中国上市房企百强研究成果

一.

　　进军地产初衷相似，如今却规模悬殊

　　（一）

　　是产业链的延伸，还是利润导向？

　　一般而言，建筑系央企业务范围都较为广泛，行业产业链相对来说也较为完善。央企在拥有足够优势的背景下发展地产业务，必定具有相似的行业初衷。

　　一方面，建筑系央企最初都以基建为主，建筑类产业获得繁荣发展后，积累了相对充足的资本，出于拓展企业产业链和扩大经营发展规模的需要，积极投入到房地产事业中。中海作为中国建筑的控股子公司，在20世纪90年代正值房改之际，中国建筑母公司就开始积极发展房地产，同期中国中铁也参与房地产开发业务，先后进入北京、深圳、上海、广州、成都等城市。中国铁建自2007年上市伊始就在房地产市场耕耘，地产业务的不断成熟促进了母公司产业链的延伸。中交地产作为中交建的子公司，已由中交集团正式托管，母公司强大的资源优势可为中交地产的发展保驾护航，绿城中国自2014年12月被中交集团收购后，不仅为自身的业务发展注入了新的血液，也改变了集团公司在房地产行业的地位，因此同为中交系的中交地产和绿城中国，对母公司扩大经营发展规模起到了至关重要的作用。

　　另一方面，地产板块利润率较高。建筑系央企一直坚持多元化经营战略，地产作为其中一个板块，毛利润率相对可观，从地产业务毛利润率和综合毛利润率的分布规律来看，地产毛利润率都普遍高于综合毛利润率，其中，中海地产连续六年都高于其他几家公司，中国铁建、中国中铁以及中交系的中交地产与绿城中国的毛利润率存在小幅波动，但相差不大。

　　图：2012-2017年建筑系央企地产板块毛利润率

备注：中交系以中交地产和绿城中国作为主要研究对象，母公司均为中交建集团

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　　（二）

　　中海销售领跑建筑系，

　　[page]分页标题[/page]中国铁建反超中国中铁，

　　中交系潜力无限

　　建筑系央企经营地产业务具备一些得天独厚的优势。首先母公司都具备央企背景，由国资委直接管辖，有利于形成与政府的合作，从而帮助企业获得一些政策上的倾斜；其次借助母公司平台，能拥有充足的资金支持，融资成本也相对较低；最后从建筑和地产的内部协同角度来看，建筑布局广，信息多，利用建筑广泛的布局铺开资源获取触角帮助地产拓展业务。

　　表：建筑系央企子公司和母公司排名

　　中海、中国铁建、中国中铁、中交系房企均在上市房企百强排位中，且母公司也都属于世界500强，享有同样优越的国资背景，但在销售规模战中，存在一定程度的梯队分化现象。在上市房企百强排名中，中海领先建筑系，居于top3行列，中国铁建略胜中国中铁，中交地产虽相对靠后，但同为中交系的绿城中国实力较强，因此中交系整体实力不容小觑。

　　建筑系央企地产业务之间的差距较为显著，中海的销售额增速虽然有所波动，但绝对量一直遥遥领先，始终稳居上市房企百强第一梯队，且在上市房企百强子指标评定中，荣获财富创造能力、开发经营能力、风险控制能力以及投资价值十强称号，再次见证中海无法撼动的行业地位。中国铁建和中国中铁的差异是在2015年之后逐渐拉大，2013年中国中铁的销售额高于中国铁建，2014是一个缓冲期，两家企业基本持平，在2015年中国中铁被中国铁建反超，2015之后，差距越来越大，2015年是中国铁建的一个爆发期，销售额提升十分可观，彼时同比增速也赶超中海，2015年-2017年增速基本稳定在30%-40%之间。中交地产与其他几个建筑系央企的上市房企百强排名相比，相对靠后，但2017年中交地产全年实现合同签约金额119.11亿元，同比增长133%，增速不容忽视，发展潜力巨大，受益于企业销售规模的大幅度增长，中交也正在加速攻城略地；同为中交系的绿城中国销售实力在建筑系央企中仅次于中海，位居第16名，其中公司代建销售额比例急速增长，收购绿城后，中交集团销售综合实力提升十分显著。

　　图：建筑系央企2013-2017年地产业务销售金额及增速单位：亿元

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　　（三）

　　构建多元思维，探析地产规模悬殊

　　母公司央企背景如何助力地产业务深入发展

　　中海是中国建筑工程总公司在香港上市的全资子公司，依托母公司中国建筑背后丰富的资源和充足的资金，全力自主发展地产业务。2015年3月24日，中国建筑发布《增资中国海外集团并认购中国海外发展新股的公告》，有效盘活了中建系地产业务，自此即宣告中国建筑将母公司所有直营地产业务放入中国海外发展，母公司承诺势必要做大做强中建系地产业务，充分下放自主经营权。得益于母公司的支持，中海在香港成功打造诸多具有历史价值的规模性工程项目，在内地也获得迅速发展。[page]分页标题[/page]

　　中国中铁和中国铁建旗下虽然有独立的法人公司经营地产业务，但并未上市，且公司主要还是以基建为主，地产只是其中一个业务板块，母公司对地产的重视程度远远不够，地产业务有待进一步发力。

　　中交地产在业务重组之前地产销售节奏较为缓慢，资金链收紧，重组后获母公司中交建的资源助力，地产逐渐步入快车道；中交系绿城在被中交建收购前公司业务发展一直较为稳健，现受益于第一大股东中国交建的资信支持，行业竞争优势更加凸显。

　　利用战略优势，成就后来居上

　　中海发展初期将目标瞄准珠三角，随后席卷长三角，涌进渤海湾，持续扩张，定位全国，均衡布局，并能紧跟时代步伐，提出“一三五”的战略，为保战略落地，又出“三一五”目标，数十载岁月，央企标杆依然巍然屹立。

　　中国铁建分区域布局，区域公司均为独立的法人，此举有利于释放总部压力，提高各区域积极性。自2016年开始，中铁建地产实行三级法人公司管控模式，形成“4+6+X”管控格局，从而提高了中铁建的市场化程度，促进央企地产的进一步跨越。在分区域布局的战略指导下，中国铁建的销售额实现稳步提升，中国中铁和中国铁建的销售差距再次拉大。中国中铁地产业务虽然起步要早于中国铁建，但市场一直还未完全打开，在战略方面，主要以保障房为主，保障房这一块利润相对较薄，市场化程度相对不高，并且结算较慢，不利于企业进一步扩大经营规模。

　　中交集团“五商中交” 战略明确房地产为中交集团5大业务之一，希望地产业务在2020年挤入全国前列，旗下中交地产和绿城中国则需做好战略承接。中交地产如今一改之前的谨慎和保守，突破体量不大、成交受限的困境，开始强调规模，对外积极布局，对内和同为中交系的绿城展开合作。绿城中国通过构建绿城房产、绿城管理、绿城资产、绿城小镇、绿城生活五大集团,致力于打造“中国理想生活综合服务商第一品牌”，未来中交系地产必将获得持续发展，重塑行业地位。

　　图：建筑系央企业战略和具体业务

　　备注：“三一五”目标是指在四大一线城市群中，其年度销售目标都要达到三百亿以上，重点城市要完成一百亿，一般城市要完成五十亿的销售目标。

　　投资布局，一决高下

　　在投资方面，中海历年投资都一直是建筑系的佼佼者，尤其是2017年的土地市场表现非常亮眼，全年共耗资951.16亿成功购入76块新地，新增总建筑面积为1741.41万平方米，同比增长79%，从土地投资的城市能级分布来看，依然集中在一二线城市，三四线城市的土地投资总金额仅占14%。

　　表：2013-2017年建筑系央企新增土储分布

备注：2016年中交地产未披露新增土储

　　中国铁建和中国中铁在土地投资方面的差异显著，近几年中国铁建新增土储都要高于中国中铁，在投资布局方面，中国铁建以西南区域、环渤海和长三角区域为战略要地，中国中铁的区域布局与中国铁建较为类似，也集中在环渤海、西南和长三角区域，虽然战略布局相似，但是投资力度差距明显。2015年对于中国铁建来说，是一个战略要年，销售、房地产投资等纷纷超过中国中铁，市场竞争，可谓是不进则退。在国企改革的大背景下，优胜劣汰效应更为凸显，规模和效益落后的企业被收购重组的可能加大。[page]分页标题[/page]

　　表：2017年中国铁建分区域房地产开发投资情况

　　地产行业少见的“以小吃大”的并购案例，一举使中交地产集团涌进地产行业前列，行业地位的提升也推动了集团加速投资。中交地产积极拿地，2016年投入15亿元资金抢食浙江宁波（楼盘）鄞州区长丰地段的两个住宅“地王”，新进入惠州、佛山、成都、昆明等8个城市，均为重点城市或经济较为发达地区，同时加强了京津冀、长三角原有城市群的深耕，进一步优化了公司的投资结构。2017年绿城中国积极补仓，新增项目37个，总建筑面积约为859万平方米，投资再创新高，其中重点布局的都是一线城市，深耕杭州、南京等热点二线城市，战略进入成都、重庆、西安等重点二线省会城市，有选择的迈入嘉兴、南通等极具发展潜力的三四线城市，通过短平快项目促进资金的快速流转。

二.

　　基建地产联动，重塑建筑系优势

　　（一）基建地产和总营收比值稳定，

　　建筑系基建发展依然亮眼

　　建筑系央企主营业务涵盖范围较广泛，主要包括基建、房地产开发投资、勘察设计与咨询、工业制造等等，其中基建业务是建筑系央企的传统特色，在政策利好的形势下，地产业务也不断发展，基建和地产双获利促进了企业总营收的提升。从地产业务和基建业务占总营收的比值分布规律可以看出，虽然比值会有波动，但基本稳定在一定范围内，地产业务占总营收的比值集中在5%-20%之间，基建占总营收的比值集中在80%-90%，地产、基建与总营收的比值呈现小幅波动增长趋势，变化态势趋于一致。当下，随着建筑系央企基建业务的不断发展，地产也必将获得更多的行业契机。

　　从企业角度来看，中海的地产与总营收的比值最高，中海作为中国建筑的上市子公司，对地产业务具有相对的独立经营权，加上母公司的资源政策优势，地产业务一直位居上市房企百强前列，而中国铁建、中国中铁和中交系（主要是中交地产、绿城集团）比值分布则较相对稳定，中交集团在2014年12月收购绿城股权后，地产营收占总营收的比值出现小幅回升，中国铁建、中国中铁则依然以传统的基建为主。四家央企基建与总营收的比值变化均不大，这是由建筑系的行业特色决定的，企业总营收很大程度上都取决于基建，因此，基建表现依然亮眼。[page]分页标题[/page]

　　图：建筑系央企地产营收与总营收占比

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　　（二）基建助力地产发展，

　　产业协同尽显战略眼光

　　从建筑系央企产业链布局范围来看，基建和地产的分布存在一定相关性，地产依托母公司基建相关的资源，在项目拿地方面具有足够的机会优势，从而在一定程度上能帮助子公司拓展地产业务。如何高效打通地产和建筑产业布局，低调蓄力的福晟集团是“地产+建筑”双轮驱动的成长样本，二者协同优势重点表现在两个方面：一方面建筑的全国化布局为地产业务提供广泛的资源支撑，建筑企业本就具备较强的市场洞察力，这会为地产板块带来更多机会，另一方面福晟体系内部的业务整合确保地产发展的成本优势以及产品质量，突出的工程施工和成本管控能力会推动地产项目的高效落地。

　　中海地产与基建布局较为类似的区域主要集中在珠三角、中部、西南区域。其中具有代表性的是2017年郑州高新区项目，中国建筑先后投资承建新郑机场T2航站楼、郑州轨道交通3号线一期工程等重大城市基础设施建设项目，中海背靠母公司中国建筑这棵“大树”，于2017年6月和中建方程以及中建资三方签署郑州高新区项目合作协议，通过与母公司系统内兄弟公司达成合作，借助基建资源优势，中海已开始进入城镇化开发和产业新城领域，此举不仅促进了企业基建和地产的产业分布关联性的进一步提升，也必将为地产业务的发展带来新空间。

　　中国铁建地产和基建布局较为重合的区域主要集中在西南区域诸如重庆和成都等地，这与中国铁建的区域战略息息相关，西南区域自2016年成立以来一直呈现出跨越式发展，公司的支持进一步提高了西南片区的产业集中度，基建项目的稳步落实也推动了地产的市场化程度。中国中铁地产和基建产业布局相对吻合的区域主要分布在北京和深圳类的一线城市，这与中国中铁的地产业务在二线、三四线的布局还未完全打开有关，市场化运作方式有待持续改善。

　　中交地产以交通基础设施与房地产开发捆绑运作为主营方向，注重基建和地产的相对融合，业务重叠区域以长三角区域为主，在发展模式方面强调双支柱型：基建+地产开发。依托于中交建集团公司基建业务的强大来推动地产的发展，一方面能给地产带来专业技术人才，另一方面基建和地产双轮驱动更易获取较为便宜的土地资源，拿地优势尽显。同为中交系的绿城在2014年被中交集团收购后，借助中交建的基建资源优势，地产业务也有所延伸。

　　表：建筑系央企地产业务和基建典型业务区域分布

三.

　　秉持央企使命，勇担社会责任

　　2011年5月3日，国务院国资委下发通知，要求各央企把积极参与保障性住房开发建设作为企业履行社会责任的重要途径，需加大对保障性住房的投入力度。作为央企房地产公司，建筑系企业积极响应政策号召，在追求地产利润合理化之际，秉持央企使命，勇担社会责任。坚持“多主体供应、多渠道保障、租购并举”的政策导向，在保障性住房方面积极投入。[page]分页标题[/page]

　　中海作为三家建筑系的领跑者，一直加大对保障性住房的参与力度，为配合地区需要，集团积极参与保障性住房的开发，善用自身业务优势协助解决社会的民生需要，集团已累计共建超过15万个保障性房屋单位。

　　中国铁建始终坚守自身使命，关注国计民生。2010年全国首块“限房价、竞地价”项目中国铁建长阳国际城横空出世，2011全国首个“限地价、竞房价”项目中国铁建梧桐苑成功落地，及时建造大批量限价房入市，有效地抑制了区域周边房价上涨，解决了5452户中低收入家庭的住房问题。在资源紧缺、地价高位的北京，成功落地多项政策性住房项目：北京青秀城承建保障房13万平米，兴盛嘉苑承建保障房25万平米，通瑞嘉苑承建保障房50万平米。中国中铁也在全面推进保障性住房建设，把参与保障性住房开发建设作为履行社会责任的重要途径。

　　中交地产虽以刚需及改善住宅为主，但也全面推租赁性、共有产权类保障性住房建设，关注城市旧改项目机会，保障性住房项目主要还是以二线和三四线城市为主，在一线仅有少量布局。绿城在社会责任感方面，以代建的形式参与保障房建设，12年代建了十万套保障房，并且保障房品质赢得市场一致好评。

　　表：建筑系央企保障房项目分布

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