融资渠道收紧 还债高峰来临:地产债违约信号灯亮了?

　　融资渠道收紧，还债高峰来临，地产债违约的信号灯亮了？

　　来源：中新经纬

　　中新经纬客户端6月11日电(罗琨)潮水退去，方知谁在裸泳。在融资渠道日益收紧的当下，房企资金链正在接受严峻考验。而另一方面，偿债高峰已经悄然到来。当去杠杆成为市场常态时，开发商还能扛多久？

　　资料图。中新经纬 董湘依 摄

　　融资渠道日益收紧

　　在去杠杆的大环境下，高度依赖资金的房地产行业首当其冲。各大融资渠道集体刹车，银行贷款额度紧张，债券发行受阻，受到资管新规冲击，影子银行、非标融资等渠道更是受到重创。

　　此前，债权融资颇受各大房企的青睐。2016年是地产公司发债的“黄金时代”，全年融资额度达到1.14万亿元，发债利率一度低至3%。

　　而眼下，债权融资渠道正在收紧。近期，10多家龙头房企中止公司债发行，累计金额接近500亿元。

　　海外发债渠道也被堵上。外汇局新闻发言人王春英表示，当前，我国外债风险总体可控，外汇局正在会同人民银行研究进一步完善全口径跨境融资宏观审慎管理政策，……也强化了对重点领域、重点行业借用外债的管理，例如，除有特殊规定外，房地产企业、地方政府融资平台不得借用外债等。

　　多名房地产行业从业人士都向中新经纬客户端(微信公众号：jwview)证实，近期房企确实在海外发不了债，这条路已经被堵“死”了。

　　在传统发债遭遇困境时，房企们不得不另想办法，而ABS、REITS等受监管鼓励的创新渠道便成为了房企融资新的“香饽饽”。

　　一名债券承揽人士告诉中新经纬客户端(微信公众号：jwview)，目前房企发债仍可以通过创新渠道发，如ABS(资产支持证券)、CMBS(商业房地产抵押贷款支持证券)等，如果直接发债交易所也不会批。

　　发行CMBS时，债权银行以原有的商业抵押贷款为资本发行证券。“简单来说，就是介乎抵押贷款和信用债之间的一种债，”前述人士称，在目前情况下，其所在投行一般只给排名前50或者物业很优质的房地产企业立项，融资成本约在7%-7.5%。

　　香港上市房地产开发企业旭辉集团东北区域事业部内部人士告诉中新经纬客户端(微信公众号：jwview)，目前大型房企更偏向于做供应链融资，做地产保理ABS。“也就是说，保理公司先替供应商付工程款，然后半年或者一年再还给保理公司钱。” 据中新经纬客户端(微信公众号：jwview)了解，这种形式的ABS发行利率也普遍在5%-7%。

　　上述人士称旭辉所能接受的最高外部融资成本为11%，如果高于11%就会选择其他渠道借钱。

　　除了债权融资受限外，银行的开发贷额度也很紧张。房地产开发贷款是指对房地产开发企业发放的用于住房、商业用房和其他房地产开发建设的中长期项目贷款。

　　一名国有大行人士告诉中新经纬客户端(微信公众号：jwview)，目前银行开发贷对房企规模资质要求都有了进一步提升，一般来说会选择排名靠前的大型房企。

　　前述旭辉人士则称，现在很多银行开发贷已无额度，只有几家大行还有一些额度，但对于旭辉这样的企业来说，开发贷的利率也会较基准利率上浮30%。

　　偿债高峰已至

　　2015 年1月，证监会发布公司债新规公司债大举扩容，房企融资逐渐转向债券市场。地产债规模迅速井喷，不过到了2016年10月，沪深两大交易所同时发函收紧房地产以及产能过剩行业的公司债融资，提高发债门槛。

　　一名房地产行业资深人士向中新经纬客户端(微信公众号：jwview)指出，2015-2016年发行的地产公司债以3+2结构为主，也就是意味着2018-2019年这两年将集中到期。

　　据wind 数据显示，2017 年非城投房地产债到期量约 278 亿元，年内回售量 942 亿元，其中年内到期的债券与年内回售的债券没有重合，二者合计约 1219 亿元，是 2016 年280 亿元的 4.3 倍。 而 2018 年非城投房地产债到期量约 1165 亿元，年内回售量 3849 亿元，二者合计约 5015 亿元，较2017 年继续大幅增加数倍。[page]分页标题[/page]

　　“2018 年4月底，企业债收益率较 2015、2016 年普遍上行。市场利率提升，导致投资者选择不回售的机会成本增加，且市场对地产债违约担忧的情绪升温，进一步加大了地产债的回售压力。”新时代证券固定收益首席分析师文思佶说。

　　在信用风险开始蔓延之际，哪些房企会爆雷？东方金诚高级分析师朱林向中新经纬客户端(微信公众号：jwview)指出，需要关注具有以下特征的房企：一是债务规模扩张过快且债务规模大，债务负担重，债务结构中短期有息债务占比高，现金类资产对短期债务覆盖程度低，流动性压力大；二是资产受限比例和子公司股权质押率高，财务弹性偏弱；三是资产周转效率低，去化压力大，现金流回正周期长，经营性现金流有恶化趋势；四是土地储备成本明显偏高；五是去化较慢的商住、商办土地储备占比高；六是非房地产业务自身“造血”功能不足。

　　“房地产企业需要加快其去库存的节奏，加快销售回笼资金，加快周转，改善现金流，恢复部分内源融资能力。不要盲目拿地，量入为出，控制好拿地支出与和销售回款节奏；充分利用CMBS、REITS、供应链金融保理ABS等创新类融资渠道。”朱林建议道。

　　不过，也有分析师认为地产债大规模到期并不足惧。国都证券分析师董德志就认为地产债发生系统性风险的概率很小。

　　董德志认为，目前房地产企业的货币资金较为充裕，货币资金对 2018 年内到期以及回售房地产债的覆盖率较高。从 2017 年的情况来看，非城投房地产企业通过债券市场进行融资的渠道并未堵死，2018 年房地产企业可通过债券市场继续融资。

　　此外，他指出，房地产企业的房地产开发资金来源中，定金及预收款、个人按揭贷款、应付工程款这三项无息负债的占比自 2011 年以来逐年攀升，目前已接近 60% 的水平，房地产企业在房地产开发过程中的资金压力较小。虽然 2018 年内回售的房地产债金额较大，但实际上回售条款并不一定会执行，从 2014 年以来非城投房地产债回售条款的执行情况来看，执行回售条款的金额占比并不太高，均低于 30%。(中新经纬APP)