政府卖地收入暴涨83.4%！这几个城市正在悄然崛起

　　2018-05-12

　　来源：叶檀财经（tancaijing）、龙蟠虎踞（njlphj）、证券时报、凤凰网房产，文中观点不代表地产情报站立场，不构成投资建议。

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　　政府卖地收入暴涨83.4%！

　　又是前天文章的老话，嘴上说不要，身体却很诚实（戳我回顾：

　　房价猛跌16元！失真的房价真的管控住了吗？）。各地都说要控制房价、调控楼市，转身又靠卖地补充财政。

　　5月2日，中原地产研究中心发布的最新统计数据显示，4月份，全国50大城市土地收入2842.2亿，同比上涨83.4%。1-4月，50城市土地出让金合计达到11882亿，比2017年同期的7984亿上涨幅度达到48.8%。

其中，杭州、宁波、广州、南通、天津、扬州、成都等7个城市土地收入金额超过百亿。杭州更是凶猛夺魁，单月土地收入高达179亿，同比上涨237%。

　　2018年，热点城市土地出让金已经出现了非常明显的上涨趋势。

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　　年内楼市调控措施109次！

　　与此同时，楼市调控并没有放松。据不完全统计，今年以来，全国各地发布的房地产调控政策已经多达109次，包括前期房价涨幅居前的杭州、长春、沈阳、西安等城市。土地出让金暴涨的情况下，可以想象，当地的房价没有被按住。

　　更重要的是，各路房企的资金压力越来越大，加快资金回笼和楼盘消化速度变成各大房企的命门，这直接导致房子库存下降，供需失衡加剧。

　　根据某地产机构数据，从消化周期来看，仅大连、青岛、成都等5市下滑，其余重点城市商品住宅去化周期继续拉长，特别是北京、深圳涨超29个月；大连、厦门、无锡、沈阳等市本月消化周期继续超过20个月。重庆、杭州、武汉、徐州、海口消化周期依旧不足5个月，超1/4城市库存同比增30%左右，近半数城市消化周期超15个月。

　　以西安为例

　　在2011-2016年西安房价一直不温不火，直到今年，西安连续3次放宽落户限制，截止4月中旬，西安人数就高达30万人，比2017年同期猛增十余倍，一时之间，“一房难求”“全款付”“捆绑销售”等成为楼市热词。其中，西安开发区一楼盘开盘就上演千人“抢房”风波。价格大涨也导致“房荒”现象出现。

　　同时，重庆、武汉、杭州等热点城市也在加紧抢人，尽享新进人口的红利，去化周期普遍较低，房价大幅上涨，日子过得相当不错。

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　　有些城市房价大涨！有些正相反…

　　正如上文所说，有些城市房价正在大涨，但从全国来看，房地产的黄金时代已经过去，全面大涨的局面不会再出现，有些城市的房价则大跌，“分化”将成今后楼市的主旋律。

　　热点城市中，京沪等城市虽也跟进“引才”政策，但像北京那种月薪7万才能落户的条件不属于抢人，更像赶人的政策，再加上极其严苛的限购，所以北京二手房房价较去年4月份高点累计下跌了18.2%。

　　北京房价还算抗跌，但是没有抢人反而限购的环京就没那么幸运。

　　根据中估联行的统计，以2017年5月为基准周期（雄安在4月设立），截止2018年3月计算房价波动，跌幅前十的城市包括廊坊、沧州、北京、石家庄、石嘴山、吴忠、固原、抚州、温州和珠海，环京楼市占一大部分。

　　具体看，北京317政策出台之前，燕郊部分地区价格涨到4万/平米以上，限购一出台，房价隔空跳水一万/平米以上，随后一路下跌接近腰斩。如果你站在高位花300万买一套燕郊房，算最低30%的首付就是90万，2018年3月这一套房子也就值两百二三十万，[page]分页标题[/page]一套首付全都打水漂。

　　另一方面，在2015-2017年，中国热点城市的土地溢价率通常在30%左右，但在今年4月，土地溢价率却降到了10%。也就是说，除上述受“人口”、“棚改”等红利作用的城市外、中国更旷阔地方的楼市正在降温。

　　土地供应暴涨，未来上市的房产就会更多；土地溢价率走低，房企拿地竞争小，房地产市场冷淡。所以，未来楼市“调控”与“抢人”成了房价走向的核心。

　　最后请记住，这是最好的时代，也是最坏的时代，有人直登天堂，有人反向而行，不要做楼市非黑即白的莽夫，看到房价高企盲目入市的购房者，一定也有搭错车人。

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