信用风险加剧！曾是香饽饽的地产债正在被投资机构遗弃！

　　导读

　　靠高杠杆生存的房地产行业距离资金链断裂也不远了！

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　　地产债被投资机构遗弃

　　中国房地产可以说很有特色，不光表现在大家都很关心的“拿地王”、“企业豪宅”等地产项目，更体现在土地政策和高杠杆上。

　　房地产更多带有金融属性，具有高杠杆高负债的特点。

　　房地产项目开发前期需要投入大量资金，企业自有资金往往有限，这时候房企就会通过多种方式融资，如并购贷、信托、合作开发等。整个房地产项目开发周期较长，需要源源不断的资金投入，房企往往会在不同时期运用贷款、抵押、资产证券化等多种渠道进行不断融资。在前十几年房地产市场上升时期，受市场供求关系影响，很多大小房企老板通过此种方式一夜暴富。

　　同时，“高杠杆率”使中国的房地产已经渐渐偏离了本身轨道，现在房子不是用来住的，都用来炒了。

　　而这种高杠杆、高成本融资在当房地产市场转变为下行周期时，风险会迅速暴露出来。

　　近日，券商抛售地产债的传言在业内广泛流传。

　　市场上有股份银行表示，当前涉及房地产相关业务的一概不投。不过也有银行机构持观望状态。

　　房地产监管靴子尚未最终落地，市场风声鹤唳，同时债市信用风险不断向外围金融机构蔓延，对于地产债，银行和券商等投资机构的态度变得谨慎！地产债正从当年炙手可热的“香饽饽”慢慢走向“凉凉”。

　　因城施政的政策调控下，房企市场面临着更多的不确定性。近期海南、天津、广东等多地强化房地产监管，住建部还于5月9日就房地产调控问题约谈了成都和太原两地市政府。

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　　地产债地雷重重、危机四伏

　　2018年以来，房地产融资成本大幅上升。

　　受到市场利率上升影响，房地产通过银行间市场、交易所市场融资的难度加大。直观感受最明显的就是银监部门对违规输血楼市开出的罚单剧增。另外，表外金融监管致使部分企业融资渠道变窄。近期房企ipo也进一步收紧。

　　市场对于房企资金链的担忧更加剧了房企融资困局。数据显示，2017年信用债融资从1.05万亿元降至3610亿元，同比下降65%。房地产企业再融资受限和现金流承压是主要顾虑。

　　因房企的债务结构更多是长期债务，对于地产债的评估，主要看短期现金流是否可持续。未来，对于后梯队的中小房企来说，盈利空间将进一步被压缩，盈利将退居二位，现金流或成为决定生死最关键的基础。

　　地产债在经历了2015-2016年井喷期后，在2018-2019年集中进入回售期。受市场环境影响，因行使回售权限而兑付的债券比例大幅提升，届时面对地产债集中到期，企业再融资渠道又受阻，这无疑将推高地产债信用风险。面对债务的集中到期，市场偏好下降，地产债地雷重重。

　　


　　


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　　(图片来自网友评论)

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　　强者恒强、弱者出局

　　眼下地产企业融资已不再单以“资质”论英雄。要放到2017年之前，资质尚可的房企获得银行融资很容易，但2017年下半年以来监管趋严，尤其是今年，严监管下资质已经不再是单一评判标准。反观，背景实力成为决定其竞争力的最重要因素。

　　融资成本的上升和渠道的变窄，对于第一梯队的龙头房企来说，冲击并不明显，企业依靠品牌溢价还是可以获得很多低成本融资，在政府合作方面也更有优势。而中小房企一方面融资风险上升，两一方面生存空间被大房企挤压，逐步被淘汰出局。

　　未来房地产试产或将出现强者恒强，弱者出局的格局。行业集中度进一步提高，同时，中小房企资金链危机将迎来全面爆发。