回迁房非买不可？那就要注意这些风险了！

　　回迁房虽然在价格方面低于商品房，但由于属性不同在购买时也要承担一定的风险。那么回迁房和商品到底有哪些区别？买卖回迁房需要注意什么？

　　一、什么是回迁房？

　　回迁房是发展商征收土地时，赔给回迁户的房子。一般回迁房的售价都普遍低于商品房的售价，拥有不动产权证的回迁房是可以进行上市交易买卖的。

　　二、回迁房和商品房有什么区别？

　　1、价格上的区别

　　商品房可立即上市，且在银行做抵押进行贷款。而回迁房就不同了，因为回迁房享受国家政策的优惠，不含土地转让金，价格相对低廉且有小产权之说，所以不享有商品房的抵押贷款的权能。

　　2、买卖双方关系不同

　　商品房购买基础是开发商和购房者签订的《商品房买卖合同》，房屋的价款在合同中进行约定。而回迁房购买基础是拆迁单位和被拆迁人签订的拆迁补偿协议，在协议中进行约定。

　　三、回迁房是否可以进行买卖交易？

　　根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六款规定：未依法登记领取权属证书的，不得转让。

　　若回迁房业主已取得《不动产权证》是可以正常在交易所过户转名；若业主手中只有发展商的回迁协议，在做二手交易时是不能在房地产交易所做公证过户和改名的。因为该回迁协议只是业主与发展商之间的私人商业协议，此协议并没有得到房管局的认可。

　　四、购买回迁房有什么风险？

　　1、无不动产权证

　　若卖方只有回迁协议，并无不动产权证的话，那么买卖双方在进行二手房交易的时候，是不能够在当地所在地的房地产交易所做公证过户和改名的。也就是说购房者即使买了房也可能得不到不动产权证。

　　另外，产权证是房屋的物权证明，不动产无法取得产权证即不能获得不动产的完整物权，不能合法转让、抵押房屋收益、用益。如：购买没有产权证的回迁房是无法办理抵押贷款的。

　　2、付款有风险

　　许多回迁房的业主都要求必须收取一定金额的订金，甚至先收80％～90％的楼款，作为客人购买该套房子的保证，剩余的在真正过户交易后再付清。这种情况对购买者来说具有一定的交易风险，因为在这种情况下，业主也不能保证什么时候能够真正过户。

　　五、如何规避这些风险？

　　1、考察开发商实力

　　遇到这种情况，如果是“非买不可”，则要考察拆迁、收购的发展商实力。如果发展商资金运作良好、项目上马快、建设速度快，则回迁速度尚可，不动产权证相对有些保障。

　　2、一定要约定房产过户和交房的时间

　　签订回迁房买卖协议时，出卖人并没有取得不动产权证，无法办理过户手续。因此，一定要约定房产过户的时间，实践中虽然不能保证何时取得不动产权证，但要写明自取得不动产权多少之日起办理房屋所有权的转移手续。

　　3、用先租后买保障权益

　　如果双方均十分满意的话，相关专业人士建议，双方可以签订协议，先以交租金的方式每月支付一定金额，等该回迁房的权属证明办理完毕之后，再将租金转为首期房款，从而可再进行按揭贷款。采用这种方式能够保障双方的权益。