不要小觑延长个人住房贷款期限的影响

　　工行近日将个人住房贷款借款人最高年龄从65周岁延长到70周岁，借款人年龄与贷款期限之和不超过75年。同时，个人住房贷款的最长期限仍然是30年，没有改变。

　　主要是“借款人年龄与贷款期限之和”需要用一个更直观的例子来解释。例如：如果借款人年龄是40岁，过去“之和”为70年，最高可以申请到30年的贷款；而现在放宽到75岁，即45岁也可以申请到30年贷款。最高期限贷款群体放宽了5岁。同时，过去65岁以上就不能贷款了，而现在70岁的群体最高可以贷5年期限的住房贷款。贷款的最高年龄群体也放宽了。

　　放宽房贷年龄+贷款“70年”上限的必要性

　　这种放宽有其必要性。从整个人口发展趋势来看，中国老龄化社会已经来到，65岁以上的老龄群体比例直线上升。同时，随着健康保健营养水平的大幅度提高，人均寿命大大增加。依据世界卫生组织(who)发布的2015年版《世界卫生统计》报告显示，中国人的平均寿命是男性74岁，女性77岁。城市人均寿命或更高一些。这给提高个人住房贷款年龄提供了自然基础。

　　给予退休后有一定技能而灵活就业的70岁以内的人发放个人住房贷款，也能够缓解子女以及整个社会的养老住房负担压力。

　　有一种观点认为，目前个人住房贷款的主要客户群体是70后，这是一个事实。但是必须看到70后的普通百姓住房需求主要是自住的首套房需求。而50岁以上阶层，相对富裕一点的家庭对改善型需求非常强烈，包括到海南等环境良好、适合养老地区的改善型需求很大。

　　中国老龄化社会已经迅猛到来， 据统计，2015年60岁及以上人口达到2.22亿，占总人口的16.15%；预计到2020年，老年人口达到2.48亿，老龄化水平达到17.17%；2025年，六十岁以上人口将达到3亿，成为超老年型国家。改善型住房需求群体将会加速“扩容”。

　　同时，随着平均年龄的提高，健康水平的提升，以及老龄化社会对社保资金带来的压力，中国延长退休年龄只是时间问题。从这一点上说，不能不佩服工商银行的远见。

　　哪些人群会受益？

　　无论住房调控政策多么严格，从商业银行角度看，个人住房贷款都是优质资产，都是暗中竞争争夺的优质客户。不排除工行此举在于先下手为强争夺中老年客户的意图。其他银行应该会跟进，至少会心动。

　　对现有住房个贷实际操作会带来一些冲击，最终有利于住房贷款需求者。实际上，目前各家银行个人住房贷款期限基本都是以男性60岁、女性55岁退休年龄与现有年龄相差期限为贷款最高期限的。

　　银行贷款无论额度还是期限确定，都是以贷款安全为前提的。之所以以退休年龄来确定贷款期限，主要是考虑退休以后的退休金是基本生活保障，不能用来归还月供的。而退休前在职有工资薪金保障月供，还有公积金保障。

　　一般情况下，男性60岁退休后贷款是需要另外寻找担保抵押等第二保证的。工行此举或对这一约定俗成的不成文规定以冲击。当然，利好借款百姓，利好房地产市场。

　　需要清醒的是，退休年龄以后到70岁以前这个群体贷款一定是要有另外附加条件的。要么能够提供自由职业收入的稳定流水单子或足以证明收入来源稳定的东西。或者需要提供担保抵押质押等第二甚至第三保证。

　　当然，工商银行此举，无论如何对所有家庭都带来利好，起码连70岁的人也有了贷款资格。