帝国金业：香港楼价的最强后盾

 

作者：梁启俊

    美联储终于启动加息周期，如无意外，明年有机会加息3次之多。即使利率趋升，甚至预期加息步伐加快，但香港楼价似乎未有降温迹象，市场上仍然不乏高价成交的个案，更有中资背景的发展商继续高价投得九龙区地皮，似乎十分看好未来香港楼市的走势。有人说市场上的买家已经盲目入市，亦有人说买家是信心十足。一连两篇已分析了，利率的因素只是配角，不能主导楼市。综合前文提出的多个因素，事实上，能真正影响楼价的，最基本的应该是香港民众的整体收入及财富的累积。

    香港是全球最发达城市之一，属富有地区已不是什么新鲜事，普遍香港民众的生活及工作环境都有较高的水平。究竟香港人有多有钱? 主观地，可从香港一些社会逸事中去体会。香港的银行资金过剩，一般市民每日接到4-5个关于贷款服务的销售电话，是等闲事，绝大部份人都视之为垃圾来电，更不乏投诉个案。奈何，在香港，近年涉及那些流行的电话骗案，损失金额则可超过亿元计。在社交媒体中，一些网民笑言「骗财可能比贷款更容易」。

    当然，我们客观地，可翻查香港金管局的数字。当中显示，香港在银行体系中的存款数字每年都在上升。2008年金融海啸后，香港的存款总额有6万亿元，而截至最新2016年10月份的数字，存款总额已升至近11.7万亿元，即期间升了近一倍。要了解为何香港的存款总额有如此强劲的上升趋势，原因可能众多，但可以肯定的是，这跟香港的就业市场状况是相辅相成。

    虽各国央行由2009年开始宽松政策，但环球经济只有一阵子的蜜月期，2011年后，欧债危机令欧洲经济举步为艰，中国内地经济开始放缓，其后人民币及油价急跌的问题，都令一些发达国家进入了低增长的年代。2015年起，市场预计美联储进入加息周期，市况更不明朗，香港作为外向型经济，不但没受太大影响，反而整体就业情况始终稳健。近5年以来，香港的失业率稳定在3.3-3.4%的健康水平，属全民就业，而且人均收入继续上升，根据香港政府统计处的调查所得，香港人的平均每月工资由金融海啸时的11000元的水平，升至最新目前的15129元。不计算经济及通胀的因素，人均收入上升的一部份原因是政策上香港有最低工资法例的保护。自最低工资法例生效后，香港各行各业的工资水平都有不同程度的升幅，甚至已经高于最低要求的水平。目前香港法定的最低工资为每小时32.5元，2017年5月份更会再上调至每小时34.5元，但事实上市面不少属低技术的工种，平均工资已经需要每小时40元以上。措施无可厚非地推升了香港人的整体收入，令不少低下阶层的民众月薪过万元。需知道香港人的储蓄率并不低，有近25%，这亦令香港存款总额趋升的情况有迹可寻。

    所以，为何现时香港置业时首付的门坎如此高，但每逢楼盘开卖都阻止不了人山人海? 说到底是买家的购买力高。为何按揭的拖欠比率一直维持低位? 说到底是收入稳定储蓄又足够，业主不用断供贱卖物业。前文推断，香港的楼价和香港的整体收入水平是紧密挂勾的，以香港的人均GDP高达36117美元计，再加上香港财富一直在累积(只计存款)，正正是支持楼市的最大因素。

    虽则如此，但香港楼价是否又升得过快呢? 那我们要计算一下香港楼市的总值。根据香港差饷物业估价署的数据显示，截至2016年4月，全港的私人住宅物业有180万户左右，应课差饷租值约3200亿元。只要简单以香港楼价中位数556万乘以180万户，就可得出香港楼市总值有10万亿左右的结果，又或者以回报率约3%去折算全年租值3200亿，同样得出约10万亿左右的答案。表面上，香港楼市对普罗大众而言有点脱节，但若对应目前香港的存款总额近12万亿，反而显示出，香港人的财富可承托到现时的状况，楼价走势似乎仍然是易升难跌。再者，除近期中资机构高价在香港投得地皮发展，也要留意一下中国内地的买家继续追捧香港房产。香港税务局最新的数据显示，涉及15%的买家印花税(BSD)的成交个案，在刚过去的11月升至494宗的高位，税款达10.94亿元，反映资金继续流入香港楼市中。一旦这些资金溢出市场，早晚又有机会成为香港的存款，意味着香港财富未来保守估计，随时可买入多半个到一个的楼市。
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