一线楼市场外配资助长投机潮 专家建议精准调控防风险

　2014年至2015年，种类繁多的杠杆工具催生了A股市场巨大的泡沫，如今，熟悉的一幕似乎正在局部房地产市场重演。《经济参考报》记者日前从深圳、北京等房价大幅上涨的一线城市采访了解到，包括自买自卖转按揭、众筹炒房等通过杠杆手段进行房地产投机的现象正在出现。尽管目前整个房地产市场风险仍然可控，但业内专家认为，针对一线楼市的投机行为，应当及时调控，抑制过度投机。

　　2015年深圳新房成交面积暴涨65%，成交价格暴涨47%，单价突破4万元/平方米，成为全国楼市“领头羊”。记者调查发现，与以往中介炒房、合伙炒房等传统手段相比，去年以来深圳炒房出现了新手法、新特点。其中包括自买自卖转按揭，即先通过担保公司的过桥贷款还清房贷，之后去另一家银行按涨价后的房价办理房产抵押贷款，套出70%的房款。这种炒楼方式相当于自买自卖，在没有购房者接盘的情况下，反复套利，扩大了炒房者的头寸。2015年，炒房者周先生将深房传麒山小区一套房产，通过3次转按揭操作，以抵押贷款的方式从银行套出“利润”约500万元。周先生表示，一旦房价下行，他就把房子扔给银行，“反正已经赚了500万”。

　　另一种则是众筹炒房。2015年，二手房众筹平台拼房网在深圳上线，该平台针对想要购房，资金周转又暂时存在困难的个人，通过众筹方式完成房产购买，最低的投资金额仅为1000元。

　　目前该平台已经进行了9套房产的众筹。认筹金额从50万至180万元不等，认筹人数从8至42人不等。其中百仕达小区一套46平方米的房屋持有4个月，出售后净赚45万元，收益率达到77%。搜房网也推出类似的众筹平台，累计完成87个房产众筹项目。

　　第三种途径则是通过互联网金融炒房。去年以来，很多机构均推出了高成本的互联网金融产品——“首付贷”。以搜狐和搜易贷联合推出的“首付贷”为例，在无抵押贷款的情况下，“首付贷”最低可贷1万元，最高可以贷到房屋总价的20%。其流程是，平台把“首付贷”包装成年化收益率8%至12%的P2P产品，然后对外发售。据了解，目前市场上甚至出现了“一成首付”的“首付贷”产品。

　　在北京，记者走访发现，目前链家门店依然可以为购房者提供“首付贷”、“税费贷”和过桥资金服务。业务员表示，“首付贷”和“税费贷”不是链家提供的，而是由某银行提供，链家作为居间方，收取一定比例的“手续费”。其中，税费贷的最高额度是30万元，首付贷最高额度是房款的百分之十，利率都是年化5.5%，期限有三年、五年两种。如果资金缺口大，也可以一起贷。操作流程则是买房者先和链家签合同，链家收取手续费，之后链家业务员带购房者去和银行签合同。申请“首付贷”、“税费贷”不需要任何抵押，只需提供购房者的资信情况、身份证明、银行流水、收入证明等材料。

　　专家认为，炒房者借助转按揭、众筹、P2P等“加杠杆”手段，使得限购政策、银行差别化信贷政策等控制过度杠杆的“防火墙”轻易就被突破。过度杠杆化则可能驱使一些收入较低或不稳定人群、高风险倾向人群涉足住房融资，容易产生“次级贷款”，加大房地产金融风险。

　　中原地产首席分析师张大伟对《经济参考报》记者表示，杠杆在房地产交易的作用已经显现，现阶段短期内的暴涨便是加杆杠的结果。“虽然杠杆的运用并不会改变市场的趋势，但其带来的爆发性释放，将大大缩短走势变动的幅度，例如原本需要半年时间才能达到的涨幅，也许1个月或几天就会达到。”他说，“现阶段的楼市状态有些像2014年底、2015年初的股市，本应逐步上涨，但快速进入疯牛状态。”

　　全国政协委员、中国东方资产管理公司原总裁梅兴保则对《经济参考报》记者表示，楼市要分类调控，分地方施策。现在所提及的火爆市场主要是几个热点城市，全局来说还是应该支持税收、财政政策、金融政策适当地加杠杆。增加杠杆，就是现在降低资本金比例，降低首付。而北京上海深圳这些地方则没有可比性，应该赶快施行定向调控，抑制投机。

　　尽管目前楼市高杠杆投机并不普遍，不会引发系统性金融风险。但业内人士表示，应当对一线城市楼市精准调控，适度降温。深圳房地产研究中心主任王峰表示，短期投机需求主要是靠杠杆。因此，当前最立竿见影的措施，就是金融部门快速地行动起来，从管控风险的角度，实行差别化信贷政策，适度收紧信贷，防止投机需求过度利用金融杠杆炒房。人行深圳中心支行则表示，商业银行应加强贷款人资质审查，对于利用首付贷的贷款申请，应拒绝受理。此外，P2P及小额贷款公司主管部门应做出明确规定，禁止相关机构发放用途为购房首付款的贷款。