安徽中永资产管理：2018年房产市场主基调仍是“稳”字

随着住房制度改革和长效机制建设的开启推进，以广州为例：2017年广州楼市调控围绕供需双侧的限购、限贷、限售政策二度加码，叠加一系列监控措施，同时加快供地方式的转变，严防高价地扰乱市场预期，楼价的增幅逐步趋缓；政策高压下，供需端出现较为明显的预期分化，导致阶段性市场特征明显。
 

根据2018年市场分析展望报告，预期在2018年，政府调控措施、信贷环境变化、供求双方预期、城市产业发展以及轨道交通建设，将是影响广州房地产市场的主要因素。长效机制建设期维稳仍是主基调，调控政策难退出。
 

市场供应方面，预计2018年商品住房新增供应增加，而作为粤港澳大湾区核心城市的广州，近年的产业升级和交通建设正处于快速发展期，将极大提升楼市相关板块的市场价值。由于调控政策难以放松，信贷环境收紧，金融“去杠杆”等将使得市场量价升幅显著趋缓，预计2018年房企合理定价走货或会增多，整体楼市趋向平稳发展。
 

房地产调控政策保持连续性
 

2016年12月的中共中央政治局经济工作会议，首次提到建立房地产平稳健康发展长效机制。过去的楼市调控政策，以限购、限贷为主，更多是针对楼市短期需求的调控。这类行政调控手段，虽然暂时遏制住了房价上涨势头，但一旦退出，房价很快出现报复性反弹。因此，会议提出，2017年要加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制。
 

在这一大背景下，2017年全国和广州楼市调控政策持续加码，降低金融杠杆、抑制周转、推进供给侧结构性改革等。在时间节点上，上半年调控政策加码，市场监管力度加大，大力平稳市场；下半年土地出让方式改革、推动租赁并举。
 

而刚结束的2018年中央经济工作会议提出加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度；完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性。因此，在房地产的供给改革未取得关键进展、在“租售并举”局面未完成、在“长效机制”未实质推进完善之前，现行限购限贷限售等措施仍将长期坚持。
 

金融去杠杆楼市承压
 

近年来，伴随金融杠杆的提高，国内资产价格不断上升，房地产对信贷资源的“虹吸效应”十分明显，2016年以来房地产贷款占新增贷款的比例在40%以上。如果金融杠杆无法节制，则经济将“脱实向虚”，金融风险不断积累。从2017年起，由M2增速不断下降可以看出，国内已处于金融“去杠杆”进程；银行同业拆借利率则持续上升，5月后已高于贷款基准利率水平，10月后进一步上升，社会信贷资金成本快速增加。
 

全球流动性受美国加息及缩减资产负债表影响，9月后多个主要国家陆续加息，使全球货币紧缩预期进一步明朗。2017年后中国主要通过MLF操作调节资金成本，2018年因应全球货币环境变化，国内或存在加息可能。
 

由于近两年在宽松的货币环境下，房企负债水平快速提高，未来信贷收紧及资金成本上升将抑制房企的资金来源和开发获利水平，促发企业资金回笼压力不断上升，未来房企理性定价走货的情况或会增加。信贷收紧及实际利率上升在需求端上亦会加大购房者的支付压力，从而导致需求下降，而正如合富研究院一直强调的，“去杠杆”将使得资产价格升幅显著趋缓。
 

成交和价格趋稳，市场需求仍旺盛
 

从2017年广州楼市走势看，一季度市场热度高，房企推货意欲强烈，各区价格普遍上涨，北部大幅补涨，开盘去化普超七成。至二三季度，受“317/330”政策加码影响，楼市热度回落，推货大减，价格涨幅明显放缓，新货去化回落至五成左右。四季度，政策持续，行政管理加强，“十一”黄金周以及年末房企业绩冲刺等因素驱动下，品牌房企积极走量，推货力度回升，东部、南部个别项目有5%左右小幅让利，成交回升。
 

基于调控政策难以放松的前提下，安徽中永的市场研究员表示，预计2018年价格走势仍延续2017年下半年的平稳态势。在成交量方面，2017年一手住宅成交在严政下显著萎缩，2017年1-11月，全市一手网签面积872万平方米，同比下降31%。在一手供应减少以及价格高企的市场环境下，置业需求流向二手，全市二手网签面积982万平方米，同比上升17%，成交占比首超一手。