安徽中永资产：中央会议明确 房地产市场将有新转折

    中共中央政治局12月8日召开会议，分析研究2018年经济工作，提出要把“加快住房制度改革和长效机制建设”作为2018年着力抓好的重点工作之一。

    分析人士认为，中央从去年提出“加快研究建立房地产平稳健康发展长效机制”到此次明确“加快住房制度改革和长效机制建设”，房地产长效机制建设将进一步落实和提速。经过密集的调控政策“洗礼”后，房地产从“经济支柱”的经济命题转向“住有所居”的民生命题，最终将回归保障和改善民生的属性。

    统一部署长期性和基础性制度

    中共中央政治局2016年12月召开的会议提出，要加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制。一年多来，在分类调控、因城施策等思路的指导下，全国范围内的房地产市场调控此起彼伏，将楼市推进了限购、限价、限贷、限售、限商的“五限时代”。

    统计数据显示，今年以来，全国各地已出台各类房地产调控政策200多次。分析人士认为，这些调控政策具有临时性、分散性，旨在短期内稳定房地产市场和预期，从而为长效机制的建立奠定基础和争取时间。而长效机制在很大程度上将吸取之前调控政策的经验，最终形成包括土地、市场、税收、交易、租赁、保障等多方面内容在内的“政策包”。

    目前，多个环节和领域的机制探索已经展开试点。例如在土地利用方面，在上海、广州、杭州等13个城市，开展利用集体建设用地建设租赁住房试点，农村土地制度改革破冰前行。

    2018年是全面建成小康社会决胜阶段、实施“十三五”规划承上启下的关键年，在此节点，中共中央政治局召开会议提出，要把“加快住房制度改革和长效机制建设”作为2018年着力抓好的重点工作之一，意义重大深远。

    中国房地产业协会法务部主任康俊亮认为，从明年开始，政府调控的重心将逐渐从各地频繁出台行政性调控转向中央统一部署的长期性和基础性制度。当然，限购、限价等行政性调控政策并不会立刻退出，而是在一定时期内，与长期性和基础性的制度并行，此后才会被慢慢替代。

    “加快住房制度改革和长效机制建设，意味着既要加快租赁市场的发展，建立租购并举的住房制度，又要利用土地、财税、金融、行政等一系列手段，实现供求双向调节，达到供求平衡。”首都经济贸易大学教授、北京市房地产法学会副会长赵秀池认为，各地还要因城施策，做好城市规划、土地利用规划，从源头上让住房的数量与结构符合市场需要，解决住房市场不发展平衡不充分的问题。

    随着住房制度改革和长效机制加快建设，多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度以及财税、户籍、平台建设等房地产制度内容都将取得重大突破，房地产市场也有望结束过去几轮“调控时松时紧、房价大起大落”的局面。

    住房进入质量发展阶段

    1998年中国城镇住房制度发生了根本性转变，住房商品化时代开启。在之后的短短几年间，房地产市场迅速发展并成为中国经济的支柱性产业。楼市虽然在总体上告别了住房短缺的时代，但也带来了过度金融化、城市间发展不平衡等问题。

    近年来，伴随着房地产市场出现“高歌猛进”式发展，楼市调控政策出台从疏到密，调控手段从单一到多元，调控区域从热点城市到全国各地，房地产市场长期性和基础性制度呼之欲出。对于此次会议提出的“加快住房制度改革和长效机制建设”，不少受访专家将此解读为开启“二次房改”。

    “总体上来看，整个房地产市场已经到了一个关键的转折期，需要加快完善住房制度。”国务院发展研究中心市场经济研究所副所长、研究员邓郁松认为，将“加快住房制度改革和长效机制建设”理解为“二次房改”有一定道理。

    邓郁松表示，以往的调控实践已经积累了一定的经验，调控政策取得了明显成效，但还有很多方面存在欠缺。因此，要在理论层面上理清土地、金融、税收、住房保障等方面的重大制度和政策安排究竟会对房地产市场带来哪些影响，同时以国际视野对其他国家的典型住房制度和政策进行一个长期的比较分析。

    此外，本次会议还强调，稳中求进工作总基调是治国理政的重要原则，要长期坚持。推动高质量发展是当前和今后一个时期确定发展思路、制定经济政策、实施宏观调控的根本要求。“高质量发展符合市场规律和中国国情。经过测算，我国住房总量的矛盾已经解决，但是品质还有非常大的提升空间，这时需要越来越重视提升居住品质。”邓郁松表示。

    事实上，推动高质量发展体现在房地产市场领域正是会议提出的“提高保障和改善民生水平，加快住房制度改革和长效机制建设，提供更多优质生态产品”。此外，通过梳理党的十九大报告内容，可以发现，“房子是用来住的、不是用来炒的”和“住房制度”、“住有所居”等内容均在提高保障和改善民生水平内容中被提及。因此业内分析人士认为，在住房进入质量发展阶段，房地产行业将回归保障和改善民生的属性。