长租公寓最长只签一年？运营方要靠涨租金挣钱

　　几乎所有的长租公寓租期顶多签一年，这与传统租房市场并无大异。

　　想通过租房让未来3年的生活稳定下来，可连找数月也没找到能长租3年的房源。这是刚结婚没多久的刘帅遇到的租房难题。

　　虽然在过去一年间，包括开发商、互联网公司在内的多方力量角逐京城“长租公寓”市场，刘帅却始终没能找到真正的“长租”——几乎所有的长租公寓租期顶多签一年，这与传统租房市场并无大异。

　　在上月底北京执行的“租房新政”《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》中，明确“鼓励当事人签订长期住房租赁合同”，“住房租赁企业出租自有住房的，除承租人另有要求外，租赁期限不得低于3年”。记者调查发现，这样的房源在市场上十分罕见，长租公寓企业普遍面临盈利能力低、靠租金上涨“过日子”的窘境，也急需多部门在政策上给予支持。

　　租户找不到真正的长租
　　来京打拼5年，刚结婚，想先租几年房攒些钱再买房——按理说，刘帅的计划符合“租购并举”的大方向，但现实中却屡屡碰壁。

　　“以为长租公寓租期能更长，问了一圈才发现，最多也就租一年，到期再续签。”刘帅有些失望。

　　他原本想着，如果能签下3年合同，租金约定为每月4900元，那他就能踏踏实实好好装饰一下自己的小家。但如今，他的新婚生活还是随时会面临换房、涨租金的困扰。

　　正是为了解决这样的租房痛点，本市在10月底正式执行《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》鼓励长租。然而，租房新政执行近一个月，市场上真正能达到3年及以上的“长租”凤毛麟角。记者调查发现，即便是长租公寓，新政落地后也并未有改观。

　　“6个月起租，最长签1年，到期后可以续签。”龙湖旗下的长租公寓产品“冠寓”客服人员说，虽然可续签，但未来续签时的租金价格需要根据届时的市场情况而定。记者同时咨询了自如寓等近10家京城长租公寓运营方，均得到了同样的答案：租期最长1年。

　　虽然名义上是长租公寓，但仅从租期上看与普通中介租房并无差别。链家广安门一中介经纪人介绍，目前各种散租的房源基本上也是一年一签，很少有业主同意签三年及以上的合同。

　　长租公寓难缓解购房刚需
　　对租户而言，长租能让租赁生活更稳定。对房地产市场而言，租户中很大一部分人正是购房刚需。先租房、后买房的消费模式，恰恰能稳定房地产价格预期，甚至还能平抑房价。

　　“从现在的情况来看，市场上这些所谓的‘长租公寓’更多属于短期过渡产品。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说，长租公寓虽然在房源品质上比一般房源有所提升，也有专业团队提供运营服务，但租期不长就跟普通租房性质上是一样的，很难起到稳定预期、平抑房价的作用。

　　对于追求稳定生活的租客来说，目前的“长租公寓”在户型等方面也无法满足需求。

　　“所有房源都是开间，既不能有小孩，也不能养宠物。”冠寓客服人员说。这也是刘帅遇到的另一难题：北京长租公寓户型更适合单身青年，没有家的温馨感，不太适合小两口居住。在记者的调查中，仅有魔方公寓表示“有一室一厅的户型”，但也只在亦庄一处有这样的房源。

　　北京一家知名长租公寓负责人向记者透露，目前市场上的长租公寓同质化严重，几乎都是瞄准刚工作的青年上班族。但这些人工作变动大，实际对长租的需求并不大。

　　根据我爱我家方面此前发布的研究报告，北京租房市场对于中大户型的需求并不低。今年8到10月，通过我爱我家租房交易的两居室比例最高，均达到50%以上；两居室和三居室加起来更是在70%左右。年龄结构方面，年龄偏大、更需要稳定租房的80后和70后，占到租房群体的60%。

　　“公寓不应该只针对短期上班族，也需要有符合真正长租需求的长租产品。”北京市房地产法学会副会长、首经贸大学教授赵秀池说。

　　鼓励长租支持政策仍须落地
　　工作变动大、不太可能长租的租客住进了长租公寓，渴望稳定、想长租的租客却找不到合适的房源——这恰恰是目前长租公寓的尴尬现状。

　　“长租需求肯定有，各家不推的主要原因还是钱。”上述长租公寓负责人向记者解释，目前北京市场上的长租公寓大多是轻资产，产权并非掌握在运营方手中；再加上房源改造和后期运营需要投入较高费用，让这类公寓的投资回报率极低，行业盈利水平平均在2%左右。“运营方主要就靠每年市场租金水平上涨来赚钱，谁还愿意签长租合同？”

　　记者在北京“租房新政”中看到，“当事人签订3年以上住房租赁合同且实际履行的，可以获得相关政策支持”。不过具体哪些政策支持，目前还没有消息。

　　赵秀池认为，如果想鼓励租赁企业、甚至是普通房东把房子长租出去，可以在减税、融资等方面有所支持。“但这些政策并非住建部门一家可以说了算，仍需要多个部门一起使劲儿，朝着‘租购并举’的方向努力。”