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何亮宇:机构化是稳定市场的租赁住房供应的方向

   “我们最大的问题是从来不说租房房源来自于谁,不说租房对象是谁?为什么抱怨租金高?租房对象突然从国际大酒店的租客降到2.8亿没有城市户籍的人身上,所以大家觉得租金贵。”一向发言犀利的任志强7日对长租房市场“开炮”。

  9月7日,证券日报主办的“新业态新变革新需求----中国长租市场峰会”在京举行,原华远地产董事长任志强,世联行副总裁甘伟,中联基金总经理何亮宇和远洋邦舍常务副总经理俞国泰等参加了峰会圆桌论坛讨论。

  这次峰会还邀请业界高管、专家学者围绕“长租公寓是资本的风口还是需求的风口”、“资本和市场该如何融合发展相得益彰”等话题展开讨论,特别是前瞻长租公寓的政策方向、市场机遇以及企业战略定位与路径选择。

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  长租公寓市场下沉 供需两端推涨租金

  圆桌论坛一开场,任志强就首先提醒大家,其实早在1979年,中国就已经出现了长租公寓,几乎所有的合资酒店都配有长租公寓。严格来说,第一个长租公寓是建国饭店,第二个则是华远大厦。在80年代中末期,长租公寓主要针对的人群是境外人士或国内高收入人口。“比如歌手那英等,当时几乎都住在华远大厦。我们的长租公寓只有三层,但集中住了30多位歌星、影星。”

  在他看来,长租公寓之所以在2008年之后才开始真正起步发展,是因为在高度城市化过程中,各种限制性条件让部分人无法买房,只能租房。但他认为,由于缺少相应完备的税收政策和其它辅助条件来,很难建立一个合理的租赁市场。

  任志强认为,长租公寓的消费对象已经变了,以前是最有钱的那些人,而现在是2.8亿在城市生活工作但没有城市户籍的人,这个巨大需求可能会让长租市场迎来十年八年的高增长过程。但他也强调,长租市场的“好日子”受政策影响巨大,一旦户籍制度等出现变动,长租市场也可能随之生变。

  相比任志强,俞国泰对长租市场更有信心,也更为看好。他表示,从需求角度而言,目前户籍制度下更多农村人口实现城市化,需要用市场化手段或保障性手段帮助他们解决居住问题。所以,长租市场潜力巨大。

  另一方面,自2015、2016年国家提倡租购并举政策之后,各个主体对长租市场的参与度非常高,不光是运营主体参与,很多资本也纷纷涌入,市场已具备跑得更快、发展得更大的条件。其实炒房与炒股一样,笔者就是个资深老股民。个股布局上,我的一贯作风就是提前埋伏潜力股,而且我每天圈子都会准时公布三支一周内能涨幅30%以上的票,例如:6月29号提示大家买入的赫美集团,今天再次涨停板,最高收益52%,还有6月26号,提示大家买入福达合金 的也有收获43%的收益!对于30%以下的票,我不屑一顾!相信跟上节奏的朋友现在都已盆满钵溢 ,等待下波机会了,本周金股已经发布,公众呺(老吴解股)中自行看

  长租公寓到底是市场的需求还是资本的需求?参与圆桌论坛讨论的投资机构代表,何亮宇也讲述了自己的观感。按其跟开发企业交流的情况来看,很多开发商一是“被逼的”,比如拍得的地块必须按要求自持一定百分比;二则是放在一个较长的周期里,从开发转自持是必然方向。

  “开发商今天做长租,确实是看到了盈利空间,他们更多地拥有团队、能力、品牌等储备,将来市场真正由售转租以后,已经有了准备,不打无准备之仗。”

  至于长租公寓收房是否推动租金上涨,在何亮宇看来,天通苑的一间房房租从7000块钱被炒到10000多,或许真的存在,但它是孤案,非大样本事件。放到足够大的市场足够长的时间来看,价格一定由供需两端决定。

  “北京750万套房对应3000万常住人口,显然是供不应求的概念。200万套可租用房和800万租赁需求,显然也是不匹配的,再加上去年以来清退的违章出租房进一步减少了不在统计之内的供应量,供需矛盾加剧,”他同时表示,“房价进一步上涨,使得原来有买房解决住房的人可能没有能力买房,在他20多岁、30多岁时当然是转向租赁市场,供需两端促使租金上涨是自然而然的现象。”

  作为较早布局长租公寓的公寓运营商代表,甘伟认为,讨论中国租赁市场,不能只局限于北京、上海这样的一线城市。世联行聚焦布局二线城市,是因为更看好二线城市成为未来中国城市化的引擎,长租市场更有潜力。

  “我们的三万间长租公寓基本分布在中国的二线城市,一个月的租金拎包入住,有装修,有冰箱、空调、洗衣机也有很好的床、书架、书柜、衣柜、桌子、沙发,一间房平均全国1600块钱一个月,这个价格贵吗?一对情侣住占15%—20%的收入就够了。北京50%的收入用于租金。中国大部分城市只要拿20%的收入就能够租不错的房子,所以我觉得这个市场还是存在的。”

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  长线资本是行业助推器 对租金消费贷不要“一棍打死”

  谈及当前长租市场资本蜂拥而入,能否得到想要的回报,任志强表示:“对资本来说,第一个是房子出租,钱回不来,就等房价上涨。第二,等时间长了会有一些减税。”

  他同时指出,中国的租赁市场以二手房或者房改房为主,其实租金回报很高。可能房改房买才花了两万块钱,交给中介一个月就能租两千块钱,一年回报率超过100%。

  俞国泰则认为,长租市场要发展肯定需要有长期稳定的资金,而且还是要相对要求回报率比较低的资金来参与。

  “资本肯定都是逐利的,就看这个逐利放在什么时间兑现,或者它在安全和盈利上面怎么做取舍,这个是资本参与长租市场里面最最需要明确的或者最最需要界定的。”

  关于资本在长租市场扮演着怎样的角色,或者说应该如何与市场融合发展,俞国泰表示应该分开而论。

  追求安全性的资本或者说长线资本,对市场是有利的。“这个行业投资回收期较长,一开始投入比较大,对于公司来说财务上面承担了很长期的负债。如果说长线资本参与,对这个行业是有助推的。”他认为,有些资金的融资成本很高,如果行业发展和企业自身发展没有清晰的运营模式,没有能力挣钱,取得资本预期回报的话,资本也不会持久投身到这个企业和这个行业中去。

  对此,何亮宇先表示,从全球来讲,发达国家稳定市场的租赁住房供应量大头还是在机构,机构化是一个方向。

  “任总说大家都可以买房,产权在个人手里没问题,但是应该集中起来进行租赁管理,这是两头都省事的方向。机构化是方向,但是机构化的模式有很多,重资产模式自己持有资产,同时进行管理出租,既是owner又是manager,还有一种相对比较轻的世联行的二房东模式,又有两种情况,一种是相对整租整栋的,像魔方这样的情况,租下来一整栋房子房源,酒店办公楼改成公寓。”

  他坦言作为资本方最关心的核心问题,是收到的房源能否尽快向市场投放,“我租房空一个月损失一个月的租金。”

  谈及市场上资本推着机构囤租待涨的传言,何亮宇直指荒谬。“囤两个月才涨两百块钱,但是两个月的机会成本损失可能两年才能挣回来。作为一个理智的成熟的资本方,我是非常关注空置率的问题,我会要求企业尽快投放。会不会降低装修标准,那是另外一回事,可能要控制一下装修标准,不能有甲醛等等问题。

  至于眼下颇受争议的租金消费贷模式,何亮宇认为“P2P模式的崩盘”、“贩毒一样的高利润”之类的说法有些耸人听闻。

  “毕业生拿不出钱来押一付三,这时候有一个工具出现,我可以借给你钱,你一次性交三四个月的房租,很可能借一年的钱去交更划算一点。租金消费贷有没有必要存在?我们还是需要的。目前为止,这个生态是健康的,是安全的。”

  他也为租金消费贷推高房租的说法喊冤。“以某如为例,在北京用租金消费贷的是10%多,在上海20%多,但是恰恰相反,上海的租金涨幅明显低于北京涨幅,不能简单认为资本推高了房租。”

  但他也提醒要注意这一模式的几个风险点,一是是否进行了充分披露,是否存在隐瞒诱骗行为;二是期限错配,可能底层租约只有一年,但签的租金消费贷期限可能是两三年;三是预收租金的去向,“如果不法企业拿去炒股票了,那怎么办?”“这三种违规行为要监管杜绝”。

  甘伟则直接表态欢迎资本进入提升效率。“我们特别希望如果股债结合的话,以股为主,我们毕竟是一家规范的运营公司,债太贵了,实在消化不起。”

  在他看来,资本进入之后是想赚两个钱,一是资产升值的钱,这是地产逻辑。“一个城市的发展资本的投入形成城市化的进程,这个钱不应该由供应商来赚,应该是资产持有人赚这个钱,应该是REITs的一件事。”第二,提升跟运营相关的效率。把租金的溢价,地价的溢价,品牌的溢价分开,“不要把租金变成一个很含糊的概念。”

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  呼吁用市场的办法解决问题 不想当风口上的“烤猪”

  最后,圆桌论坛嘉宾们也各自表达了对未来长租市场发展的期许。

  “我个人觉得应该用市场的办法解决问题,用公开监督和法治的办法来解决问题,这个市场才会越来越规范,而且价格越来越合理,要允许价格通过竞争合理,”任志强道。

  俞国泰表达了三个观点。一是长租市场除了抛开政策性保障性住房之外,如果是市场化的租赁市场来说,希望政府给予这个行业明确的定义或者明确的规则,相应的配套制度、配套规则、配套操作流程,包括政府监管部门相互之间的交圈,使得市场参与主体能够在明确的规则下运营发展,这对市场长期发展来说非常有利。

  二是在保障民生之外的市场化的需求领域,希望在政策的制订上给予一些灵活度,“让子弹有能够飞得更长久一点的空间和时间。这样的话,市场自然会有一个市场化的选择、市场化的竞争,供需决定市场的发展。”

  三是长租行业还是一个没长大的孩子,需要有一个相对宽松的市场空间去发展成长,需要社会各界给予这个市场一定的支持和理解。

  何亮宇认为,长租市场的长远发展,一是在土地供应方式和租金方面政府一定要做出调整,“否则这个市场起不来”。二是一定门槛的机构化。三是适度创新的金融化。“要有金融支持,否则起不来,但是要是适度的,不能过度。”

  甘伟则表示,长租市场的需求是存在的,只是我们应该如何结构化增加供应,让更多的人享受更多的房子的问题。

  同时,“不要把我们老称为热点,我们原来是风口上的猪,现在成为风口上被烤的猪,很难受,我们还是乳猪,太小了,”他笑着道。

  9月7日,由《证券日报》社主办的新业态、新变革、新需求——2018中国长租市场峰会在京举办,远洋集团长租公寓业务发展中心常务副总经理俞国泰参加圆桌论坛,阐述了对长租公寓的现状和未来,以及与资本的关系。

  俞国泰表示,从长租公寓市场角度来说,目前市场处于初创摸索阶段,之前是很多创业公司在做公寓,现在很多主体参与进来。自从2015年、2016年国家提倡租购并举政策之后,市场各类主体对长租市场的参与度非常活跃。远洋之前一直做房地产开发,2016年开始尝试进入长租公寓领域。“从去年下半年,我们开始逐渐定位新业务,希望未来成为远洋业务里面的支柱业务。”

  “2017年下半年开始,我们的同行、更多的竞争对手包括国家队开始进场”,俞国泰说,目前多渠道、多主体参与的市场情况下,长租公寓会迎来非常大的发展。首要条件是有租住需求,在现在的户籍制度下,更多的流动人口、城市化新增人口、新城市人口要投身到社会上去,国家无论是用市场化的手段,还是保障性的手段,都需要去帮助解决住房问题,长租公寓市场潜力巨大。

  俞国泰认为,资本在很大程度上助推了长租公寓行业的发展。除了运营主体,很多长线和短线的投资资金都参与到租赁市场,如包括建设银行等国有大行和地产基金等。有了资金的支持,长租公寓市场会发展的更快,市场规模也会更大。但是,要看资本选择在什么时间兑现,如何在安全性和盈利性上做取舍。“长租公寓市场要发展需要有长期稳定的资金、而且还是相对要求回报率比较低的资金来参与,才会助推这个行业的健康发展”,他说。

  他表示,抛开政策性保障性住房之外,仅仅就市场化的租赁市场来说,如果政府给这个行业制定明确的规则,使得市场参与主体能够在明确的规则下去运营发展,对市场长期发展来说非常有利。

  最后,俞国泰表示,长租公寓市场还是一个“没长大的孩子”,需要有一个相对宽松的市场空间去发展,希望社会各界给予有运营能力、有盈利能力、有社会责任的企业一定的支持和理解。

  9月7日,在由《证券日报》社主办的新业态、新变革、新需求2018中国长租市场峰会上,中联基金总经理何亮宇分享了他关于长租公司发展模式等问题的看法。何亮宇指出,中国未来的长租市场应当做到“三化”:政府让利下的市场化、在一定门槛下的机构化、适度创新的金融化。

  何亮宇介绍,仅从长租板块来看,并不是传统意义上的“挣大钱”的行业。那么,房地产开发商为什么要开发这部分业务?一方面是由于政策限制,开发商在拍地时承诺一定的自持比例;另外一方面,企业从开发转向自持是一个必经阶段,需要提前进行布局、培育品牌,抢占市场先机。

  对比国内外的市场,在纽交所上市的房地产开发企业只有23家,上市的REITs有230多只。这其中有税收的原因、制度的原因,但更重要的原因是因为社会经济发展到达了一定阶段。纽交所230多只REITs中,大多是由开发企业转过来的。而在市场发展十余年后,政府在80年代给予的税收优惠进一步推动REITs市场发展。而在中国REITs的推出,税收可能不是0到1的问题,是1万亿到10万亿的问题。房产开发商今天来做长租,更多是团队、能力、品牌的储备,在将来真正市场变成由售转租以后,可以不打无准备之仗。

  那么,资本如何介入市场?何亮宇认为,资本介入市场的方式有很多种,目前看主要有以下四种:第一种是直接入股,通过资本市场增值或者退出;第二种是以重资产模式运营,成为房产所有人或者REITs投资人对外出租;第三种是魔方做的租金ABS,用魔方的信用融资进行扩张安排;第四种是自如、蛋壳做的租赁贷ABS,核心不是一笔租金的收益权和证券化,而是由此产生的租金消费贷的证券化。

  另外,对于近期市场热炒的租金消费贷,何亮宇介绍称,在年轻人拿不出钱“押一付三”的情况时,消费贷应运而生。目前为止,这种消费方式是健康安全的,但其中存在一定风险:一是租赁企业未充分披露情况,租房者可能存在被骗而签订合同;二是存在期限错配,租约仅有1年而贷款期间达到2-3年;三是租赁企业拿到趸交租金后,资金的运用无法监管,易出现挪用甚至崩盘的情况。

  那么,租金消费贷有没有必要存在?何亮宇认为还是有必要的。趸交房租是自然存在的现象,趸交房租以后形成的沉淀资金属于商业行为中的经营型负债。资金沉淀在商业当中大量存在,允许发生。但是对于违规行为,一定要进行监管。

  未来长租公寓将如何发展?何亮宇认为,应当做到“三化”:一是政府让利下的市场化在,土地供应方式和租金方面政府应当做出相应调整,否则这个市场将难以发展起来;二是一定门槛的机构化,长租公寓还是要走机构化道路,但是要有一定的门槛;三是适度创新的金融化,长租公寓发展需要有金融支持,但要是适度的、合适的,不能过度。

 
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